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下一批倒下的地产百强,可能是他们
作者:凌峰


“2019年底,我被TOP3优化,拿了10万多的赔偿金,去年疫情,到年中才找到工作,到了H企(TOP30),结果最近又在被优化的名单里……”

 

以上是前几天一中年地产人老胡发给明源君的吐槽,字里行间,满是无奈,还透着那么一点心酸。他说,跟更惨的比,他又还算好的,因为身边有同事之前已经呆过两家濒临破产的百强,本以为能安稳一点了,没想到又……现在都麻木了。

 

这,其实是近两年不少地产人生存状态的一个缩影。去年,全国商品房销售额、面积双双创出新高,今年以来,数据更是喜人。一切看上去都欣欣向荣。但实际上,暗流在涌动。不少房企都在消化前几年高速扩张、高价拿地的问题,好点的降低发展速度,损失点利润;扛不住的就走到了悬崖边上。这也是为什么近几年,暴雷从之前的小房企,蔓延到了“大而不倒”的百强房企。


令人沮丧的是,这很可能才刚开始。最近,明源君拜访了多家稳健百强房企的老总,他们认为:三道红线,房贷集中度、土地两集中等政策的威力还会持续发酵,后续会有更多的房企——包括百强房企(现在的和曾经的),出现危机。哪些房企会倒下?大佬们认为,有以下特征的要特别注意:

 

 

依然对调控放松抱有幻想

试图通过周期轮动解套的

 

2017年,王石退休之后,关于他的话题,也快速减少。2019年,王石宣传自己的新书《我的改变:个人的现代化40年》,频频亮相。

当时,两件事情让他备受争议:

一是其新书分享会上透露,万科即将公布的年报非常好,随后一个交易日,万科A上涨6.07%,被指“信披违规”,万科赶紧跑出来发声明。

二是呼吁年轻人别急着赚钱、买房子,先去爬山、做公益,引起网友的愤怒,被指“何不食肉糜”。

 

最近,王石的一番言论又火了,不同的是这一次没有了人们对他的指责,不少人反而觉得很有情怀。

 

但是很快,有人发现有点不对劲。王石删除微博原文之后,截图依然在网上疯传,尤其明源君所在的各个地产群,开始兴奋地期待新一轮的行情,还有大V摇旗呐喊,扬言2021年会重复2016年的行情。



与此形成鲜明对比的是,今年以来,深圳、东莞、杭州各地密集加码调控,仅前2个月各地的调控次数就达87次,中央和各地政府稳地价、稳房价和稳预期的决心可见一斑。

 

孙宏斌就在业绩会上表示:“我是支持调控的,不调控的话,这个行业没办法干了;不调控的话,房价和地价都要上天了。”


打开下方视频,看看孙宏斌还说了什么?↓

然而,即便如此,仍然有不少人心存幻想。这些人不仅限于基层,还有中高层甚至老板。

 

2017年王健林将13个文旅项目91%的股权卖给融创中国时,就有不少大佬认为,王总亏大了。

 

之后,事实证明了王健林的正确。但依然有一些高层甚至老板抱着侥幸心理,认为调控会放松,特别是去年疫情来袭,让这种预期达到了顶峰。但最终调控没有放松,一些房企,包括百强,为侥幸心理付出了更大代价,不得不展开自我批评:误判了行业的形势……

 

一系列政策对房企的考验才刚开始,而且承压的不只是房企。最近因为“彩礼贷”被推上风口浪尖的九江银行,就高度依赖房地产贷款。根据房地产贷款集中度管理要求,其剩下的空间已很小。剑走偏锋,试图推出“彩礼贷”背后是巨大的经营压力。

 

如果到了今天,哪家房企的老板还对中央调控房地产的决心抱有侥幸心理,那会十分危险!

 

管理混乱,团队能力没升级的

 

在去年12月底一年一度的大会上,此前,将“不关注排名”挂嘴边的郁亮反思:过去3年,万科发展慢了。

事实上,早在去年12月,万科就开始发力,单月销售额干到了一千多亿。今年以来,延续了这一风格。

 

但郁亮似乎还不太满意,其在今年1月中旬的内部讲话中表示,一个单位,要么「做冠军」,要么「抄好」作业。

对那些抄别人作业,还根据自己的情况作了分析和创新的区域,郁亮认为是多此一举——我觉得「抄作业」这种事情,最好连标点符号都抄干净,还花时间创新干什么?

