如果能预见到今天的局面，很多在前几年猛加杠杆的房企，都会更加谨慎。然而，历史不容假设。很多当下无比清晰的答案，在几年前，甚至几个月前都还是模糊的。
想起半年前有几位大佬对“未来，谁会是房产中介的大哥大？”这一问题给出的答案：物业公司。当时也是模模糊糊。现在，已经变得更加清晰起来。前不久，贝壳公布2021年Q2财报：实现净营收242亿元，同比增长20.4%；实现净利润（11.16亿元），同比下降了60.69%；毛利率为22.1%，较上年同期的32.5%下滑10.4个百分点。开发商旗下物业公司的租售中心，表现却十分亮眼——融创的经纪服务收入环比增长69%，碧桂园的收入增长88%，旭辉的增长148%，万物云旗下的房产经纪平台朴邻新房销售业绩较去年同期增长647%！还有更多的租售中心在陆续成立开业。单个物业公司旗下的租售中心，打败贝壳不太可能。但作为一个整体，他们无疑是一股正在崛起的强大力量。开发商的中介业务真的起飞了！
「之前我们在做这一块的研究和对标，最近要正式落地了」，一位中小物业公司的副总看完很多上市物业公司的半年报之后，这样对明源君说。跟上述老总想法一样的物业公司还有很多，明源君注意到，今年以来，大量物业公司紧密地进行租售业务的铺排。上了规模的物业公司，尤其如此。2021半年报中，不少上市物业公司均表示，「将持续在社区增值服务上进行有效的探索和尝试，坚定以社区为服务场景，持续挖掘社区潜在利润点，比如广告、幼教、社区零售等」。美居服务以及房屋经纪频频被提及，这两者中，大多数物业企业均对后者的前景很看好。
上半年，融创的房屋经纪服务收入环比增加了69%；旭辉永升生活服务的房屋经纪营收1.5亿元，同比增长148%；绿城的房产经纪收入1.7亿元，同比增长55.9%……万科的半年报则显示，万物云旗下的房产经纪平台朴邻，新房销售业绩较去年同期大幅增长了647%！虽然营收的额度，即便在物业公司里面也还很小，更别说跟开发母公司比了，但是考虑到各家物业企业的房屋经纪业务还处于起步阶段，这个势头不可谓不凶猛。此前万物云CEO朱保全在接受媒体采访时透露：「我们服务的社区里有大量一级店，门店对交易服务的覆盖率大概是25%，跟东急的48%相比，仍有很大的空间。」事实上，目前万科「朴邻租房」、龙湖「塘鹅」在项目上的市占率普遍已经达到40%，甚至更高。跟东急已经很接近了……东急community（物业）是日本东急不动产集团下属公司，是日本排名第一的物业公司，集团下属另一家公司东急Livable（二手房）在行业位列第二，占内部服务社区48%的中介服务市场，目前已成为万科物业研究和学习的对象。
▲日本中介TOP5（来源：“一览众山小-可持续城市与交通”公众号）截至2019年3月末，东急Livable拥有员工3235名， 年营业额超过1000亿日元，年营业利润超过140亿日元。因此，有老总说，未来物业公司可能成为中介巨头，也就不奇怪了。毕竟，榜样已经摆在那里，就看如何实现了。
对上述数据，很多人可能感到惊讶，就像今年初，很多人对龙湖、碧桂园等的租售中心感到新奇一样。其实，物业公司干租售中心的事情已经非常久远，龙湖同样如此，只是其今年初升级了品牌并且将其列为六大主航道之一，引发了大量关注。万科「朴邻租房」，源自万科租售中心，成立于2001年，一直以来作为万科物业价值链条中的衍生服务而存在。最初均由万科在各地的物业公司发起成立，后逐步归拢。官网显示，目前在全国58座城市，朴邻门店已近800多家。 
2016年，中海物业优你互联结合社区场景，对物业服务的内容和体验进行升级。「中海物业租售中心」应运而生……目前，中海物业租售中心覆盖全国27座城市，累计服务10万+业主。
▲来源：中海物业官微
剩下的，也正在快马加鞭赶上。比如，今年5月，远洋服务在北京、天津、大连、沈阳、青岛、武汉等城市同时开业了20个租售中心；刚刚过去的9月1日，海伦堡物业租售中心首家体验店在昆明海伦国际开业……明源君注意到，除了规模房企旗下的物业公司，还有大量的中小去物业公司也早已加入这一阵营。之所以规模房企搞了这么多年，规模还不太大，主要有以下几个原因：一是之前不太重视。租售中心都是以所在园区的二手房买卖、租赁为主，每个租售中心配置几个专业的租售人员，和物业服务人员从属于同一个系统。二是类似房产中介门店，密度远比广度重要，一般的中介门店一公里范围内得开1-2家，成本收益才能达到较优的状态。物业公司的租售中心门店是现成的，但也要稳扎稳打不能盲目扩张。事实上，深耕门店，业绩成长是迅速的。