双十一的前一天，大A股走了个深V，最后以微跌收盘。有人调侃，股市也要过双十一，开始促销打折了。在大盘普跌的情况下，趴在地上许久的地产股居然逆市飘红，成为当日涨幅最大的板块。截至收盘，上证地产指数涨了3.39%，港股内房股也回了一波血，就连地产债券也迎来久违的大反弹。
资本市场的嗅觉是最灵敏的。房地产股票、债券集体飘红并非偶然，而是近日来多方积极信号催化的结果。连日来，关于房企融资环境松动的消息频频传出，地产行业的利好终于有了实质性的落地迹象……
房地产现企稳信号
融资端和政策端利好信号释放，终于让房企看到了黎明前的曙光。
1、境内外融资环境回暖，增量融资渠道重新打开
这段时间房企接连暴雷，引发了海外资本市场恐慌，标普穆迪等纷纷下调房企评级，一些债务压力较大的房企离岸地产债融资彻底停摆，陷入了越缺钱越融不到钱的困境中。
为了提振海外资本市场的信心，最近，包括新城控股、中国金茂、雅居乐、世茂集团等在内的多家房企启动美元债回购，向市场传达现金流充裕的信号。
近日，资本市场的态度终于有所转向，据彭博社报道，高盛投资组合管理团队正在抄底买入中国房企债券。并表示，房企的传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。
另外，关于房企发债融资也传来好消息。11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会，据财联社报道，会上招商蛇口、保利发展、碧桂园等公司均表示，近期有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。此举被视为房企融资环境趋暖的信号。
增量融资渠道重新打开，对困境中的房企而言无疑是久旱逢甘霖，不仅有望缓解房企现金流紧张的情况，对于提升市场信心也有非常积极的意义。
2、局部地区调控出现微调，预售条件也有所松动
昨日，还有一则关于“三道红线”调整的消息在圈内刷屏。据财联社报道，部分央企国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，“三道红线”会被突破，建议调整“三道红线”指标。
此举是否也意味着，国央企有意介入民营房企收并购呢？
另外，各地因城施策，调控也有了局部的微调。
据财联社消息，沈阳房产局昨日召集各大房企开会，或将放松限购限售等房地产限制性政策。
就在前两天，武汉市公布的一则总部经济的政策，针对总部企业高级管理人才定向放松限购。
部分城市已放宽了商品房预售条件，例如金华义乌、徐州，将商品房预售取证面积由最低4万㎡，降至不低于2万㎡。
此外，值得一提的是，银行贷款方面也有了一些积极变化。
以上海、广州等为代表十几座城市，已经明确个贷放松，不仅额度增多、放款速度也加快，以苏州为例，首套房最快1-2周就能放款。与此同时，统计显示，截至目前有20个城市房贷利率出现下调，其中有14个城市首套利率下调，有14个城市二套房贷利率下调。
虽然政策层面的积极信号不断释放，不可否认的是，政策从纠偏到落地需要时间。房地产目前有两个问题仍不得不正视：第一，各项利好政策能否落到实处，让受困房企真正受益。第二，如何稳定购房者的心理预期，这是当前最大的难题。表面上来看，10月份以来高层多次发声，指出银行对“三线四档”融资管理规则存在误解，倡导不可对信贷发放矫枉过正，房地产合理的资金需求应得到满足。而从目前来看，信贷端的松动传导到市场层面仍需时间。更重要的是，现金流普遍紧张的民营企业，从中收益多少？数据显示，10月份房地产贷款投放环比和同比均有较大幅度回升，初步估计环比多增约1500-2000亿元。然而，释放出来的贷款是否雨露均沾？据了解，四大行腾挪的额度主要面向国央企，而中小银行仍然对民企停贷。有民营房企高管就直接指出，说银行额度放松，民企感受不明显。少数房企暴雷引发的信任危机，波及到全行业，导致一部分经营正常的房企也躺枪，这是非常可惜的。有房企表示，有金融机构为了隔离风险，违规将房企的资金划拨转走。这对房企而言无疑雪上加霜。对此，房企呼吁，银行对房企不停贷不抽贷，存量项目适度展期。以时间换空间，稳定行业信用。另外，给予资质较好的房企一定的支持。中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长张斌在近日就在一篇文章中提倡，对于那些对过去经营状况良好但突然陷入流动性困境房地产企业提供紧急救助贷款，贷款利率不必优惠但数量上要足。部分房企刚爆出现金流紧张，一些合作房企便迅速与之划清界限，将其从合作楼盘除名、紧急收回投资款。而被迫出让土地、项目股权或存量物业的房企，资产贬值严重，甚至根本没人买。对房企造成连环式打击。另一方面，与各地政府及金融机构密集的宽松措施相比，需求端的回暖仍需时日。中原地产的研究发现，上半年楼市销售强劲，主要原因是购房者对未来房价上涨的心理预期推动投资保值需求。而进入下半年，热点城市调控政策持续收紧，购房者预期回落，观望情绪日渐加重，市场也掉头向下。中原地产监测的29个重点城市新开盘首日认购率，在2021年6月达到年内高位，此后持续回落，即便是9月销售旺季，来访热度未见回升迹象，29城开盘认购率跌至48%左右，这一数值处于2013年以来历史低位，基本持平疫情严重的 2020年上半年。
从目前来看，既有的政策正从严厉向适度转变；接下来，随着房企现金流危机缓解，购房者信心也有望提振。对购房者来说，目前尚存的最大不确定性，就是房地产税。到目前为止，关于房地产税的征收办法、税率税基、试点城市等细则仍未明确，坊间对此猜测不断。这些悬而未决的问题，无疑也加大了购房者的观望情绪。现阶段，从稳定市场的角度出发，应保持政策的延续性，避免朝令夕改或继续叠加，减少对市场的冲击。房地产税推出的时间和力度也应尽早明确，帮助房地产平稳度过危机。需要强调的是，随着政策纠偏，房地产至暗时刻或将逐步过去。但千万不要低估中央坚持“房住不炒”的决心，更不要心存侥幸寄望调控出现大松动。当前政策层面的局部调整，有评论认为是为了防止房地产硬着陆，避免系统性风险发生。房企发展终将要走向健康稳定，告别外来输血模式，依靠自我造血活下去。如果缺失这一能力，出局也是早晚的事。
