如果要用一个字形容去年的房地产行业，那就是“惨”——截至目前，有70家左右A股上市房企披露了2021年的业绩预告，归母净利润亏损的占了近一半，蓝光发展预计亏损120.37亿元左右，华夏幸福预计亏损331亿到391亿元……即便盈利的房企，绝大部分的业绩也大幅下滑。

然而正如寒冬也有梅花盛开。即便在行业刺骨的寒冬中，依然有部分房企，不仅实现了盈利，还实现了增长，部分房企扭亏为盈，最早暴雷的房企泰禾等也实现了盈利，让很多人大感意外。

这些房企是怎么做到的？明源君梳理后，发现可以归为三类：一是已经销售的商品房大量交付，达到了收入确认条件；二是股权转让和收并购之后并表，收入增加；三是剥离了低效或有毒资产，自身造血能力增强，收入随之增加。

交付规模大增

收入确认

带动利润增长

由于房企卖的绝大部分都是期房，卖房之后，购房者交了首付款，办理了按揭，银行也放了款，但并不意味着房企拥有了这笔钱，在财务报表中，其被记为负债，直到房企将房子交付给购房者，这些钱才能确认为收入。

如果某些年份，房企交付的房子特别多，或者面积相当但单价更高，其确认的收入也就随之水涨船高。2021年盈利上涨或扭亏为盈的房企，多属于此类。

比如沙河股份，预计2021年归属于上市公司股东的净利润3000万元~3800万元，同比增长586.5%~769.57%，主要是报告期内长沙沙河城项目及新乡世纪新城项目结转收入同比增加，毛利同比增加。

粤宏远A去年扭亏为盈实现增长，净利润同比增长207.54%~254.86%，主要原因也是其自营房地产项目东莞帝庭山花园已售商品房陆续交付，达到收入确认条件；同时股权合作项目已售产品结算，投资收益有所增加。

如果看渝开发（去年净利润同比增长9%至42%，扣除非经常性损益后的净利润增长41%至84%），结转对收入增长的影响会更加明显。

2021年前三季度，渝开发业绩不佳，营业利润连续三个季度录得负数，分别为-3,083.30万元、-3,642.98万元和-5,110.57万元。

2021年第三季度，渝开发归属于母公司股东的净利润为-2,243.43万元，同比下降186.33%；扣除非经常性损益后的净利润为-959.62万元，同比下降69.82%。可是，由于第四季度公司结转规模增加，全年净利润预计为14,584万元至18,959万元。

虽然利润结转存在时间差，但在正常的情况下，只要房企没有大量拿高价地，销售额增长了，营收大都会相应增长，无非幅度大小。这是非常正常的逻辑。可在去年，这并不容易做到。

市场一片风声鹤唳之下，即便部分比较正常的房企也受到波及，融资、销售受阻，不得不减员，交付自然也受到影响，资产减值也不可避免。想要实现盈利的增长简直难于上天。

上述房企去年能实现盈利增长，表面是交付规模增加，导致结转收入增加，但深层次的原因是其拥有不错的基本面。

沙河股份、渝开发、津滨发展（2021年净利润同比增长128.57%-178.26%）、大悦城（扭亏为盈）等都是国企，财务表现良好。以渝开发为例，其整体资产比较优质，而且近年来资产负债率在50%左右。

2021年，渝开发发行的中期票据发行规模3.3亿，票面利率仅3.6%，低于一年期贷款基准利率4.35%。

收入结构也值得关注。比如沙河股份，2021年上半年的收入构成为：房地产占63.29%，租金收入占26.69%，其他占5.08%，物业管理占4.94%。

转让股权或收购并表

推高了收入和净利润

除了销售商品房，对房企来说，转让项目或者公司的股权，也是获取收益，实现收入增长和盈利的重要手段之一。

荣丰控股去年扭亏为盈，主要原因为公司出售重庆荣丰股权事项累计收到交易款项达交易总对价的 55.33%，达到确认收入时点。

国企京能置业，去年能够扭亏为盈，实现增长，一方面得益于其开发的京能·天下川三期北区项目、京能·雍清丽苑一期项目竣工交付，结转收入较上年度增长582%；另一方面则在于京能置业出售了其子公司京能（北京）物业管理有限公司股权，增加利润约6000万元。

出卖项目和公司，特别是公司股权，通常会被认舆论为“不行了”，是败家的行为。其实不然。

万通发展2020年是盈利的，但其在2021年也出售资产，转让子公司北京万置房地产开发有限公司60%房地产业务，致使其去年归属上市公司股东的净利润同比增长236%至354%。之所以转让子公司的股权，万通发展在公告中的说法是：公司战略转型的安排。