 

万科的组织能力是很强的,时至今日其员工依然深受其他房企青睐,但近几年其危机感却非常强。无论是“活下去”“向管理要红利”,还是“冠军组织”,都指向此。

 

为何?因为躺着赚钱的时代结束了,从业人员的能力也要跟着变——过去,一招鲜走遍天,未来,既要……又要……还要……

 

最典型的,过去房子好卖,营销女神、男神、冠军层出不穷,可是,这两年被中介渠道绑架的呐喊不时响彻整个行业。从数据上看最直观:2019年,通过中介渠道成交的新房为2万亿,2020年达到4万亿,今年大概率会达到6万亿!

 

即便重仓粤港澳大湾区的千亿房企营销总,也不得不感慨:我们也被绑了,但还在努力挣扎!

 

一方面,是整个行业进入C端时代,客户获取信息的能力和审美都快速提升;另一方面,很多置业顾问仅停留在熟练背诵标准说辞,对项目还没客户懂。

 

人的一切痛苦,都是对自己无能的愤怒。风停了,才发现自己以及团队的能力根本撑不起当初的野心。

 

在中国历史上,西周曾经花了非常多的科技点在战车上,包括车轴的打磨,木材做成圆筒,还不能散架。当时没有润滑油,也没有橡胶,轮子能够转起来,在当时是绝对的黑科技。可是,好不容易西周把战车科技升到顶级了,放眼一看,战车都快被淘汰了,骑兵才是未来。

 

现在,房地产行业就有西周当时面临的那种感觉,所以,郁亮会那么着急,让落后区域标点都照抄。毕竟,前车之鉴太多。

 

比如,黄其森就不止一次反思:泰禾买地是买对了,之所以出问题是因为泰禾的管理和团队出了问题……跟万科接触后,感觉自己管理上就是“小学生”。

 

其实,泰禾团队的不少人还是打过硬仗的,而且对公司很认同。明源君认识泰禾一副总,他说泰禾遇到危机之后,有不少房企对他抛出了橄榄枝,但他不为所动,会跟公司一起努力度过难关……

 

对比一下,你家房企里有多少这样的员工。

 

优化员工,有些是因为之前盲目乐观,招多了;有些则是需要不断换血,提升团队的整体水平。否则,未来可能大家都得走。

 

盲目多元化,想一步到位的

 

有一份研究报告对过去破产或遇到重大危机的典型房企做了专门研究,发现:但凡暴雷的房企,多元化或商业项目必居其一。

 

这倒不是说不能搞商业和多元化。事实上,多元化一直是房地产商的重要课题,TOP30的房企,70%都发布过多元化战略;TOP100的房企,97%布局了多元化业务多元化布局的方向,也不断发散

 

但稳健房企会控制好开发主业和多元化的比例,比如禹洲集团主业和副业大约是八二开。龙湖这样融资成本极低的房企,也将每年投资持有物业的上限设为销售物业回款的10%,3月9日更宣布全面启动商业轻资产模式。

 

反观那些多元化失败,乃至将自己带入破产/破产边缘的房企。在多元化道路上通常采取大干快上的方式,试图快速“去房地产化”,典型的表现形式是:在短时间内大举投资或直接收并购进入多个领域。

 

这一方面会占用大量资金,另一方面,你在房地产这样全国第一大行业里都干得不怎么样,又怎么能奢望在别的领域后来居上?

 

当然,也有一些房企是挂羊头卖狗肉,以多元化的名义拿地,实际还是干地产开发。这种模式过去可以,现在不行了,早在几年前,巨头这么玩都被卡,不得不寻求合作伙伴拉一把。如今,政府不仅要求你落地产业,还指定产业类型,每年纳税额……如果还抱着搞点多元化方便勾地搞住宅,最大的可能是:勾不到地或勾到了砸手里,多元化也没做起来,两边都吸血,自己成为肉夹馍。

 

前几年,某当红辣子鸡房企,现在就面临这样的状况,什么热门做什么,圈了些地,但现在深陷裁员和分家的漩涡中。

 

负债高企,踩着三条红线不走的

 

债务到期无法兑付,这已经是岌岌可危的程度了,大部分外人(企业外的人),这时才会发现企业出问题了。

 

但危机是有迹可循的。从过往暴雷的房企看,无论是中小房企还是百强房企,高杠杆是暴雷房企一致的财务特征,比如,暴雷的房企净负债率大都在100%以上。

 

