2013年，微软宣布收购诺基亚旗下的大部分手机业务。当诺基亚前任CEO约玛·奥利拉在记者招待会上公布同意微软收购时，最后说了一句话：“我们并没有做错什么，但不知为什么，我们输了。”

这是一条“被创造的假新闻”，因为手机业务只是诺基亚的一部分，出售之后，诺基亚依然存在；而且，当时奥利拉已经卸任，时任诺基亚CEO的是史蒂芬·埃洛普。

看到这里有人估计已经一头雾水：你说这个，跟我们房地产有什么关系？关系可大了！虽然这是一条“被创造的假新闻”，但引人深思。事实上，现在不少房企老板/老总们，就有这样的困惑：我招的人学历越来越高，户型设计越来越好……也没有做错什么，但是，为什么越来越难做了呢？

明源君认为，诺基亚手机衰败，是一个典型的软件打败硬件的故事，如今，这个故事也正在房地产行业上演。

今天，已经没人再质疑软件工程正在重塑世界业已存在的方方面面。越来越多的财富是建立在软件工程上。

然而，10年前，还是另一番图景。

2011年，网景(NetScape，浏览器的鼻祖)创始人Mark Andereesen在华尔街日报上发表的一篇评论，文章分析了当时科技行业发展趋势和原因，阐述了软件将改变整个世界。其认为我们正处于一个广泛而深入的技术和经济转型期内，软件正在接管经济。

从电影业到农业到国防，越来越多的企业业务都是运行在软件上，通过在线平台将产品交付到客户手中。未来十年，软件将会侵入并推翻已经建立起来的行业结构，创造新的世界……

在此之前的2010年1月底，甲骨文公司已正式收购SUN微系统公司。这家1982创建，1993年进入财富500强的巨无霸，之所以失败，就是因为将大量的研发资源投入到了solaris x86无穷无尽的驱动开发当中，而没有意识到IT行业未来的趋势已经从服务器硬件转向软件与服务。

Sun和微软之争，SUN微系统的位置非常像微机争霸战中的苹果公司。它有自己成套的硬件和操作系统，但是没有应用软件。

可惜，诺基亚没有从中吸取教训。

诺基亚做智能手机的时间非常早，2002年10月就推出了世界上首部2.5G基于Symbian OS操作系统的智能手机——诺基亚7650，内置当时极为罕见的蓝牙传输功能，也是第一部内置数码相机功能的手机。

苹果2007年才推出第一代iPhone。诺基亚的工程师认为，iPhone抗摔测试都通不过，注定失败。没有认识到，智能手机不只是电话，而是一个平台。

诺基亚的硬件产品质量全球知名，但在软件方面却十分糟糕。公司管理层不仅没意识到第三方应用对智能手机的影响，而且在Sysbian系统上限制了第三方应用的开发。可以说诺基亚最终是被软件打败。

如果这么说还让你有点费解，那举一个更加直白的例子：

去年，特朗普针对完TikTok之后，又盯上微信，声称要禁止美国和他们做交易。

对此，有人在网上发起了一项“如果iPhone上不能用微信了，你是选择换手机还是卸载微信？”的调查，结果显示，接近115.7万人投了“换手机”选项，只有7.2万人投了“卸载微信”选项。

10年前，Mark Andereesen在评论中写道：

现在，世界上最大的营销平台是软件公司Google；世界上最大的图书商是软件公司Amazon，甚至书籍本身都成为软件了；世界上最大的音乐商店是软件公司iTunes；世界上最大的猎头公司也是软件公司LinkedIn……

软件还正在不断吞噬许多被广泛认为主要存在于实体世界的行业的价值链，比如汽车。为什么突然那么多公司突然跑出来造新能源汽车？因为新能源汽车的逻辑跟传统燃油车完全不一样！

