去年9月份之后,在政策的拉动下,房地产行业逐步触底,相关指数应声反弹。今年以来从中央到地方,政策持续护航,目前,部分城市已有小阳春的气息……这让大家特别关注政策的风吹草动。
然而,明源君注意到,在大量的政策中,有一个意义重大、影响深远的政策,却被很多人忽视了——
今年1月29日,财政部、税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》(2022年第3号)(以下简称「3号公告」),对基础设施REITs设立前、设立阶段相关税收政策作出了具体规定。
REITs起源于美国,受税收优惠政策驱动,迅猛发展,问鼎全球第一,并深刻改变了其房地产市场。我国于去年6月开始,采用「公募基金+ABS」的形式,发行了11只公募REITs,上市之后表现良好,截至今年2月18日,平均涨幅达47.18%,加上分红,收益十分可观
不过,「公募基金+ABS」结构是在法律法规和税收制度不做调整的情况下的选择,仍存在很多问题。「3号公告」进一步破除了障碍,再加上4万亿、保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理等政策,公募REITs将迎来爆发式发展。房企和地产人要特别注意,因为,目前,美国上市REITs的市值,是上市开发商市值的7倍左右。
税收优惠是REITs发展的基础
「3号公告」的意义十分重大
我国基础设施公募REITs是去年发行的。但其实早在2005年,业内就一直在呼吁。之所以迟迟无法落地,是因为我国《公司法》《证券法》长期没有认定REITs是证券品种,《基金法》禁止公募基金投资未上市公司股权或不动产。上位法的缺失导致很难推动公募REITs的实施,相应的税收中性等配套政策也难以制定。
直到2019年12月28日,新发布的证券法,才将拓宽了适用产品,将资产支持证券写入法案!这为公募REITs的发行,打开了大门。
基础设施公募REITs试点于2020年4月30日启动,去年4月份即开始接受项目申报,5月份9只公募REITs正式公开发售,并于6月份正式上市……可以说,节奏是非常紧凑的。
今年1月29日发布的「3号公告」),则又是一个重大的里程碑。因为税收政策,对公募REITs的发展至关重要。
NAREIT的数据显示,截至2020年末,全球共有43个国家或地区出台了REITs相关政策,REITs总市值超过2万亿美元,美国是全球最大的REITs市场,上市的REITs为223只,总市值规模约1.25万亿美元。
REITs起源于美国,并发展为全球最大市场,离不开税收优惠。
分红是要缴税的,这样,到投资者手里的钱就要打个折扣。如果一项投资的收益率本身并不特别高,打折之后的吸引力就会大大下降。何况REITs的设立,以及后续运营中还涉及转让、重组,这些也都是要交税的。
为此,1960年美国国会通过的《国内税收法》提出,符合要求的REITs分红部分免税……赋予了REITs税收中性的特征。同年,美国国会还颁布了《房地产投资信托法案》,美国REITs市场正式起步,次年(1961年),美国首只REITs产品成立。
不过,美国REITs市场的发展并非一帆风顺,虽然有税收优惠加持,而且当时美国的城市化率超过70%,已经进入存量时代,但此后多年,美国REITs发展十分缓慢。
为啥呢?因为,当时美国存在一种名为「RELP」(房地产有限合伙)的投资产品。RELP可以使用加速折旧记账法为投资者提供税收抵扣,相较之下,REITs税收优势并不明显,自然很难受到投资者的欢迎。
直到1986年,美国国会通过《税收改革法案》,才真正奠定了REITs在税收和经营上的真正优势——
1. RELP的减税优惠被限制;
2.放松了REITs的准入标准,发起人由之前的金融机构拓展至房地产开发商和运营商;
3.允许REITs持有、经营底层资产,不再需要通过第三方进行资产管理与运营,这使得REITs更加看重持有权益资产而非提供抵押贷款,降低了REITs的负债率,运营稳定性增强。
受益于此,即便在1989-1991年房地产行业低迷期,美国REITs市场仍实现了正增长。
之后出现的伞形REITs结构,更是提供了税收递延的功能,使得REITs的优势变得更加明显。
2021年之前,我国没有真正的公募REITs,但出现了大量的类REITs,众多先行者在既有制度框架下,做了大量创新,以规避重复征税问题。
公募REITs税收主要涉及资产重组、股权转让、资产运营和收益分配四个环节。其中,在资产运营环节,无论是公募REITs还是类REITs,主要通过项目公司层面“股+债”设计降低税负;收益分配环节,公募基金已有分红免税制度。
需解决的是资产重组和股权转让两个环节的税负问题。「3号公告」解决的正是这个痛点——在企业所得税层面,对基础设施REITs设立前和设立阶段给予了免征和递延的税收优惠,显著降低底层资产剥离和置入基础设施REITs架构的税负成本。
4万亿等政策的加持下
我国REITs将迎来井喷
REITs的增长分为内生增长和外生增长——
内生增长指的是REITs依靠优秀的运营管理,不断提升不动产的净现金流收入,进而带动其评估价值的提升,带动REITs账面价值和二级市场价格的提升;
外生增长指的是REITs管理人灵活运用资本市场能力,从原始权益人处以及市场上收购新的优质资产,装入上市REITs平台中,或卖出部分低效资产,实现REITs管理效益的提升,带动REITs分红和股价上涨。
「3号公告」缓解了原始权益人参与基础设施REITs的现金流压力,一方面使得基础设施REITs变得更有吸引力,另一方面为其拓展到租赁住房、商业地产其他底层资产奠定了基础。
首先是基础设施REITs变得更有吸引力
海外REITs很多最开始是从住宅、写字楼等开始的,国内则从基础设施领域开始,这让不少人——特别是地产人感到沮丧。
其实,底层资产的拓展都有一个过程。
以美国为例,2008年美国出台《REITs投资与多样化法案》,该法案出台后REITs开始向非传统领域投资拓展,由传统的零售、写字楼及住宅等,拓展至基础设施、仓储、数据中心、医疗保健等领域,尤其是基础设施REITs发展迅猛,迅速成为美国市场规模最大的一类REITs。
为啥?基础设施REITs的收益率高啊。2011-2020年,美国基础设施REITs的平均综合收益率超过以酒店、零售、办公、医疗、住宅等为底层资产的REITs!
