第一轮集中土拍，各房企争抢火热，副作用也很明显：坊间传言的，或正式发公告确认退地的，不断出现。至于土拍前口头协议联合拿地，土拍后爽约的，则更多。
很多人觉得，第一轮集中土拍这么火热，第二轮集中土拍会做一些调整，对房企会友好一些。调整确实有，一些城市直接下调了溢价率的上限。然而，是否就变友好了？不见得。因为其他条件加码了，比如，上调了保证金、竞品质、竞现房……
这些政策，加上此前的竞自持，竞产业（要求引入产业）等，均指向一个方向：要求房企高质量发展。早在几年前，很多房企就在提要高质量发展。过去可以只喊口号，未来必须要做到，否则，你连游戏入场的资格都会丧失掉，甚至走向关门的结局。
竞品质
会把粗制滥造的房企踢出局
7月30日凌晨，杭州公告第二批集中供地信息，同时，出台土拍新政纠偏，竞品质显得十分扎眼。很多人说，品质怎么比，靠PPT吗？这么说，你太低估政府了。
杭州不是第一竞品质的城市，此前，北京在第一轮土拍中就推出了。随后，杭州、南京、西安等城市效仿，苏州、成都等也已经发文，落实住宅品质限定要求。
至于如何量化高品质，今年5月北京就已完成首轮竞高标准投报（高标准商品住宅建设方案），其制定的建筑品质标准（总分100分）如下：
绿色建筑（总分18分）、装配式建筑（总分20分）、超低能耗建筑（总分20分）、健康建筑（总分6分）、宜居技术应用（总分16分）、及管理模式（总分20分）。
从以上大大小小近二十项细则，可以归纳出几个关键词——「绿色」、「超低能耗」、「健康」。
当然，每个地方的情况有差异，标准也需要因地制宜。但北京的风向标意义是不可忽视的。如果往后的品质标准参考北京模式，将对不少房企产生深远影响。
对打造极致产品、追求品质的长期主义者来说，这会给他们带来红利。
比如金茂、朗诗、当代等，擅长打造绿色、科技产品的房企，经过多年的探索，已经在绿色科技地产领域积累了十分丰富的开发经验。
对仁恒、绿城、融创等长期注重品质的房企来说，同样是利好。当高品质成为标配，它们大概率成为集中土拍的大赢家——一方面更容易拿地，另一方面也会更被其他房企追着寻求合作。
高品质，不仅是房企持续稳健发展的关键，还是应对危机的重要筹码。
8月4日，在刚刚复刊的泰禾集团内刊《泰客会》上，泰禾集团董事长黄其森发表了署名文章《泰禾的形势与任务》。其在文中提到：上山的路虽难，但我们对于产品的信心和执着是泰禾触底反弹的底气……正是对品质的坚守，换取了各方对泰禾的信任和理解……
据明源君了解，有房企早就听到风声，加班加点研究北京版竞品质土地政策，最后无奈地发现没什么用，只能参拍不竞品质地块。
这个肯定不是一朝一夕能学会的。像仁恒，做出来的东西就是比别人要好很多，这跟它企业的理念，员工的价值观，以及跟合作伙伴长期的互动都密不可分。
高资金门槛
检验融资能力和财务健康状况
东京奥运会还在如火如荼地举行，有人纳闷：印度的人口跟中国差不多，怎么一块金牌都还没拿到？
印度的体育为啥那么差？体育竞技比的不仅是运动员个人的体质、天赋，背后还有经济、科技等的实力。
竞品质的背后，其实竞的也是房企的综合实力，其中非常重要的一点，就是你的财务健康的水平。
近几年，出问题的房企基本都有一个问题：房屋质量差！这很好理解，公司命悬一线，哪还有心思打磨产品，高地价、限房价组合在一起，再美好的产品力情怀也要让位于生存，这时很容易拿产品减配开刀；此外，项目停工或烂尾，一房多卖也不鲜见。
生存是发展的前提，不少此前很有匠心和情怀的房企最近几年少有建树，融创却做出了不少叫好又叫座项目，就得益于融创的财务状况持续改善。
继此前成都祭出“踩中了三条红线的房企，不具有参与土地竞拍报名的资格”之后，杭州又补了一刀：取消预公告，暂停单宗地5000万勾地模式，直接发布挂牌公告，采用保证金模式报名。第二批宅地保证金普遍为20%，杭腾未来社区地块保证金需30%。
▲来源：中指院
第一轮土拍中，很多房企为了提高命中率，采取了多马甲，多报名参拍地块，跟人联合拿地等方式。多马甲陆续被叫停；跟人联合拿地有被放鸽子的风险，苏州的第二轮集中土拍还要求，土地款付清前不得引入合作方，也就是说竞得人必须和项目公司为统一控股股东；过去，多报名要多交保证金，使使劲也能上，但过热城市的保证金门槛会越拔越高，能冲动的房企会越来越少。
再加上有消息称，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。过去那种大肆举债，用规模掩盖发展质量问题的路子，彻底行不通了。
事实上，前些年因为快速冲规模而光芒四射的不少规模房企，目前都将解决三道红线等问题放在最前面，在集中土拍中鲜有动作，甚至喊出了：「下半年的主要目标是活下去。」
竞自持
比拼多业态的建造和运营能力
今年以来，龙湖突然成了众多房企对标的对象。而在几年前，龙湖还被业内诟病，模式太重了，错失了行业快速发展的机会。
