2021年，新交表物企数量高达36家，创下历史之最，但全年仅新增14家上市物企。与2020年物企上市节奏形成了鲜明对比，2020仅下半年上市数量就达到了14家。紧接着2021年1-7月，先后有28家物企（不含上房服务）赴港交表，热闹非凡。

从7月下旬开始，物企的IPO之路一下子从盛夏进入了凛冬，直到年末仅有6家递交招股书，上市进程可谓大大减慢，股价、市值、市盈率也纷纷回调，对待物业板块，资本的态度显然逐渐回归理性。为什么物企不再受资本市场青睐？成功上市的物企都做了什么？未来中小物业公司怎么突围？明源君和大家一起探讨下。

资本市场为什么不再盲目追捧物业公司？

去年年中，基于上半年的数据，曾经有人预测，2021年物企上市数量或超70家，可到最后，经IPO上市的只有这个数字的六分之一左右，出现如此大的悬殊，可谓少见，为什么下半年物业资本市场陡然出现变局？很多人心里都有大大的疑问。

1、受房地产行业影响，物企无法独善其身

房地产是我国的支柱性产业，占GDP的分量达到了5%—10%，此外，房地产还是民生产业、半金融企业、供应链产业，一旦房地产有风吹草动，其影响半径就不光是房地产这一个点，而是一切有它有关的行业，物业管理当然也就无法独善其身。

这两年地产行业的形势，不用多说想必大家也都知道，每每提及，就会刺痛小伙伴们的心，据统计，2021年累计上市的52家物企中，13家股价上涨，39家股价下跌，下跌较多的以暴雷房企旗下的物业公司为主，市场悲观预期基于房地产销售下行，可能导致后续竣工面积减少，物业公司业绩增长基本盘不稳。

2、受港交所上市新规影响，不符合上市规格

截止2021年，已上市的52家物企中，有48家在港交所上市，港交所是内地物企上市的主要阵地。2020年底，港交所出台了上市新规，一些打算赴港上市的公司也因此加快了各项工作推进的步伐。

据公开信息显示，2021年6月，就有10家物企密集递表，打破了物企单月递表数量的记录。最后，结果是全军覆没，自2021年下半年以来，“一次递表即上市”已不再是顺理成章的事情。

至于原因，无非就是不符合上市新规，一位TOP10物业企业高管分析，“(港交所)要求一年利润高于6000万港币，在物业行业相当于年收入高于6亿港元，如果基础物业服务占比80%的话，那么物业公司的在管面积得在2000万平方米以上，这对大型物管公司影响不大。”

言外之意，就是新规对小物企来说不是个好消息，小物企要想上市，要抓紧在新规实行之前行动，否则，就难了，所以，中小型物业企业自2020年底开始扎堆赴港上市，但一些规模偏小，业务在管项目不多的物企，还是难逃被拒的命运。

3、发展模式未达到投资者预判

去年同样招股书失效的还有X物企，从资产基本面来看，X物企的数据是不错的：截至2020年末，X物企在管物业超200个，在管总建筑面积超3000万平方米;签约管理物业400个，合同总建筑面积超6000万平方米，合约在管比大概在2.1左右，这个水平在业内来说算不错了。从具体的盈利指标分析，X物企收益2020年超过了10亿元，复合年超过100%;溢利净额2020年达到了1亿多，复合年增长率接近170%。

看完这些数据，按理来说在未上市的物企中，还可以。为什么X物企也没成功上市呢？主要还是发展模式未达投资者预判，说白了就是综合素质还没达到要求，从这几组数据便能得知：1）收费水平高于第三方23.8%；2）净利率落后于行业平均13%的水平；3）物业费用收缴率低，仅为80.1%，行业平均水平超过90%。

上市失利后，坊间盛传X物企要被出售，至于最终结局，目前还不得而知。

4、首次出现部分物企主动终止IPO

嘉和家业分析指出，“未来资本对物业企业的考量角度将更为多元化，除规模增长能力、盈利能力外，可观的面积规模、独立的投拓能力、强有力的关联方背景、不同定位的特色服务、可持续的盈利能力等都是衡量物企未来长期发展潜力的指标。”