除了卖，也有买。

比如荣丰控股，就于去年10月完成威宇医疗重大资产重组，威宇医疗第四季度业绩纳入合并报表范围。

派斯林则于去年9月完成了向浙江万丰科技开发股份有限公司收购其持有的America Wanfeng Corporation（以下简称“标的公司”）100%股权，标的公司自2021年第三季度起纳入公司合并报表范围，使得2021年度公司归属于上市公司股东的净利润较上年同期（法定披露数据）大幅增长。

有人可能觉得，通过这种资本运作，带来盈利的增长不足为道。正常市场下，这种观点尤其会占上风。但考虑到去年房地产行业的情况，这一说法值得商榷。

如果公司深陷困境，卖资产并不是一个好的选择，因为买家会“趁你病要你命”，把价格压得很低，特别在去年“地主家也几乎没有余粮”的市场环境下，行业风声鹤唳，要卖出好价钱并不是一件容易的事。

最近，许家印就在会上再次提及，“任何时候都不能贱卖公司资产，要注意防范资产处置过程中的漏洞问题。不能依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也很难还清债务。”

通过破产重整等自救

走出危机，重拾增长

如果说因为交付规模增加，导致收入增长，是常规操作；通过转让股权或者收并购，带来增长，略有难度；那么，公司暴雷之后，还能实现盈利，那就是超高难度了。我们注意到，去年这样的房企不仅存在，还不止一家——

*ST基础，大家一看这公司披星带帽，就知道之前处于亏损状态，但是，其预告去年净利润约为4亿元-6亿元。业绩预盈主要是因为，去年公司实现了破产重整，根据公司破产重整债权申报、债权留债、债权清偿及重整计划执行情况，公司关联方应收债权预计将按相关重整计划获得清偿，因此转回关联方应收款项的信用减值准备。同时，公司重整期间停止计息，财务费用较2020年大幅下降约80%-90%。

ST松江，同样在2021年实施了司法重整以及合并范围内子公司进入破产清算程序，随着破产清算子公司出表，资产减值损失较上年同期大幅下降。同时，公司逐步剥离低效资产，降低了负债规模，资产负债结构明显改善，财务费用大幅下降。因此公司在2021年期末净资产转正，归属于上市公司股东的净利润实现扭亏为盈，达到59700万元至87600万元。

*ST基础和ST松江的知名度都比较低，很多人可能并不太知道。但是，另一家大名鼎鼎的房企，同样实现了盈利，让市场颇为意外，这家公司就是泰禾集团。

公告显示，2021年，泰禾预估归属于上市公司股东的净利润约1.01亿元～1.32亿元，扣除非经常性损益后的净利润同样为正，约3.72亿元～4.83亿元。

而在此前的2020年、2019年，泰禾持续亏损——2020年，泰禾归属上市公司股东净利润亏损49.99亿元；2019年净利润8.27亿元，但扣除非经常性损益后，归属上市公司股东净利润为-2.36亿元。

泰禾是如何做到的？在官方公告中，泰禾将盈利原因归为项目可确认销售收入增加；严格管控费用成本，期间费用大幅下降；上年计提了较多存货减值准备；部分合作项目盈利；以及投资性房地产公允价值变动产生的收益等。

由于泰禾是近几年最早陷入危机的千亿房企之一，这一表现让市场十分意外，股价连续三日涨停。

虽然泰禾要走出困境，仍需努力，但在公开发声中，泰禾数次提及“不躺平”。去年以来泰禾的多个项目也确实出现了一些新的进展。

泰禾集团的官微文章显示，在泰禾北京区域，包括北京院子二期、中州院子等项目复工复产；中国院子、西府大院、津海院子、北京公馆销售重启；北京昌平拾景园54地块南四排叠拼交付；北京金府大院、济南院子、廊坊锦园竣备交付等。

以北京金府大院为例，去年8月，金府大院推出新的四叠样板间，9月项目认购约4亿。“泰禾采取封闭运营管理的方式推动复工，项目在和金融机构达成和解后，重新启动销售，销售回款用于项目本身的建设开发等。”

如今，泰禾实现盈利，相当于在黑暗的隧道中看到了曙光，能够在后续与诸多债权人的拉锯战中，获得后者更多的让步，从而为自身进入良性循环争取到更多的时间。

回过头来看，泰禾和华夏幸福这两家房企最早暴雷，也率先逐步走出危机，对仍在积极自救的房企来说，无异于指路明灯。

小结

一家企业是否优秀，不是看它顺境中的成长，而是看它跌入逆境时能否触底反弹。因为风口上，猪都能飞起来，风停了只有鹰才能继续展翅飞翔。

说上述房企都是鹰，可能略勉强，但肯定值得当下不少房企借鉴学习。暴雷的房企，都还能逆风翻盘，可见，只要不躺平，一切皆有可能，何况最近又出了不少利好政策，2022年，地产人加油干吧！（作者：明源地产研究院主编、存量地产首席研究员  艾振强）