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120万造一个示范区 ,有可能吗?
作者:听雨

一说到地产项目示范区,第一时间想到的什么?网红?打卡圣地?高端大气上档次?
这几年,房企在打造示范区时往往不惜重金。但随着地产的利润下滑,成本控制压力倍增,营销费用也一砍再砍,任性花钱的日子正逐渐成为过去式。示范区既要严控成本,又不能损害其作为营销重要道具这一功能,无疑是一项挑战。示范区如何在降成本的同时保证效果不会大打折扣?今天明源君结合一些案例来谈谈。

做出调性未必要砸钱

设计和工艺可弥补成本不足


示范区是项目调性的象征。昂贵的石材,珍稀的苗木,个性化的小品……为了凸显项目的调性,很多项目示范区一掷千金。而在预算有限的情况下,示范区想要出彩,拼的肯定不是钱,而是创意和工艺。

1、做减法,砍掉不必要的空间或部品

做一个地产项目的示范区需要多少钱?
大部分项目要花数千万,有的上亿元,其中不乏做成功者,也不乏一些将一堆名贵的材料堆砌在一起,冲淡了重点,效果出不来,白白浪费一大笔钱。

而有的,几百万也做出了不错的效果。

在预算有限的情况下,不可能每个空间都精益求精,适当的对不重要位置做减法,聚焦客户关心的点(样板房、签约区等),把钱花在刀刃上。
比如,很多项目认为示范区入口大门是项目门面,必须花大价钱打造。而也有的项目省掉了大门或精神堡垒,用更有趣的设计语言来形成个性化的效果。

万科17英里的示范区,以天文为主题,入口处采用2000块9mm厚的镜面精密钢板围合而成,黑色镜面钢在灯光映衬下充满神秘感,仿佛是一条时光隧道,吸引人们进去一探究竟入口后面,是一条500米长的竹林夹道,从外部看很静谧,走在其中则很舒缓,形成了内外空间转换,很好的平复了客户心情。


2、拉长动线,将小场地做出大效果

为了控总价,低预算的示范区往往占地面积也比较小。别人几千上万平,他们可能只有千来平甚至几百平。麻雀虽小却要五脏俱全,该有的功能一个不能少。如何实现?在紧凑的场地中形成大空间的错觉。比如采用迂回的手法,拉长参观的动线,让空间足够讲完一个小故事。

举例来说,使用折廊或汀步来串联空间,将交通流线和景观紧密结合在一起,让动线变得曲折有趣;同时,转折处形成一些小面积的空间,这些小空间的景观营造丰富了整个空间的层次,游览过程中有步移景异的效果。
 
合肥龙湖春江郦城体验区的面积仅800平。这么小的空间内,通过动线的迂回设计,同样塑造了三个空间序列,分别为“远观潭水、旱溪寻源、近赏瀑布”,描述了一个山林鹿影般的生活场景。

▲来源:墨刻景观

走向体验区,汀步悬浮在一潭水上,对岸三两只小鹿穿行于林间。景墙采用的是镜面金属马赛克,在光影效果下,不同观察角度都会呈现变化的墙面色彩,背后的林木和鹿影若隐若现。

▲来源:墨刻景观

从前场走来,小路的地面铺装蜿蜒曲折,再加上两旁的细沙,形成了水流般的动态效果。小路在两侧密实绿植遮蔽下形成狭长的空间,引导行人前进。曲路尽头,廊架作为室外与室内的过渡转换,形成了不同的空间的体验。

3、设计越简单,工艺要越精细

很多人可能听说过一句话,设计是越简单越难。不仅要求创意突出,更要求细节上更精细。成本低、设计极简的示范区,需要通过更为精细化的施工工艺强化质感,弥补成本投入上的不足。

比如下面这个项目,1500平面积只花了120万。项目从设计到施工做了很多的减法,原定外部装饰、石材规格、苗木规格等都减到不能再减。就连前场中心位置原设计的点景雕塑也由于造价原因无法实现。为了达成效果,设计师干脆用原石荒料来打造,亲自指导打磨、吊装,原石在镜面、烧面、荒面拉槽等加工处理下形成几种不同的肌理,最终视觉效果也不错。


▲来源:事园

而在后场空间,由于样板房和售楼处距离过近,为了缓解这种视觉上的不适感,同时拉长体验动线,增加示范区的空间变化,特意在两者之间增设了一面墙。墙体一部分采用真石漆作为墙体饰面,通过拉槽,形成具有现代感的立面肌理;一部分则用折纸草坪和折纸景墙来形成宽幅空间。