因为龙湖自2000年开始涉足商业，当时业内的质疑声就不绝于耳，甚至认为，商业项目会拖垮龙湖。2010年开始，龙湖每年拿出10%的销售额，投入商业地产。之后还发力长租公寓等，一度不被人看好，但现在发现龙湖才是真正的赢家。
其实，这种模式，早已被无数次验证过，中国香港的开发商是典型代表，内地的新城控股也很有代表性。只是知易行难。
可是，现在不干不行了，不仅集中土拍的22个城市，其他能级高点的城市土拍，竞自持也就是很常规的操作。
明源君认为，核心是为了解决效率问题。
一是解决城市和居民的效率。过去摊大饼式的发展，造成钟摆城市，效率很低，不仅造成大量的污染，而且影响经济运行的效率，降低了人们的幸福感。如果人们在步行范围内就能解决所有问题，效率和幸福感都会大幅提升。这就要求项目必须是复合型的，开发商要有打造多业态能力。
以前客户买房更看重户型，现在客户对社区商业配套要求更高，对家的外延需求正在扩大。
二是要提高物业运营的效率。各种配套，过去也可以要求房企建，但建完就散售掉，很不利于后期的的统一运营，规划时高大上，但实际严重不行。如此，不仅不能给地方政府带来预想中的税收，而且还影响形象。
现在内卷、躺平引发热议，京投发展总裁高一轩认为，之所以这样，是因为这些人没法向前了，如果一个人在精神活动上、情感活动上有了向前的动作，就可以展开。这是房企可以有所作为的地方。比如，通过「TOD智慧生态圈」这种组合式的解决方案，就可以提升人们的幸福感。因为TOD本身就是土地集约利用，再加上完整配套，人的生活效率会提升，生活质量也会提升。如果除了完整的配套，还有很好的自然环境和各种各样的社群，人们能展开几个层次的生活，就能更好地让人身心安定。而这，需要有很强的运营能力。
有一位老总说得很好：如果我们能让购物中心的顾客，长租公寓的租客满意，那我们必然能更好地服务好我们小区的业主。
目前，房地产商业模式是“大开发时代”的产物，与后开发时代要求相去甚远。
竞现房
考验房企的组织能力
杭州7月30日发布的政策，还有竞现房销售。这其实也是避免品质靠PPT，细则落实不到位的漏洞——竞品质地块最后都要验收合格才行，要不然不给预售证。
早在2016年，深圳就开始试点现房销售；宿迁等地也发文，明确了现房销售的时间；南京，仅2017年10月的首场土拍，成交的8块地中就有5幅宅地需现房销售；更多的地方则鼓励现房销售。
从国外经验来看，现房销售更有利于楼市稳定。“房住不炒”的定位下，未来会有更多的城市实行现房销售。
如此一来，不仅回款周期被大幅拉长，对房企的现金流是一种极大的考验，而且，现有的营销经验也要归零，因为，目前房企的一切的营销动作和经验都是以期房为基点的，现房不吃这一套。对本来已经严重依赖中介渠道，自身接近躺平的房企营销，无疑是重大的冲击……
高周转下，营销的工作大部分会在开盘前6个月，甚至前4个月高密度完成。现房销售之后，这些逻辑必须推倒重来。因为，一般的项目从拿地到竣工备案一般要2年左右。这个时候，售楼处及示范区的公开节点怎么放？
最后一刻才放，省钱省事，但可能被对手干死；靠前放，效果有，但成本大。即便采取折中的方法选个点，还是有真空期。这期间，无传统阵地的品牌形象宣传，是营销唯一可以施展才华的地方。
明源君认为，现房销售之后，现在的营销人员要变成研究人员，现在的工程人员则要承担营销的角色。
临时搭出来样板房、示范区，很难打动潜在购房者，比起售楼处，工地更真实，更能打动客户！工地将取代售楼处展示区，成为最大营销道具的趋势。工程做得不好的话，客户对未来的想象力立刻消失，你开盘能热销才怪。这对房企的组织能力，提出了很高的要求。
要求引入产业
看的是创造红利的能力
去年以来的互联网反垄断，最近教培行业的整顿，引发巨大关注。诸多大佬认为，接下来就是房地产。
为什么这么说？明面上，前不久，八部委联合发文，持续整治规范房地产发展秩序；深圳拟立法推行大学区招生，建立房屋租赁参考价格制度，调控租金水平；同时，规范二手房中介费的消息也广为流传。
之所以如此，是要降低这些行业长期对民生和实体经济的挤压和成本，大力发展制造业、硬科技、实体经济、新能源。
当然，实业也需要物理承载空间，所以，各地在土拍时，还有产业引入要求。
非常典型的是，第一轮集中土拍中，上海相对友好，平均溢价率仅为8.5%，且没有出现一家独大的情况，大中小房企均有拿地。不过，除了其他基本门槛，上海还设置了引入产业等条件，强化了区域未来的产业规划。
31宗含宅地块中，除4宗旧改用地之外，27宗含宅地分化明显——
对地块有明确商业、产业运营要求的地块，基本都低溢价或底价成交；而对产业要求不高的宅地，即使入围房企不多，也在达到中止价后进入一次性报价阶段，房企竞争依旧较为激烈。
简单地说，没有产业引入能力的房企，注定只能拿高溢价的地块。
结语
有人觉得，有些城市还没有这些政策，不着急。这跟过去几年，年年预测调控会放松是一个脑回路。
从演变的轨迹看，这是一个不断迭代的过程，现在还没到你布局的城市，但终有一天会到的。你要做的，就是提前储备好能力。