之前，保利物业就在其官微上介绍了其广西保利物业租售中心的成绩：2013年，业主放盘998户，客户租售需求760个，年交易额8,018,131元； 2014年，业主放盘845户，客户租售需求869个,二手房年度交易额8,281,758元，一手盘代理销售额9,914,748元； 2015年，业主放盘554户，客户租售需求935个，二手房年度交易额37,994,676.45元，一手盘代理销售额7,105,289元； 2016年，业主放盘1201户，客户租售需求1462户,二手房年度交易额51,586,130元；2016年11月，仅有7个人组成的小分队，更是创下了276360元的业绩。即便是中小物业公司，也可以取得不错的成绩。银盛泰物业旗下公司于2018年涉足房屋租售业务。其多种经营服务部总监李嘉豪在接受媒体采访时表示：「目前,我们城阳和西海岸几个服务楼盘的租售业务二手房买卖业务占有率能达40%左右；租赁业务能达到60%左右。」所以，物业公司的租售中心，其实是厚积薄发。事实上，链家在2001年成立之后，很长一段时间内，也只是专注于北京市场。2015年，链家走出北京，迅速占领一二线城市的中介市场。
考虑到贝壳、安居客等的庞大体量，单个物业公司旗下的租售业务想要在体量上超越他们难度非常之大，但是正如我们在前面所看到的，物业公司的租售中心在某个区域市场，或者自家项目获得高市占率，已经被验证了。对开发商、物业公司来说，租售业务是他们服务的一项延伸，因此粘性是很强的。未来，更大的可能性是，贝壳、安居客这样的公司，不得不跟他们合作，共同分享这一市场的大蛋糕。一、租售业务是服务的延伸，粘性和满意度高
「对我们来说，成一单就赚一单，相比低物管费来说租售服务费肯定是营利双收。」一布局中介业务的物业公司老总如是对明源君说。但大部分物业公司成立租售中心，其实是为了能够给到业主更多的增值服务，而不是跟贝壳等正面竞争。滨江优家业务的一位经理就表示：「我们不是跟贝壳竞争，也不是跟安居客竞争，我们只想服务滨江的业主。」滨江优家的定位不只是做中介服务，除了从事二手房交易是基础业务，滨江优家还希望提供更加多元的业务，比如，提供给业主咨询房产交易亦或全国房地产经济、政策情况等的端口。中海物业青岛分公司一经理表示，公司从2015年开始涉足这一领域，并成立了专门的公司。「我们的主要目的还是为了拓展房屋买卖成交后的服务,收取的中介费在1.5%以内。」目前，各房企旗下物业公司的租售中心，普遍以社区精耕为主，因此，其对所在社区的一草一木、一人一物、发展变迁都如数家珍。客户的粘性非常高。广西保利租售中心对购买客户调查分析发现，30%以上是保利老业主重新购买或介绍朋友购买，属于改善型、享受型购房……
▲广西保利租售中心办公室挂满业主赠送的锦旗（来源：保利物业官微）根据朱保全的说法，万科「朴邻租房」类似奔驰、宝马4S专营店，专营店生意模式的精髓，并非以成交为导向，而是客户服务及客户价值为导向，只卖万科物业所服务的房子……因此，租售中心的客户满意度远高于传统中介。这是最大的基础。万科物业推出朴邻品牌之前，针对二手房交易做了客户满意度调查，客户满意的为92%，有88%的客户愿意把万科物业二手房推荐给别人。相比之下，购房者对专业房产中介的满意度只有50%。2020年7月中旬，中海优你互联房屋生态业务部组织各办事处开展了中海物业租售中心顾客满意度回访试点工作。约98%的顾客给予了“满意”的评价，更有四个办事处荣获了顾客满意度5分满分的好评。2019年龙湖租售客户满意度超过95%，10个龙湖业主会有8个选择龙湖租售来交易自己的二手房产。中高端和高端项目，粘性尤其高。北京一个套均总价1亿左右的豪宅项目，过去一年成交了10套，其中9套是租售中心成交的。
二、通过市场化合作，可以快速扩大市场规模
今年二季度，贝壳的销售和营销支出同比增长57.49%至12.41亿元，主要因线上和线下的广告和品牌宣传活动增加，以及业务开发人员增加所致。所以，专业的中介也很乐意跟物业的租售中心合作。比如今年8月初，朴邻在广州与广信物业达成战略合作，并开了第一家租售门店，标志着朴邻走出市场化的第一步。物业开展房屋经纪业务的路途大致有三种：一是通过开启线下门店；二是利用现有的系统及人员资源，实行「全民营销」策略；三是选择与专业的房屋经纪公司合作……碧桂园服务的「有瓦」就是跟「世纪宏图」合作，今年上半年，门店规模增长了139%，收入增长88%，利润增长超70%。贝壳等巨头，也在寻求第二增长曲线，今年上半年，贝壳找房宣布将以80亿元价格收购圣都家装，发力整装。80亿，相当于贝壳去年一整年净利润的1.4倍。这跟物业公司开拓租售业务，其实逻辑类似。从各类家庭消费的频次来看，房屋租售与家居装修位于队尾；而从客单价与利润率来看，房屋租售与家装领跑旅游、新零售等其他业务。目前，多数物业公司的房屋经纪服务还仅限于母公司开发项目及所管理小区，对外围房源的覆盖面较低，但近两年，物业行业越发重视第三方项目的拓展，头部企业合同和在管面积快速飙升，这意味着，未来物业公司的房屋中介业务也会快速扩大，当前，其仍处于量变积累的过程，才刚刚起步，未来的市场空间巨大。