财务费用率快速上升、筹资现金流恶化、现金短债比快速下降……是暴雷前常见的现象。

 

因为房企在遇到严重危机前,融资难度已经变大,融资成本上升,表现为财务费用率上升和筹资性现金流的恶化,若非像王健林一样果断处置,现金短债覆盖比将持续走低。

 

以昔日百强房企光耀集团为例。2002年成立,5年后便成了惠州城区销冠。2010年,光耀集团迅猛布局珠三角、长三角、环渤海区域。

过程中,光耀集团试图借壳上市,但最终失败,资金链越来越紧张,不得不向民间借高利贷。高息的民间借贷解了其一时之渴,但也令光耀债务越滚越大。

 

郭耀名一度表示只要给3-5亿元,光耀就能缓过来。但未能如愿。挣扎3年半之后,2018年1月4日,惠州中院宣布,在2017年12月11日受理光耀集团申请破产重组案。公告称,截至2016年6月30日,光耀集团资产清查总额约64亿元,资产负债达到105.94亿元。

 

事实上,2015年,深圳楼市启动之后,环深的惠州也很快迎来了一波大行情。但凡光耀集团的情况不那么糟糕(光耀集团申请破产重整的筹码只剩下1栋楼和两块权属尚未清晰的地块),都能够再站起来。但,市场没有如果,只有结果。

 

近几年房企结转的多为17、18年,甚至16年的高地价项目,与此同时,扩张累积的债务也在这个时间集中到期,2021年房企到期债务规模将达12448亿元,历史性突破万亿元关口。

 

孙宏斌在业绩发布会上“支持调控”,是有底气的:截至2020年底,按照“三道红线”标准,融创已降至黄档,其中,净负债率同比下降76个百分点至96%。

 

如果你家房企的负债率依然高企,脚踏三条红线,下降不明显,开始大规模优化员工,工资也不能按期发放,那得小心了。


将个人执念带入企业经营的

 

3月16日,北京市朝阳区人民法院对知名艺人李亚鹏被控“欠债4000万元”一案作出重审判决,李亚鹏和其兄李亚炜向北京泰和友联投资有限公司(下称“泰和友联公司”)支付4000万元及利息,驳回泰和友联公司其他诉求。

 

弃演从商,李亚鹏10年的房地产投资很不顺利。以至于有人问:其他人投资房地产都赚大钱,李亚鹏为何亏得这么惨?

 

回顾李亚鹏投资的地产项目,多是“小镇”(雪山艺术小镇、中国书院小镇),本身比较超前,而且位于低能级城市,李亚鹏一直坚称“我不是地产开发商,而是文化整合运营商”。

 

其这么执着于“文化整合运营”,与其演员出身紧密相关。事实上,成大事者,大多坚持,甚至偏执,但成于此,败也于此。

 

都说老板的认知和格局,决定了企业的高度。类似的案例,在百强房企身上也很多。比如有的房企起家就是做豪宅的,卖一套顶人家刚需十几套甚至上百套。但,成也萧何败萧何。枉顾市场大势,不屑于主流的刚需和快周转项目,在三四线城市也大举上马豪宅项目,最终资金链断裂。

 

很多房企总说自己的产品比竞争对手强多少,这有用,但不要神化,营销的本质是能给客户带去多少价值,不创新,过度创新和标新立异,都很危险。

 

谈及此,有位标杆房企的老总说得好:老板有个人爱好、执念,可以自己私人玩玩,带到企业经营中,可能就成了灾难,当老板认为自己可以战胜市场趋势的时候,距离失败就已经不远了,因为没有谁能够与趋势为敌。

 

至于有的房企老板,拿到银行放款,转身去买私人飞机的;某 出自破产百强房企的老总告诉明源君:他们当时确实疯狂,喝酒只喝贵的,人家来面试,一进停车场,如果被监控到开的车没上多少万,就会被刷掉……那就更加任性了,这类企业往往目空一切不思进取,最后出大问题。



小结

 

已经暴雷的房企,自身当然有巨大问题,但它们的问题也是整个房地产行业的问题。当行业告别草莽时代,过去野蛮生长埋下的雷,如果没有妥善拆除,都可能在某个时点爆炸。

 

中国的房地产行业正在经历一场市场出清的过程,爆雷、破产、并购重组都是市场自我调节的手段。留给大家调整的时间已经不多。(作者:明源地产研究院 凌峰)


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