前几天，明源君在上海参加首届品器不动产大会，腾讯云副总裁万超指出：因为造车已经变成了一个软件行业，特斯拉本质做的就是软件！

▲来源：腾讯云副总裁万超在品器不动产大会的演讲PPT

此前，工业富联CEO郑弘孟在业绩交流会上说得更加形象：智能汽车就是把一个大手机装上4个轮子！

那么多行业，都已经被软件入侵并改变，可是房地产行业似乎稳如泰山。对此，万超在演讲中指出：建筑是一个典型的硬件干死软件的行业，但未来这个行业一定会发生变化，因为手机已经变了，各行各业都被改变，汽车正在发生变化……如果建筑（房地产）行业不在软件上突破，你的产品跟20年前不会有太大的差别。

事实上，变化早已发生。比如，拿地阶段，借助AI，只需地块的大小、形状、以及企业产品系的一些限制性规定输入系统，系统就可以自动从几千种方案中挑选出货值最大化的几种方案，而且耗时只有传统方式的1/10左右；施工过程中，借助无人机土方测量，一个20万平方米的工程项目为例，只需30分钟就能完成精准的自动化数据采集，而人工测量则需4-5天……这背后，都是“软件”，都是算法。

2019年以来，中介渠道绑架开发商的声浪不时高涨，到了2020年，一场新冠疫情让几乎所有开发商吓出了一身冷汗：要再没有线上能力，遇到类似非常时刻，那就是坐着等死啊……

其实，房地产行业“触网”的时间并不算太晚。早在2013、2014年，就有人提出过“互联网颠覆房地产”的说法。当时，这让开发商们紧张了一阵，并且行动起来，比如2014年时任万科总裁郁亮亲自带队，去腾讯、阿里、小米等公司学习，万科还请了马佳佳到公司上课。

还有人说：万科这次真是病急乱投医，可能是被“互联网思维”吓怕了，看见余额宝把银行弄成那样儿,心里慌了。 

其实，这是当时的常态。明源君当时参加各种峰会，与董事长/总裁们交流，都离不开“互联网”这个话题。业内甚至还一度为是“互联网+房地产”还是“房地产+互联网”争论不休。

可是，随着2015年各地限购放松、降低首付比例，央行多次降息，房地产行业迎来一波大行情。绝大多数房企立马将“互联网”抛在脑后，举起“冲规模”的大旗！

直到去年受到新冠疫情、三道红线等的冲击，才如梦初醒——行业已经迎来了管理红利时代。

什么是管理红利？之前万科在2020年财报的致股东信中做了阐释，明源君认为，这其实也是从“硬件”重要到“软件”重要的大转变。去年以来，百强房企都加大了在数字化方面的投入。

这些年我们常说的房企的多元化，也是其“软件”升级的一部分。

现在，碧桂园服务的市值比母公司碧桂园的市值还高，有些人觉得这里面有泡沫。但资本不是傻子。诸葛找房CEO苏伟杰更表示：物业公司的市值还应该更高。类似贝壳找房这样的中介平台也是如此，因为未来3-5年渠道红利还将持续！

硬件——房子这个物理空间依然重要，但“软件”的重要性急剧提升。过去，盖完房子交完房就结束了。但是，越往后走，你会发现，房子盖完才刚刚开始。如果你没有运营和服务能力，你会发现，你的“硬件”（房子）根本不值钱。

据匠人科技创始人兼CEO项铭透露，通过大数据分析杭州1062个写字楼、园区和联合办公的资产经营状况，发现2020年杭州整体计租率水平只有76%，这意味着整个行业去年有24%的租金都流失掉了！

不止杭州，全国都差不多这样。为何？因为行业里50%以上的资产管理方，还在使用EXCEL管理一个年均几千万甚至上亿租金收入的项目！其他方面的能力，也由此可见一斑了。

购物中心，过去是品牌商家求着入驻，现在反过来了。如果你引入的品牌不行，哪怕你楼修得高大上，其结局不会比不能使用微信的苹果手机好。

别人运营不下去的购物中心，为什么龙湖、新城控股、大悦城等接过来能盘活？就是因为他们不只有搞硬件（造房子），还有软性的运营和服务能力。新城控股提出“让空间更有价值”龙湖直接说“空间即服务”！

2018年，阿那亚的服务型收入超过5个亿，2020年预计超过10亿。2020年，光两个美术馆的门票收入就大概有700万。

所以，现在上市物业公司值钱。当房价保持平稳状态，两个相邻的小区，物业的好坏，可能造成同样户型朝向房子的差价达到几十上百万。你说，业主会不会为好物业付费？物业公司的想象空间大不大？

