地产开发每个环节都在产生成本。无效成本是相对于有效成本而言的，对形成产品、提升价值、促进营销没有作用的成本通通称之为无效成本。
成本管控很难，无效成本产生却很容易。在地产项目开发过程中，任意一个环节的失误，都可能造成成本损失，或直接损失有形成本（如金钱），或间接损失无形成本（如时间）。一个地产项目成本失控，一定是多重无效成本叠加的结果。
项目建设阶段周期长，细节多，也是无效成本集中暴露的阶段。但如果细究下去会发现，很多无效成本的产生，根源在开工之前。地产开发所有流程每一个环节都可能为成本跑冒滴漏埋下隐患。
投资拿地
勘探调研不足
低估了工程量
土地是面粉，工程是把面粉变成面包的过程。面粉买对了，做面包做起来才顺手；面粉买错了，做面包的可能费力不讨好。
面粉买得不对，首先体现为投资阶段对土地调研不足。
前期踏勘及场地地质条件的调研是否充分，影响到工程工期或工程造价。一旦拿到地质条件不良（如沉降、裂缝）、或涉及不可迁移的市政设施（如地下光缆、军事设施等）的地块，既加大了工程施工难度，还可能产生巨额费用。
比如某项目，在拿地之前就没有关注项目所在地周边为煤矿采空区，打桩的时候碰到地下空洞，单单回填处理就花费了近亿元。
另一个项目，在选址之前为没有了解清楚所在城市的地质构造情况，项目所在地块为横跨地质断裂带，拿地之后才重新做地质灾害评估，增加千万元的地基处理费用。
投前不顾一切的拿地，投后只能绞尽脑汁填坑。投资阶段对土地研判不足，到了工程阶段不得不承担施工费用、材料费用等经济损失，还拉慢了进度，挤压了后续工程工期，甚至可能导致关键节点滞后。
设计图纸
图纸错漏空缺
现场频繁整改返工
设计变更在地产项目中无法完全避免。每家房企对设计变更的限额指标不同，低者为1%左右，高者在3%左右。而很多项目因定位、图纸或流程的原因导致设计反复、现场返工等，导致设计变更超预算的情况屡见不鲜。
1、前期定位不准确，设计反复修改
定位决定图纸，图纸决定施工。一些项目由于在产品定位上意见反复，施工到一半再来修改设计方案，必然造成工程拆改，浪费人力物力财力。
比如某项目，前期对市场调研不充分，项目开盘后发现与竞品之间高度同质化，对户型进行调整，局部楼层由两室两厅一卫变更为三室两厅两卫，立面造型随之变化，材料费用增加、工法难度增加，成本也蹭蹭蹭的上去。
2、设计方案有缺陷，导致返工或整改
设计画错几条线，写错几个字，造成的损失小则几万几十万，大则几百万几千万。
某项目的设计方案中，地下室地下走道顶棚为石膏板吊顶。但由于地下室面积大，通风效果不佳，吊顶因过度潮湿而发霉，喷涂防霉涂料也无法改善。不得已之下，将石膏板吊顶拆掉改成铝扣板，此项工程直接增加了30万的成本。
3、设计不严谨，造成不必要的浪费
地产设计在整个项目中发挥的是四两拨千斤的作用。尽管设计费只占到建安成本的1.5%-3%，却影响到工程造价的70%以上。因此，设计阶段成本管控不到位也是无效成本产生的主要原因。
某项目在做方案设计阶段的盈利分析报告时发现，项目第二期各种条件及市场状况要比首期好很多，盈利指标却没有增加多少。经反复核查发现，项目的可售面积占总建筑面积的比例偏低，只有75%。进一步排查发现是由于地下室面积比例过大。若对设计方案进行适当调整，可减少约1万平米的地下室。按当时的造价2000元/平方米计算，涉及到的费用将高达2000万元，这还不包括减少土石方、基坑处理等直接费用及节约工期带来的间接成本。
4、流程管理不规范，图纸变更后下发不及时
营销、设计、工程、成本等职能线之间信息不对称，图纸出现变更之后没有及时通知工程部，现场已经按照原图纸进行施工，验收阶段才发现与图纸不一致，不仅验收通不过还存在客户投诉风险，拆掉重做则造成成本浪费还容易引发工期延误。
招标采购
搞不定供方理不顺合约
不仅扯皮多成本浪费也多
供应商是房企的同路人，地产招采是供应商的引路人。在现实中，因为“引路人”没把好准入门槛，定不好游戏规则，导致成本浪费的现象比比皆是。
