2024年房地产能否迎来复苏，各方观点不一。
标普相对乐观，其表示2024年在售价可能保持不变的情况下，北上广深商品房销售额或将增长3%。而随着一线楼市恢复，购房者将更有信心转向低线楼市。
王石相对悲观，其认为中国房地产的调整才刚开始。如果调整得好，借鉴日本经验，3-5年能调整过来。但是不要抱希望，明年或后年就会好。
某机构的观点介于两者之间，其给出的预测曲线显示，2024年房地产市场仍将缓慢下行，2025和2026年处在筑底阶段，直到2027年市场才会缓慢向上。
2024年，房地产市场究竟会出现怎样的变化？面对不确定的市场，房企又该何去何从？
资金监管又加码
房企需做好最坏打算
就在几天前，北京市住建委等五部门联合印发《北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版 公开征求意见稿）》，面向社会公开征求意见。
意见稿有一条规定特别值得关注：将监管主体由商业银行调整为政府，并引入市住房资金中心作为具体监管业务承担部门。
过去，很多城市的商品房预售资金都是由银行监管，政府指导。但这里存在一个风险点，银行本身就和开发商有很多业务往来，如果再把监管权交给银行，就等同于“既当裁判员又当运动员”。
不能说银行不尽责，但近几年烂尾楼事件频发，也在一定程度上暴露了监管缺位，导致开发商在提取预售资金时存在较大自由度。
所以，明年大概率会有更多城市跟进北京商品房预售资金监管新举措，从过去政府指导、银行监管为主，转变为政府监管、多方参与监督。
简单来说，这份意见稿对购房者来说是好事，毕竟新规的核心是为了保交楼，防烂尾。
但对于房企来说，商品房预售资金全面转为政府监管，也就基本堵死了房企腾挪资金的可能路径，导致房企预售资金可提取比例降低、可提取难度加大，进一步增加了房企的流动性危机，
比如克而瑞统计，随着2021年预售资金监管加强，41家房企的受限制现金占比，也从2020年的24%上升至29%，同比增加了5个百分点。有房企坦言，尽管公司账面上躺着几百亿现金，但可以提取的非常少，主要就是因为预售资金监管。
所以，对于一些短期偿债压力较大但是现金储备不足的房企，明年一定要做好最坏打算，提前做好现金流的管理和铺排。
第一是狠抓回款，做到应回尽回，应收尽收；第二是量入为出，以销定产，以收定支；第三是优化债务结构，降低有息负债；第四是合理控制存货，避免库存积压；第五是建立现金流风险预警机制，避免现金流危机的发生。
一二线城市将会出现销售窗口期
2024年，房地产整体库存仍将高企，但却呈现明显的分化格局。
据国海证券预测，三四线城市2023年土地供应多于2024年商品房所需供给1546万平方米，市场面临供给过剩风险。
而一二线城市今年土地供给均小于明年商品房需求，其中一线城市有2692万平方米缺口，二线城市存在1.5亿平方米缺口。
这些供给缺口，就给存量项目提供了去化机会。所以，明年房企可以抓住窗口期，千方百计推动库存变现。
第一，成立滞重资产小组专项专办，并把去库存纳入考核指标。
针对现房、商业、商办、公寓、车位等存量滞重资产，房企应加大去化力度，降低持有成本。
比如某企业就专门成立滞重资产专项小组，委派营销管理部、成本部专人紧盯低效无效资产去化工作，事后还要形成专项报告，每月在总办会上通报。低效无效资产去化和整改情况，也将作为管理层考评的重要依据。
另外一家央企今年增加了「存量去化指标」考核，各子公司的年终绩效考核、奖金、领导人员考核、专业线考核等都要与存量去化强挂钩。
为了不让去化考核完全沦为结果导向，很多房企还在KPI基础上，引入OKR（明确公司和团队的“目标”以及明确每个目标达成的可衡量的“关键结果”）。
比如金地东北公司就围绕销售去化和现金流组织，成立客研产策OKR和17N各级OKR，运营专业牵头销售支持督进OKR，统筹设计、工程等多个非营专业线。
营销方面，持续加强顶底房源管控颗粒度，并采取营销经理动态考核，将考核细化到月、周甚至日，不断根据市场环境和客户需求制定和调整销售策略。
为了尽快完成集团考核，很多地区公司往往会采取降价方式实现快速去化。不过，大幅度降价同样会衍生不少问题，比如业主群诉，大规模资产减值等等。
所以，为了平衡两者关系，一批房企陆续在内部设置「减亏奖励」机制，简单来说，就是地方公司能否在集团给出的价格底线之上卖掉项目，让公司少亏点钱，如果能，那就可以得到奖励。国央企全面霸榜
