还有不到两个月，“三道红线”发布就满一年。

这10个多月里，踩线的房企，都在拼命地进行“降档”运动。据明源君不完全统计，截止6月底，在70强房企中，除了本身处于绿档的房企，其他处于红、橙、黄等档次的房企中，有21家房企至少降低了一档。有的房企10个月铁腕减少了3000亿债务；也有的房企，半年不到就成功实现从红档转绿档；而大部分房企，目前也交出了至少降低一档的成绩。

为了降档，平日里常见的，出售不良资产和股权，引入战投，分拆物业上市等常规手段，早已不够用。所以，有的房企为了回款，对楼盘打了骨折价，还有的让全体员工扛硬性销售指标；大部分房企，则运用了各种粉饰财务报表的行为，比如近日被监管部纳入其监控的商票。

这些手段的背后，其实都折射了房企为转绿档，真的十分焦虑与拼命。

下面，明源君想盘点下，他们转绿档的多种办法。

用技术手段，让报表更好看

由于三道红线本质是三个率，而非绝对值，也就意味着房企可以从分子和分母上进行优化。

那么，对于优化分母，房企在财务技巧的使用上，还存在一些操作空间。

一、规避“明股实债”的认定，避过限制

明股实债，是许多房企用来优化分母的捷径。表现在财务报表上，则是通过扩大少数股东权益规模来降低净负债率。

不过，不少人可能会纳闷，明股实债由来已久，且降负债率效果显著，难道没有被监管限制？

其实，在监管下发给试点房企的检测表上，有明确提到明股实债，即按本质来看，那些原本应该计入有息负债但却以股权形式计入企业权益的融资。比如出资机构为金融机构，与投资者约定固定回报或特殊分红条款，房企定期进行回购且进行担保或实物资产抵押的股权投资等，都属于明股实债。

但在明确规定下，还存在一些操作空间。

比如就“房企定期进行回购且进行担保或实物资产抵押的股权投资”这一点，就通过调整为开发商的优先受让权的形式，在融资到期或开发商触发对赌条件下的退出设置上，以开发商优先受让基金或合伙持有的平台公司股权的方式进行约定，这样就可以尽量避免强制股权回购义务带来的明股实债的认定问题。

所以，明股实债这一方式，现在还可以成为不少房企疯狂用来降档的方式。

比如用了不到半年时间，就从红档转为绿档的B房企，就被质疑采用了这种方式。在2019年末，它少数股东权益为60多亿元，损益却不到20亿元。一年后，它的少数股东权益增长超过了100%，但相应的损益增长不足50%。

不止B房企，还有从红档降至橙档的S房企， 2020年少数股东权益占权益合计将近70%，损益占净利润不到3%，两者相差60多个百分点。

这些房企都在半年内，利用不可思议地方式，轰轰烈烈降低了档位，有的甚至在半年时间内转绿。

二、只并表合营公司的利润，不并表其债务

有Z房企去年冲破千亿的销售目标，但净利润却只有千分之一。它对外解释称，这主要由于盈利较好的合营企业没有确认收入。可该房企的合营企业，多为百亿规模，并且负债居高不下，但Y房企也并未根据股权占比把它们的负债并表。

不仅Z房企，去年中还是红档的Q房企，为了在半年时间内转绿，也对表外业务进行了处理。

去年，它有多家子公司因“少数股东增资”或“相关补充约定”丧失了控股权，被移出表内。这些子公司的金融债务自然也就不计入其上市公司年报“有息负债”项目之中。

具体如何操作呢，举例来说，Q房企是N公司的控股股东，在M公司成立两三个月后进行，就对N公司的上亿元的债务按股权比例进行担保，然后Q房企再通过调取富余资金的方式获得了这笔金额的使用权，但这笔债务并不会计入自己的财务报表中。