有人可能要说，那我不做这些，专心做住宅不就行了，不好意思，在高能级的城市，你很可能连地都拿不到，还怎么做？

未来，能够“吃软饭”的开发商，才真的拥有硬实力！

在这样一个时代，控制成本和精细化管理当然重要，但如果仅限“在既有路线上一味追求高效率与成本控制”，那就只是“正确的做事”，而非“做正确的事”。

时代抛弃你的时候，连招呼都不会打一声。个人如此，企业也是如此，因为，没有成功的企业，只有时代的企业。怎么办？

首先，要有终局思维。

一千亿房企老总一针见血地指出：面向未来，要按照资本市场估值逻辑来升级商业模式，纯开发模式过去既赚钱又值钱（PE高），现在已经不太赚钱更不值钱（PE低），未来既不赚钱也不值钱。破局在资管、新赛道的赋能。

比如，长租公寓好像不赚钱，但将长租公寓升级为公司主航道业务的龙湖，瞄准的也不只是收租金，而是将每一栋‘冠寓’作为城市综合网络的City Hub（交叉点），汇集城市“衣食住行”等服务——没钱买房的时候租住在冠寓，购物、娱乐逛龙湖的天街，未来再买龙湖的房子。

万科总裁在前不久的业绩会上也表示，经营性业务的生意模式、现金流特征与开发业务区别很大，不适合沿用开发时代的标准进行评估，对经营性业务，应避免从单一的财务视角去评估，而是用长期最大化市场价值来衡量。

他以GIC转让上海七宝万科广场股权和万纬物流为例：GIC持有七宝万科广场股权的七年时间，IRR达到了16%以上。平时由于是历史成本法计算，这些价值创造很难在当期财务报表中体现，但GIC转让凸显了其市场价值非常高！

其次，人才赶紧跟上。

上面提到的SUN微系统公司，其实后面已经意识到了Java及软件服务的重要性，2006年新CEO施瓦茨欲将Sun公司从硬件设备公司向软件服务型公司转型，但未成功。由于不能吸纳新人才，随着互联网的兴起，原Sun公司的那些人才（硬件与系统架构的人才）的知识结构也已经过时了。

开发商在由“硬”向“软”转型的过程也面临这样的问题。让一个习惯了赚大钱的人，去做商业运营、长租公寓运营等“小钱”，肯定是难有成效的。

龙湖每一个天街都是一个超级IP集群 。每一座天街都有一个故事剧本， 围绕核心定位，衍生出空间IP、品牌IP、运营IP、服务IP、营销IP等，共同构成天街这个超级IP集群。通过一个完整的故事线，把购物中心里的每一个体验、服务、环境串联起来，为消费者提供最好的消费体验感。

龙湖天街的总经理们都被赋予了一个新的角色——“商场总导演”。龙湖10万㎡以上的商场，运营人员至少配置十五名，人数是同行的2-3倍。这个需要培养。也需要好氛围。

万科已经开始在全社会寻找“10分人才”，而且要求在两天之内给回复，避免人才等得不耐烦，对万科失去兴趣。

每年6月左右的非洲，坦桑尼亚大草原的青草被逐渐消耗，食物变得越来越少时，百万头的角马，数十万计的斑马、羚羊组成声势浩大的队伍，从坦桑尼亚的塞伦盖蒂保护区北上，终点是肯尼亚的马赛马拉国家公园，跋涉3000多公里。途中不仅要穿越狮子、豹埋伏的草原，还要提防随时有可能出没的豺狗以及在狭窄的马拉河两畔聚集的鳄鱼。

如今，在从专注“硬件”向“软件”升级的过程中，整个房地产行业面临的情况，跟非洲大草原上迁徙的动物是一样的。你是会顺利到达目的地，还是倒在中途？

回到文章开篇，“我们并没有做错什么”不重要，重要的是，面对变革“我们做对了什么呢”？（作者：明源地产研究院主编、存量地产首席研究员  艾振强）