1、低价中标，中途签证索赔增加总价
招标的时候只重经济标不重技术标，哪家便宜用哪家。有些房企招投标，压价已经压到施工单位无利可图，本以为捡了个便宜，没想到其实是挖了个大坑。低价中标的施工单位进场之后，常常搞各种小动作来搞签证索赔。
某项目，一会悄悄擅自安排夜里抢工，美其名曰遇到特殊情况来不及上报；一会说工艺实施不了，要求做变更，几个月下来就搞了厚厚一沓签证单子。甲方追究下去，施工单位干脆撕破脸皮，煽动工人闹事，嚷嚷着亏钱不干了。房企无奈之下让第三方上场，中间交接工作大费了一番周章，原定的工期节点没达成，还搞得项目部人仰马翻。
2、合同存在漏洞，多付了非必要费用
合同是现场管理的根本依据，明确了双方合作的游戏规则。经济标上出现的漏洞太多，累加在一起必然导致目标成本超额。
比如，工程量重复计费。
某项目的合约中，规定由总包全部承担所有洞口的防火封堵包括自来水、消防，又规定分包单位自行承担，消防单位的管道消防单位承担。合同签订时两家单位都涵盖了这项施工，只有其中一家单位做了，但是算钱却算给了两家。
又如，一些零星工程在招标清单和合同里没有包含，需要重新办签证者。比如总包单位预留洞口尺寸不对，分包单位重新剔凿；有或者预留孔洞太大，后期需要进行封堵，诸如此类的细枝末节超出合同和清单，都给项目造成了额外的经济损失。
项目管理
进度质量失控
间接成本跑冒滴漏
施工建造是项目开发周期中历时最长，牵涉单位最多，细节最复杂的一个阶段。进度、质量、安全，人机材法环任意一个出现偏差，都极易出现成本跑冒滴漏。
1、运营计划不合理，产生不必要的抢工费
几乎每个地产项目都要经历一定时长的抢工。由于总价包干，许多情况下抢工并不会增加费用，但也不排除，由于甲方的计划编排考虑不周到而产生了不必要的抢工费用。
某项目，计划赶工2栋洋房1-4层及相应地库塔楼和地上，预计赶工面积14436平方米。
项目的开盘节点定为7月20日，考虑到预售的需要，同时从节约成本考量，前期定标谈判时约定合同工期预售节点完成时间约定为5月20日，较开盘时间提前了两个月。这样的一项举措，可节省的赶工费达145万元。
2、施工组织不当，增加拆改和维修费用
第一，工序安排不合理，作业面相互干扰或破坏
地产工程涉及的工序工法繁多，前后工序、相邻工序之间少不了界面交叉，一旦出现交叉就很难避免相互干扰破坏，导致整改返工，浪费成本。
比如工序倒置，引发质量隐患，继而催生了后期整改。
某项目在卫生间防水反坎位置，侧排地漏在防水工程完成后才进行开孔安装，等到卫生间精装完成才发现渗漏，只能撬掉重做。
再如，在精装阶段，由于各工序安装人员和材料进出，已安装部分（如门套、墙面阳角、家具等）极易产生碰撞，如果包裹、防护不到位可能造成成品破坏，大量的整改费钱费力。
比如某项目，因为门套只进行简单的包裹，在家具进场时遭到严重的碰撞剐蹭，后来只能组织现场修复，增加了施工费和材料费。
第二，工程策划考虑不周，现场反复做无用功
做了拆，拆了做，对项目的人力物力财力来说都是一种浪费。出现这种情况，除了设计方面的原因，还常常与前期的施工策划有关。
比如某项目还没竣备，单单外墙围挡就拆改了两次。第一次是为了腾场地建售楼处，第二次是在园建阶段，为了方便园建施工和道路通行，围挡又挪了一次。诸如此类的事件，如果在前期策划能考虑充分，大部分都可以避免。
3、工程质量不达标，造成拆改重建增加费用
这也是近年来房企的共同痛点。
此前，曾经震惊地产圈的一个案例就是典型代表，因为采用的钢筋混凝土不达标，整个项目几栋楼全部拆掉重做，造成的损失数以亿计，给给房企品牌蒙上了一层灰。
大部分的项目虽然不至于这么严重，但由于大规模客户投诉而进行长达数月的整改返工的项目也不在少数。本来已经到了交付阶段，资金即将可以结转，却因为房子交不出去而被耽误，还要付出大量的整改费用，对任意一家房企来说都是不可承受之重。