来源:事园

这个示范区虽然造价极低,但视觉元素统一,整体风格简约大方,给人的印象依然不错。

缩短工期、资源复用

降低示范区的建造成本


项目成本,既可以体现为现金成本,也可体现为时间成本。
传统的建造模式下,示范区建造周期长达数月,而在使用完之后全部拆掉,不仅浪费资金成本也浪费时间成本。
低造价的示范区,除了在设计方面进行成本优化,通过建造方式的改变、建筑景观等相关物料的重复使用,也可以省下一大笔钱。

1、缩短施工周期,降低时间成本

有些项目不仅预算少,施工周期也很短,对于设计建造而言,真的是要达到快、狠、准。
采用预制装配式建筑最大限度的简化现场施工,减少施工工期。
比如金地这个项目,售楼处是由一个个的“透明盒子”构筑而成的。所有结构及墙地面材质均都是预制的,85%-90%构件在工厂加工完成再运输到现场进行拼装,用了35天就完成了现场拼装搭建。其中,从首批钢柱进场到完成框架搭建仅用了 7天,随后玻璃、铝板进场安装,到第35天完成幕墙安装。


主体结构的钢柱截面尺寸只有一种,钢梁截面尺寸只有4种,玻璃尺寸只有2种,这样设计有利于提高构件生产效率,减少现场施工的难度,空间品质也没打折扣。

为了与建筑保持视觉一致,景观在设计上延续了建筑的平面模数,采用方格的形式进行铺装,白相间丰富了视觉感受




来源:水石设计

示范区在完成营销使命后,拆除下来的预制构件可以放在下一个项目重复利用,提高建材的使用率。金地这个项目测算过,重复利用次数达到7次左右,单次复用的成本仅为总造价的35%左右,拆除再组装的周期约为45天,不仅节约了材料成本,也为下一个项目省下了构建预制的周期,现金成本和时间成本一举两得。

2、永临结合,减少拆建成本

装配式建造虽然比传统建造工艺简单、周期短、可多次利用,但仍然存在拆除的环节。现在很多的项目从降低成本、减少浪费的角度出发,采用永临结合的方式来做示范区,减少临时建筑搭建,打造实体售楼处及实体样板房等永久建筑。

在开盘阶段,这些建筑空间作为营销场所来使用,开盘结束后,实体样板房卖掉售楼处作为后续大区的配套用房或者公共活动空间投入使用,景观留存下来作为大区的一部分。这样一来,即使示范区投入多,综合成本也没那么高。

比如碧桂园的一个项目,售楼处采用永临结合的方案,暂用后期地块内的酒店式公寓作为临时售楼处,先建设2层地下室和一层地上建筑。后期直接在此基础上加建成酒店式公寓,重复利用了主体结构,减少临时建筑主体的拆建成本,同时缩短了施工周期。


3、简化工艺,降低施工的成本

同一种装饰材料,往往会有不同的施工方法,在保障装修效果的前提下,选择一些易施工,成本低的工艺工法。

比如,高端项目示范区往往会有水景,水景不仅施工难度大,成本高,后期维护工程也非常大。相反的,低预算的项目,则尽可能的避免大面水景,或者采用镜面水景、日式枯山水等替代。
新城的这个项目,以鲸鱼为主题,抽象提取出了鲸鱼世界的“水”“岛”“岸”等自然形态。但示范区内部并没有大面积水景。景观中心处,设置了一大一小两只鲸鱼雕塑,以枯山水打造水面形象,鲸鱼一半跃出水面,尾巴藏于水下,意境表达也不逊色。


通过改变施工方式节约成本,在示范区有很多的应用场景。比如项目墙面装饰,通过改变工程做法,也能节省不少费用。比如干挂做法的综合成本为1117元/平,而换成DTA粘接剂粘贴石材,综合成本仅为869元/平。

4、区域内资源共享,重复利用减少浪费

如果房企深耕某在区域,区域内项目众多,可以对各个示范区的建筑及物料重复利用,节约成本。比如:


①展示区多项目共用

分期开发的项目,第一期售完后,第二期开盘可继续沿用第一期的售楼处,第一期的园林景观进行升级改造,也可供第二期项目使用,可节约千万级的成本。


②展示区的物资重复利用

有的房企,由区域公司统筹,对每个示范区的闲置物品进行盘点、建册,在区域内共享使用。项目需要采购物资时,优先考虑能否可以利用既有的闲置物品(比如建筑小品、软装饰品等),当闲置物品无法满足时才考虑重新采购。


小结

有人说,示范区是营销的重要道具,和销售相比,几千万投入算不得什么。这个观点放在过去可能行得通,放在当下已经不合时宜了。现在地产项目的平均净利润率只有5%,还有很多项目还濒临亏损。示范区省下来的几千万,已经不算小钱了。如何通过设计及施工的优化降本增效保质,也是值得地产人关注和探索的话题。



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