哪些暴雷的房企，还有可能复活？

作者：凌峰

李开跟明源君说，他最近比较纠结，因为其所在的房企已经暴雷了，大量的同事主动或被动离开。他因为比较早就追随老板，能力也还不错，被优化的概率很低，现在纠结的是要不要主动走？

他纠结的点在于：「如果公司能活过来，我应该跟公司共患难，毕竟老板待我不薄，但就怕公司活不过来，再熬几年，自己在市场上也失去竞争力了，因为现在市场变化非常快，而且到时自己年纪也更大了」

李开纠结的点，是当下很多留在暴雷或即将暴雷（内部比较清楚，只是还没有公开爆发）房企的地产人，共同纠结的点。

我国集团企业的平均寿命不到10年，企业陷入危机后破产倒闭的事，时刻都在发生。但也有一些企业能挺过危机翻身的。那么，哪些暴雷的房企还有翻身的机会呢？我们来说道说道。

暴雷较早，处置迅速的

个体也罢，思想也罢，都是时代的产物。企业同样如此——没有企业的时代，只有时代的企业。

为何几年前还风光无限的房企，今年就不行了？因为，时代变了！不仅原有的模式，在今天越发行不通了，而且还没有人接盘了。

有人说，如果万达今年才出现问题，结果极可能同样糟糕。但是万达很幸运，出问题在2017年。当时，距离王健林宣布全面向轻资产转型，已经过了两年，但房地产行业“冲规模”的声音正响彻云霄，收并购热火朝天。

所以，13个重点文旅项目、77间酒店资产、万达索菲特酒店等等，得以迅速卖出。

泰禾略晚一点，但仅2019年前3个季度，泰禾出售的资产数量分别为3个、7个、6个，籍此回笼资金达到近百亿元。资产负债率、净负债率等均有下降（具体如下表所示）。

虽然，目前泰禾依然面临着各种挑战，但跟今年新暴雷的房企相比，他反而显得要轻松一些，当别人在焦头烂额的时候，泰禾这边，一边黄老板开发布会，一边品牌部出书。

大多数人只关注到万达、泰禾，是因为他们的体量大。其实，房企暴雷甚至破产倒闭的事情，一直都在发生。只不过，很多暴雷的都是小房企，就像一颗小石子丢进宽阔的湖面，溅起的一点水花很难引起注意。

比如恒久康华置业，2018年1月23日，以资金链断裂、经营状况恶化，不能偿还到期债务呈连续状态为由向法院申请破产清算。当时，公司对外债务本息合计4.97亿元，资产评估仅有1.2亿元，负债率414.2%。

若依照破产清算强制拍卖恒久康华置业的财产，债权人的权益无法保障，恒久康华置业也将彻底失去再生机会。最终，经十堰中院引导、协调，通过了关于招募重整投资人的决议。2019年，经过重整，恒久康华置业的可分配财产从1.29亿元提升为3亿元，普通债权人的受偿比例由不到20%提升至56.9%。

而且，通过重整管理人公开招募确定了战略投资人，盘活了原闲置长达5年的土地，开发建设“龙城府邸”项目，项目总面积13万平方米。“龙城府邸”项目自2020年7月25日首次开盘，开盘均价为6800元/㎡，到2021年1月11日，项目已售出住宅近300套，销售额达到2.2亿元。公司得以重生。

老板有担当，积极应对的

最近几天，王力宏的瓜在持续发酵，面对前妻李靓蕾的喊话，王力宏避重就轻，让一开始还支持他的粉丝也心里打鼓，甚至粉转黑了。

这样的事情，在暴雷房企里面，也不少见。有些房企老板在企业暴雷之后，不仅不积极与债权人沟通，想办法解决问题，反而玩起了躲猫猫的游戏。

有些老赖，甚至因为拒不履行本金、利息及违约金，被法院发布执行悬赏公告以悬赏征集被执行人藏匿、转移的财产线索……

这属于典型的破罐子破摔了，有这样的老板，可以想象，企业暴雷之后，已经没有复活的可能，毕竟，谁也不会乐意去拉这种没有担当的房企老板。

这一两年——特别是近半年年来。

一方面，我们看到了很多债权人对房企“逼宫”，甚至“定向爆破”；另一方面，我们也看到，经过协商之后，也有债权人给暴雷房企展期的机会，以便让他们有喘息的时间，毕竟，逼死问题房企，也会溅他们自己一身的血。

而，是往死里逼，还是给展期机会，老板的态度很关键。

12月9日，华夏幸福债务重组方案获得通过。这意味着，其获得了一边清偿债务一边修复资信的时间。

从去年11月出现流动性风险，到今年1月发生违约，华夏幸福是第一家爆雷的千亿级别房企。1年不到的时间，债务重组方案就获得通过，速度可以说非常快，这源于华夏幸福的老板在出现问题之后积极应对。