2011-2020年美国REITs市场各类别REITs的综合收益率比较
▲资料来源:NAREIT、 中信证券研究部
我国的住宅、商业地产收益率比美国要低得多,加上税收,就更没有优势了。先从基础设施开始,更容易打开局面。
▲来源:沪深交易所、明源地产研究院
从去年的发行情况来看,也得到了市场的高度认可。如今,「3号公告」加持,吸引力进一步增强。政策公布之后,已上市的REITs产品二级市场价格持续大涨,甚至触发了多只产品停牌。
2月10日,央行发布的1月金融统计数据显示:2022年1月,人民币贷款增加3.98万亿元,同比多增3944亿元。有人将其称为“新的4万亿”。
根据公开报道,1月信贷投放的重点集中在基础设施建设、先进制造、普惠金融等领域,基础设施建设排第一位。
中国经济长期以来依赖基础设施建设和房地产行业拉动,但是随着基础设施建设和房地产投资增速的下降,基础设施领域和房地产行业已经由增量市场逐渐转变为存量市场。同时这两个领域长期以来过度依赖债务融资,政府和房地产企业过高的杠杆水平也给经济的稳定运行带来了风险。
所以,公募基金REITs推出,以及相关政策完善的速度会那么快,因为它是资本市场服务国家战略和实体经济发展的重要举措。
基础设施REITs的推出,可以为海量存量资产提供交易市场。通过市场化的方式为基础设施资产进行定价,可以提升存量资产的流动性,盘活存量资产,为地方政府和不动产运营商提供退出渠道,降低其杠杆水平。
目前基础设施的总量大约在100万亿的水平,存量房地产在200万亿以上,庞大的存量和源源不断的增量,为REITs发展提供了土壤。
这不,今年一开年,北京市发改委在组织召开基础设施REITs试点培训对接会、重点领域龙头企业座谈等服务工作基础上,编制了《基础设施REITs试点政策及申报辅导手册》,讲政策、讲实操、讲案例,可谓手把手教学。
地方层面上,多地从2020年9月起先后发布地方性REITs支持政策,推进基础设施REITs试点工作提档加速和全面推进。
▲来源:REITs课题组
其次,拓展到租赁住房等领域成为可能
2021年7月2日,国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》与《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报要求》,保障性租赁住房首次进入了试点位列其中!
这距离首批公募REITs发行才1个月左右,速度飞快。
在此之前,中央还发文鼓励海南等在租赁住房REITs上探索。然而,租赁住房REITs却迟迟没有推出。
核心原因在于,缺乏符合收益要求的底层资产。由于房价持续大涨,而租金上涨速度是跟收入水平同步的,所以,住宅的租金收益率极低。发行REITs,其收益率,对投资者没有吸引力。购物中心、写字楼等同样如此……
但是,「3号公告」的出现,就增大的这些可能性。此前,就有部分长租公寓运营商设立基金,持有运营,以便将良好运营之后,物业增值部分的收益也收入囊中。
今年2月8日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会两部委联合发布了《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》。又从贷款上助推了一把。明源君预计今年租赁住房REITs就会推出来。
孟晓苏就曾指出,因为REITs不仅要求有稳定的收益性,还要求有长期的增值性,从增值性角度讲,租赁住房与医疗设施的增值潜力是最大的。
小 结
REITs绝不仅是一个金融产品,事实上,它代表着模式的切换。而且,它的收益率一点都不低。过去20年,美国权益REITs的年化收益率达12%左右,与Nasdaq综合指数收益率大体相同,同期S&P500(标普500)收益率不到10%。
每一个新时代到来的时候,只有有一小部分人先知先觉,绝大多数人后知后觉,还有一小部分人无知无觉。希望看到的人都是先知先觉者……(作者:明源地产研究院主编、存量地产首席研究员 艾振强)