企业在港交所递交招股书后期满失效是IPO流程中较为常见的现象，但有些企业在招股书过期后并未更新，而且，2021年还首次出现物企主动终止IPO的现象，比如中南服务放弃上市后卖给了华润万象生活，富力物业、中梁百悦智佳终止上市后卖给了碧桂园服务。

这18家IPO败北的物企，有的是母公司负债累累，急于变现；有的是综合素质欠缺被婉拒；而有的则是认清形势，主动放弃IPO。正如丁祖昱所说，“物管走下神坛，回归理性”。

成功上市的物企，都做了什么？

2021年，虽然有多家物企未能成功上市，但还是有一些企业如愿“上岸”。那么，这些物企都有哪些特点和优势，从而获得了资本市场的认可？小编从以下三个方面做了分析。

1、规模上，不盲目追求规模扩张

资本市场将持续看好规模大、成长性强、盈利能力强、特色突出的企业，此类企业更被资本市场看重。

但是，2021年，一些大型物企未能成功通过聆讯，成功上市的均为中小型企业，比如德山产投服务、京城佳业，其中德山产投服务截止2021年5月31日其在管建筑面积约为420万㎡，在管住宅物业总建筑面积约190万㎡，京城佳业截止2020年12月31日，合同管理面积和在管面积分别为3100万平方米和2910万平方米，和已上市的碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务这种行业头部相比，规模小了非常多。前面提到IPO失败的X物企，规模也不小，签约管理物业400个，合同总建筑面积约6760万平方米，但还是被港交所拒之门外。

此前资本市场的逻辑是，只要规模够大，企业盈利是早晚的事，但这一两年由于房地产市场变化莫测，这种逻辑已经不适用，不一定要规模非常大，因为增加物管规模，基本是增收不增利，所以，在规模基础上的有持续盈利的能力才是王道。

2、资本底色好，有强劲的盈利能力

今年3月10日，金茂服务在港交所挂牌上市，老牌央企的实力不容小觑，仅半个多月的时间，金茂服务就招揽了五大基石投资者助阵，几乎是一呼百应。其盈利能力也得到了资本认可，从2018年到2020年，金茂服务收入分别为5.74亿元、7.88亿元和9.44亿元，同期净利润为1748.7万元、2262.4万元、7712.4万元，三年内的营收涨幅近65%，期内整体毛利率达到了29.6%，处于历史高位。

有人欢喜有人愁。

某家有着28年历史的小物企在今年3月IPO失利，其在管面积不足千万平，其整体毛利率维持在 23.4%，处于行业低位。从2018 年到2021 年中期，其平均毛利率为20.88%，截至 2021 年中期，其总收入为 2.21 亿元，与在管面积一样，在上市物企排名中均不起眼。

可见，物企要么有底蕴深厚的母公司背书，要么具有国资背景，否则很难从千军万马中突围出来。

3、能自身造血，对母公司依赖性低

依赖性强，这显然会是IPO之路的绊脚石，而去年很多上市的中小物企，则与关联方依赖度低。

比如去年成功上市的京城佳业，从2018——2020年，其第三方外拓收入占比连续三年都在80%以上，对关联方的依赖程度很低。

依赖性强的孩子，离开了父母就很难适应，有些甚至不能生活自理，这种现象在企业中，也很常见。

比如放弃上市卖身给华润万象城的中南服务，从2018——2020年，关联方贡献收入占比连续三年都在90%以上，高度依赖关联方。

自身造血能力强的企业，肯定会更受资本市场青睐，这意味着当风险降临时，这些企业能最大化的减小影响，发展也更有前景，克而瑞物管建议，“市场喜欢母公司能提供大规模合约面积的物企，更喜欢在此基础上，还有能力大量拓展第三方面积的物企。”。