▲ 华夏幸福债务重组方案的四大化解路径

首先，在今年2月2日上午，在华夏幸福廊坊事业部，面对一千名华夏幸福核心员工，王学文主动展开了自我批评。这种级别的大佬认错，本身是非常难的。

其次，除了自我批评，大包大揽责任，王文学还拿出了一套可行的方案。这种态度，赢得了客户和债权方的信任票。

再来看今年爆发危机的房企，有些房企的负面消息持续发酵，有些却能迅速降温。之所以产生这种区别，很大程度上是由老板和高层态度决定的。

比如，当代置业美元债延期兑付之后，除了积极希望寻求投资人谅解和同意，对债务进行延期；还第一时间发布公告：公司董事长及总裁作为实际控制人愿意为上市公司提供8亿元贷款，用来解决到期债务偿还等问题。

老板和高管处置处置自己的个人资产筹集现金，向公司提供贷款，颇有壮士断腕的悲壮，但也体现了其责任和担当。

一金融机构老总私下对明源君感慨说：从业这么多年，见过无数的老板，老板的格局和担当至关重要，不少老板只不过是踩中风口的猪，一旦风停了，就显露出了原型。

努力保交楼，还能自己造血的

1829年，布伦德尔在《柳叶刀》上发表了一篇关于他第一次成功输血救治病人经历的文章，获得了广泛关注。从此以后，输血便成为救治患者不可或缺的手段之一。

最近，决策层释放一系列温和信号，就是为房企，提供适当的输血（融资），从实际情况来看，只有稳健房企能够获得新的融资机会。

为什么呢？因为过去是大水灌溉，鸡犬升天。如果还这么干，就违背了“房住不炒”的主基调了，如今的适当宽松，是为了避免误伤健康的房企。换句话说，只有还有自我造血能力的房企，才是值得被救助的对象。

所以，我们会看到一个很有意思的现象——虽然都是暴雷房企，但债权人的态度会不太一样。对还能正常交付的房企，债权人会温和一些。为何？因为还能正常交付，意味着能继续卖房回笼资金，这是非常重要的造血能力。如果债权人苦苦相逼，房企倒下，他们的权益也会受到巨大损失。

前不久，花样年债务违约63天后，花样年董事局主席潘军以“访谈实录”的形式发出了一封公开信。其在公开信中表示：面对这次危机，我们的策略是“保交付、保民生、保稳定”。

同时认为，“我们的企业被海外债权人申请清盘等——我相信不会”。之所以有这样的自信，是因为其债权方（金融机构）做不到这些。

甚至有暴雷房企员工认为，如果自己公司也选择保交房，而不是急于还美元债的话，工地就不会停工，交房之后，监管资金能够逐步释放，公司就不至于陷入今天这样被动的局面。

12月18日，花样年发布公告称，花样年9.49亿元“18花样年”延期兑付获债权人表决通过。这意味着，花样年中国今年年内到期的境内债均已获展期，三笔债券本金累计展期16.79亿元，利息累计展期1.95亿元，总计18.74亿元。这对上述说法，就是一个很好的注解。

善待员工，还能凝聚团队的

众所周知，房企优化员工的事，这几年一直都在进行。可是，今年格外猛烈，一方面是暴雷房企不断出现；另一方面，尚未暴雷的房企变得谨慎，拿地数量大幅收缩，某些区域公司甚至因为无项目可干，集体解散。

当然，暴雷的房企无论是绝对数还是百分比，都是最厉害的。但同是减员，员工对房企的评价却大不相同。

有些房企虽然遇到危机，但还是比较体面，该给的赔偿都给了，即便暂时给不到，也承诺后续会给。有些房企则破罐子破摔，各种变相逼迫员工自己辞职，甚至面对讨说法的员工恶语相向：你去仲裁好了，要钱，没有！

前一类房企，网络上的负面消息较少，更鲜有离职员工爆料；后一类房企，员工不断给外界爆猛料，唯恐自己的老东家倒得不够快——虽然倒了他剩余的工资、奖金，甚至买的理财可能都拿不到，但愤怒已经使他们顾不得这么多了。

刚刚通过债务重组方案的华夏幸福，属于前者，早在2月份的讲话中王文学就对员工说：“在未来有序经营的前提下，我们优先保障员工利益，你们可以记上。”

最近有前华夏幸福员工反应说，有些钱到期还没给到，明源君认为，不必过度苛责，毕竟现在资金链太紧张，重组方案通过之后，后续会有序解决。这比不想给赔偿的暴雷房企已经强了很多。

潘军也在公开信中表示，有些员工听说花样年有困难，本来已经去了央企，但又选择回来了。

都说坚固的堡垒都是从内部开始攻破的，老板有决心，员工有斗志，债权人、购房者也会更加有信心，企业熬过危机、复活的概率会大大增加。

能做精品，有自己IP的

过去几年，整个行业都认为没有小而美，只有小而美，大家都在疯狂的冲规模，现在看来是一种执念。

最近，明源君调研了一些小房企，是真的小而美。比如长沙的运达，专注做精品，规模虽然小，但是，竟然能跟国际大牌合作。他们的住宅售价，远高于市场平均水平，有钱还不容易抢到。

暴雷的房企，即便能够活下来，也要脱掉几层皮，规模一定会大幅缩水。如果继续采用原来的打法，显然是没有优势的。只有那些能够做出精品，甚至有自己独特IP的房企，才更有可能活下去，并蜕变成为小而美的企业。

在今年的一场发布会上，黄其森就表示，未来泰禾的发展战略就是选择小而美、小而精的战略。泰禾的院子有很强的IP，市场还是认的。