民营房企趁早“改行”
2023年，房地产市场分化加剧，国央企全面霸榜土地市场，缺乏现金流的民营房企整体淡出。
据克而瑞数据，今年前十一月，百强房企拿地金额超过100亿的企业中，仅三家民企，其余皆为国央企。其中，中海地产、绿城中国、建发房产不仅拿地金额较高，投资金额较2022年同期上涨，同比涨幅为25%、17%、36%。
不出意外，2024年，土地市场依然会延续这一趋势。
那么问题来了，不做住宅开发，民营房企该何去何从？明源君这里提供几个思路：
最近几年，城投大量拿地却不开发，导致不少土地闲置，亟需盘活。瞄准这个需求，一些民营代建公司就可以参与其中。
比如绿城管理帮城投做代建，会提前到城投拿地动作之前，帮他把开发框架、投资计划等做出来。另外，绿城管理还会帮城投引进投资人，这样下来，大家组成一个“城投公司+代建企业+金融机构”的模式，三家在拿地之前，就把开发的整个利润链条全部规划好了。
随着旧改政策的调整，民营房企虽然无法直接负责一级土地整理的全部工作，但依旧有一定的生存空间，比如规划设计、房地产测绘、土地和房地产估价、拆迁补偿、方案编制、法律事务等服务性工作。
东莞政策就规定，镇街（园区）政府可通过政府采购方式，聘请熟悉省、市三旧改造政策，具备相关技术的专业机构协助开展前期工作。同时，镇街（园区）政府授权市属企业、镇街（园区）属企业作为统筹主体，也可以采购相关专业机构协助开展前期工作。最近几年，民营房企普遍面临流动性危机，其大批人才也加速流向较为稳定的国央企。
据乐居财经统计，仅2023年上半年，在变动的349名高管中，有29名选择了跳槽，占比变动总数的8.2%。其中跳槽到国企央企的占到了16名，主要的跳槽企业包括华发、华润、信达地产、越秀、象屿、国贸等。
比如华发今年就吸纳了一大批优秀民营高管加入。以设计岗为例，去年华发就相继引入前融创集团设计总黄凤彬，前华润置地上海公司任总建筑师胡齐，以及前旭辉建管首席产品官孟广超。今年又引入前建业设计管理中心副总张剑、前合景泰富任设计总经理左晓舰等。
可以肯定的是，2024年，民营房企人才流向国央企的趋势仍不会改变。不过，对于民营房企地产人来说，跳槽国央企，前期可能会有不适应。
第一，要时刻注意自己的言行举止。相较于市场化房企，不少国央企还带有明显的行政色彩，所以员工说话办事，都不能像民企那样自由随意。
第二，由于国央企的特殊性，所以相比经营效率，他们更看重的是坚守合规底线，防止国有资产的流失。有了这个基本原则，国央企无论干什么事都要先走流程，无论事情有多急都要把流程走完。
第三，管理层次多，组织链条长。不少国央企市场化程度较低，也不讲求管理体系创新，这也导致其内部层级链条长、管理层次多，横向部门多，再加上集分权界定不合理，导致流程节点多，决策效率低下。
第四，部分员工在体制沉浸多年，缺少主观能动性。相对民企，国央企人员队伍相对稳定，有的甚至只要求对方按部就班做好本职工作就好，不求出彩，但不要出错。这也导致部分在体制沉浸多年的老员工，缺乏创新和进步的动力。2024年，房企偿债压力依然严峻。
天风证劵报告显示，2024年房地产信用债正常到期（不含回售到期）规模2919亿元，略高于2023年，如果到回售期的债券全部回售，则有4553亿元到期。
时间分布上，考虑到期+回售，总体来看明年3-4月为房企偿债高峰。其中，3月份到期规模623亿元，4月份到期规模667亿元。
虽然今年以来融资政策不断宽松，但主要受益者是国央企以及一些优质民营房企，对于大部分民营房企，金融机构不愿意成为其财务风险的接盘侠。所以真到偿债的时候，民营房企只能靠自己。
比如碧桂园就将未来可能遇到的各个风险点都纳入现金流铺排的考量，做极致版本的压力测试。中长期按季度、短期按周进行滚动更新。
金地也在去年不断提升对业务，财务、现金流的预测频率，即从季度预测调整为月度预测，甚至半月度预测，更灵敏更前置了解现金流问题与威胁。
比如金地就提出要严控表外负债，尽量不利用前融，只进行土地抵押和在建工程抵押等融资。同时，在融资端适时拓展“经营贷”等新融资途径。
比如迫于流动性压力，今年年内万达至少成功转让了5座万达广场，险资是主要的接盘对象。亦有消息传出，某房企为应对2024年偿债高峰，拟50亿出售深圳项目部分股权。