之后，又通过M公司的股东进行增资，Q房企就可以不作为其控股股东，也就不需要合并报表。

按理说，联合营公司的有息债务，也应该根据母公司的股权占比计入母公司的有息债务表中。但母公司并不会披露联营公司的有息债务情况，外人只能通过它们披露的对外担保的额度来推算有息债务规模。

但在实际操作中，大量房企采用抵押、差补、流动性支持和回购等方式进行增信，也并不披露此类增信规模，这样可以使对外担保额度看起来比实际规模偏低。

经过粉饰后，这些财务报表看上去都很美，外界确实也很难清晰知道里面藏了多少猫腻。有些房企也许当初只想当成暂缓之计，以此度过目前的艰难关头，但历史上，多少人会在捷径面前迷失自我，希望房企不要走入这个误区。

竭尽全力融资

增加企业现金流

三道红线至今，有许多企业开始大幅度减少融资，避免增加新的负债。但企业对资金的需求，并不能快速减少，于是，只好把眼光投入那些不计入负债的融资方式，开始新一轮从其他渠道获得金钱。

一、房企转向商票融资，把债务无息化

最近，关于试点房企的商票被监管一事，大家都议论纷纷，一些千亿房企，竟然连几十万的商票也没法如期兑付。

今年6月，有消息称某房企下游供应商的商业承兑汇票出现逾期。

不过很快该房企公开回应，公司确实出现少量商票未及时兑付，但集团会安排兑付。

但在此前，还有数家房企被爆出融资票逾期的情况，不过这些房企解释称，由于代理商涉及刑事案件或其它问题，所以暂缓支付，目前已经全部支付。

根据上海票据交易所数据显示，2020年TOP19房企共承兑商票余额达到3355.74亿，较2019年增长了36.59%。

这些故事和数据的背后，可以明确，在监管政策的打压下，许多房企已经三道红线的融资工具——靠商票和供应商借款，甚至去融资。  

之所以房企这样做，有两点原因：

一是由于三道红线的监测对象主要是有息负债，对于房企来说，只要将债务调整为无息化，基本就能实现不纳入有息负债或不需申报的目的。

而融资票是可以不计入有息债务的，其在负债表中计入应付账款、应付票据，因此商票就成了降低净负债率的法宝。

二是，地产公司通常处于供应链核心地位，可以靠其信誉背书，承诺一段时间来兑付，甚至一些强势的企业还可以拖付来缓解现金流紧张，但供应商也会合作。

所以，商票，原本作为非常小众的融资方式，相对于其他的融资方式，它可算是只有螳螂腿那么大，但如今在转绿档的压力下，许多房企不得不抱紧这根救命稻草。

不过，虽然商票等应付债务款项的增加，一定程度上为房企控制了有息债务规模，但一方面，一旦出现商票的债务无法及时偿还，便很容易引发外界对这个房企现金流能力的猜测，进而对房企的股价及往后的融资利率都有无法预料的影响；另一方面，房企给外界制造这种偿债能力虚高的假象时，很容易反噬其身。

二、财务疏通关系，通过避税和退税增加现金流

有房企的财务抱怨说，三道红线以后，公司对他们的要求比以往严厉得多。他们每天不是在催银行放贷的路上，就是在缴税的路上。

有top50千亿房企的财务，上个月成功帮集团退回了7000万的税，被集团在全公司公开表彰。

一般来说，税是国家强制且无偿缴纳，但费即财政收入构成部分是地方政府收，由于各地名目不一，这就给了财务人员一些操作空间。例如城市配套费是按工程总预算的多少百分比计但地方政府有权力可以免一定比例，但一个中小型楼盘光这个费可能就要一千几百万，有的财务人员如果走动得好，甚至可以免掉一半。

 除了做这些事外，财务也会将公司的信托基金用于给其它房企放高利贷。

不少开发商，都会成立自己的信托基金，让员工投资，给到员工8%～10%的年利率。

这笔资金，一般有两个用处:

一是用于投资其它房企的项目，这些房企拿了地后，资金不足，有的房企就把募集的基金作为过桥资金帮他们度过难关，快进快出，收取高昂的利率。

二是用于自家房企收购入股其它房企的项目 ，但只投资，不操盘 ，用时也比较长，风险也比较高。

增加回款，营销打“骨折”价

甚至逼员工买房

通过降价促销加速资金回流，既可增加企业经营性现金流，又可及时偿还有息负债，降低财务成本。在“三道红线”中，现金流入无论是对资产负债率、净负债率还是现金短债比，都能起到良好的修复作用。

下半年在冲业绩与降负债双重压力之下，房企降价促销力度加大，折扣营销、降低认购门槛、特价房等优惠政策不断，网上卖房、直播卖房等营销方式花样翻新。

比如某TOP10房企，去年下半年打出全线低折卖房的促销战役，如果叠加各类促销，一套房的最大折扣可低至六折。最终它实现了两月销售上千亿元的目标，创下公司新纪录。

还有的房企甚至强制性全民营销，并下达指标，有的员工为了保住工作只好自己买房，有部门甚至人手两三套房，最终才能完成业绩。

今年以来，该TOP10房企也继续加大力度销售，实施网上购房、直播卖房、全员营销等举措，打造线上线下销售闭环，实现了快速销售快速回款。根据某机构数据显示，今年1-5月，该房企实现全口径销售金额和权益金额都位于前列。

对于房企来说，权益销售额越高，意味着归属于该公司的实际销售金额和利润越高，也就是说能够被该公司利用的实际回笼的资金也就越多。

对于房企来说，虽然通过销售业绩增加现金流是最健康的方式，但是如果长期亏损卖房，甚至下达硬性指标，全民皆兵，期间没有任何乏善措施，最后对房企的声誉和内部稳定，也会造成极大的影响。

减少支出，少拿地

缩减行政支出

一、减少拿地，降低支出

降负债率的另一方面是，减少支出。拿地作为房企最大的支出，则是最先被优化的部分。

比如某TOP10房企，今年在两集中拿地中，据克尔瑞数据，今年前5个月拿地的拿地金额排名快跌出100名，相比去年和前年的排名有较大的变化。

除了某TOP10房企以外，踩了一道红线的N房企和G房企，今年拿地也较往年更为谨慎。N房企和G房企的排名都由10多名下降到30多名。

 减少支出，也是降档的重要方式。这一轮集中土拍，许多房企的利润都很低，某房企甚至说拿的这些地，降来能保证1%的利润就可以，可见形势之恶劣。这些因为三道红线而观望的房企，未尝不是躲过一劫？

二、减少行政费用，优化员工

行政部门，作为整个房企的后勤部门，房企在变绿的过程中，他们也难以逃离风暴之中。

以前，其它部门的七项费用不够，就会腾挪一些行政经费。

现在，三道红线下，行政经费是第一个被优化掉的。有top30房企行政以前还给员工每月办生日会，过节办活动，过节费能给到一两千。但去年下半年以来，生日会，下午茶一律取消。春节就发了一张100元的电影卡，今年呢，连100元电影卡的额度都没有了。

平时做的这些活少了，不少行政人只好转岗到繁忙的人力资源部，又得开始加大对新业务的学习，不然等待自己的只有被裁员优化。

而人力资源部的同事，为了提高人效，精简费用，去年以来是加了无数个班。

有的房企下半年制定了更低的费效比后，人力资源就得重新对各部门的人员配置进行盘点，包括集团、事业部、项目等。

同时还要琢磨怎么重新分配人员，调整薪资，比如调整使用532制度，或者双职级制度会不会更好，都得推行尝试看效果再决定。其中也少不了听见一些同事的抱怨，但年底自己也得汇报人效比的业绩，这也只能说各尽其职。

结语

三道红线下，每一个房企都在努力回归绿档，各种手段兼用。但最终能真正活下来的房企，还是能真正靠经营性现金流转正的房企。那些试图走捷径的房企，未来可能都会为今天的侥幸付出代价。