未来中小物业公司如何突围？

道阻且长，行则将至。我国目前有10多万家物业服务相关企业，未来能上市的屈指可数。因此，能够好好地活下来才是很多中小物企的首要目的，那么中小物企要在哪些方面下功夫，提升自身实力，才能成功突围呢？

1、打铁还需自身硬，减小对母公司的依赖性

去年上市的宋都服务，外拓能力就非常强劲，据2020年报数据显示，宋都服务来自独立第三方物业管理服务收入达到约3826万元，同比增长三倍多，意味着已经具备了较强的独立发展能力。还有弘扬服务，其独立性也在显著增强，第三方占比已过半达到了52%，2020年净利润同比增长63.5%。

此前上市失利的几家物企中，都有对关联公司依赖程度高，营收来源单一的问题，其他物企要尽量避免这种问题，如果是规模较大的物企还想谋求上市，而又对母公司依赖性强，可以考虑收购一些第三方外拓能力不错的小物企，随着港交所新规的出台，一些小物企会选择放弃上市，在权衡利弊后，被收购也是选项之一。

2、拓展多业态服务，提升盈利能力

要想活得好，就要不断提升盈利水平，狠抓盈利点，比如扩大营收规模，拓展多业态服务。

▲来源:嘉和家业

目前所有上市的物企均布局了非住宅业态，截止2021年中期，上市物企非住宅业态占比已达到38.7%，覆盖商业、公建、城市服务类型。

比如城市服务，其一体化是必然趋势，中小物企也在先后进入这一领域，截止2021年6月30日，时代邻里城市服务项目收入2606.5万元，虽然目前盈利水平低，但是，国家正在提倡城市精细化治理，提升城市的服务能力，据有关方面统计，预计到2022年底，城市服务市场规模将达到2.86万亿。

接下来有上市计划的中小物企，即使没有全局运营城市服务的实力，也可以从一些细分领域切入卡位，比如市政环卫，2021年上半年我国典型环卫企业，例如玉禾田、侨银股份、福龙马、启迪环境，毛利率分别达到了25.46%、25.2%、24.05%、14.76%，其中玉禾田的市值达到了近70亿，成为了我国环境清洁行业里的龙头企业。此外，物企还可以收购环卫公司，据了解，市政环卫公司收购对价已达到物业公司收购对价（PE10-20倍）。

除了城市服务，还有商业管理服务领域、社区增值服务领域，也是物企形成差异化竞争的不错选择。

3、拥抱数字化、智慧化的发展，避免掉队

科学技术是第一生产力，现如今，数字化、智慧化在人们的生活中基本实现了普及。除了各大头部物企布局数字化建设，中小物企也早已跟上这一节奏。去年市值飙升的和泓服务，从2014年就开始布局智慧社区建设，并很好地助力了企业发展，据和泓服务执行董事王文浩透露，“信息化让企业即时解决问题，AI应用、人脸识別、远程监控亦减低人工成本，2020年的人力成本占比便减低了5个百分点”。此外，受益于数字化升级、流程标准化等措施，2020年上半年，正荣服务的管理费率进一步降低了0.4个百分点至14.4%。

物企应当充分发挥海量数据和丰富应用场景的优势，推动生活场景的数字化、社区的智慧化，不仅能便民惠民，还能破解当前企业人力成本居高不下、管理流程混乱等难题，但要谨记智慧化服务体系构建的初衷是为业主服务，要提供的是有温度的服务。

小    结

上市，并不是所有物企追求的终极目标，也从来不是衡量成功的唯一标准，有很多未上市的物企，也有不少可圈可点之处。当前，无论从自身盈利角度还是满足业主居住需求看，物业管理方面都会是开发商重点关注和推动的方向。放眼资本市场，不仅需要「大而全」的龙头物企，也需要「小而美」的高性价比物企。

经济越发展，服务业比重越高。经受时间的浪淘后，物业管理未来的发展格局，必定是健康、稳健的。