时间步入4月，2022年首轮土地“双集中”也全面开启，截至目前，北京、青岛、福州、合肥、厦门、重庆、武汉等7城的首轮土拍已经收官，其他城市也正紧锣密鼓的推进中。
去年土地行情高开低走，第一轮可谓热火朝天，许多房企为了抢地争破了头，从第二轮开始降温，房企拍地热情明显下降，到了第三轮几乎集体哑火，只剩下少数国央企在撑门面。
土拍是地产行情的晴雨表。楼市低迷已半年有余，直至近期局部才有所回暖，土地市场是否也有所反应？今年的土拍出现了哪些变化？房企开始下场了吗？今天就着重来谈谈这些问题。
提利润空间，降拿地门槛
多重措施激活房企积极性
去年是实施土地“双集中”的第一年，可以说土地供方及买方都是“摸着石头过河”，而经过一年的实践，今年的集中供地双方都会更加理性。从目前已经公布的土地出让条件来看，今年的土拍市场较去年对房企要友好许多。
1、诚意满满！各个城市拿出“好货”吸引买家
去年下半年以来，受房企资金紧张、购房市场低迷等不利因素的影响，房企拿地热情也降到冰点。这段时间虽然利好政策不断，许多房企的拿地欲望依然不高。而土地“卖方”为了吸引房企拿地，纷纷调整土地出让条件，表现出满满诚意，拿出了优质的地块以吸引买方。
一方面，考虑到市场热度不高，今年首轮供地量较去年同期普遍下调。比如南京首轮只拿出20块地，供地数量只有以往的三分之一。广州挂牌18宗涉宅用地，数量和去年第三次集中土拍基本持平，但和去年第一、二轮各有48宗的数量相比，少了一半以上。
另一面，核心地区、涉宅地等优质地块数量增加。
以厦门为例，首批次总计有涉宅用地10宗，其中岛内供应地块数量达5宗。
广州此次共计挂牌18宗地，中心区海珠区和荔湾区各有2宗宅地，且均为地铁上盖或江景靓地。而去年流拍率比较高的外围区域，此次供地数量明显减少，部分地块还是去年流拍的“回锅肉”，从化区则直接不参与本轮供地。
2、参拍门槛降低，多重举措降低房企压力
去年22城首次集中供地，整体可谓火爆。据统计，去年首轮集中供地22城共867宗地块参拍，出让面积超1亿平方米，平均溢价率约14.7%，房企拿地利润约为1%-5%。
在一些热门城市，有些地块溢价率高达50%，火爆程度令人咋舌。即便是以管理高效、产品溢价高而著称的房企，也直言只能努力做到1%-2%的净利润水平。有房企老板更是指出，1%-2%净利润是常态，净利润3%的地块要靠抢。
时过境迁，房企为拿地而疯狂的日子已成过去。现在大部分房企囊中羞涩，就是想壕气都壕不起来。好在，今年各地转让政策有所调整，门槛放宽了许多，对房企来说无疑更为友好。
① 提高房价地价差，缓解企业资金压力
本轮集中供地，多地将保证金下调至起始总价的20%，溢价率则严控在15%以内，有些地区溢价率上限甚至下调至10%。而在去年首轮双集中，许多地区这一数据为30%，有的甚至达到50%。
另外，也付款周期也做了适当延长。
比如重庆，本次集中供地在付款进度方面多要求1年内付清，较之前的3个月大幅延长，这对于目前资金普遍紧张的房企来说，无疑是一大好消息。
再如南京，首轮集中供地将保证金比例下调至起始总价的20%，部分地块的土地出让金缴款期限延长至6个月甚至更长。
同时，提高毛坯限价。以江北核心区为例，去年该区域毛坯限价最高3.8万，此次上调至4万。南部新城去年毛坯最高限价4.5万，此次出让的两宗地毛坯最高限价分别为4.58万元和4.53万元。房价地价差的增大，给开发商留出更大的利润空间。另外，南京此次还取消了竞得地块数量的限制。
② 减少配建/自持比例，刺激房企积极性
去年上半年，房企拍地热情高涨，土地转让条件也较为苛刻。而从目前公告的情况来看，较之过去以竞配建、竞自持为主的竞拍模式，今年各地普遍在限地价基础上，以摇号/抽签形式进行竞拍，激发市场活力。
以合肥为例，合肥本轮土拍优化了竞价规则，采用达到中止价后进入“竞品质”的竞价政策，同时降低保障性住房配建比例、减少捆绑配建地块的数量。32宗地中仅有7宗地有配建保障性租赁住房要求，保租房配建比例在5-20%之间。
再如武汉，地价触顶后直接“摇号”确定竞得人。
减少、甚至取消竞配建、竞自持，可以极大降低项目建设及运营成本，为开发商“减负”，以提升开发商拿地意愿。
▲部分土地“双集中”城市的供地规则，来源：中指研究院
③ “竞品质”延续，有城市进一步推进现房销售
不难发现，拿地条件的放松主要集中在资金相关方面，通过控地价、延长付款周期、减少配建等措施，提高房企的利润空间。与此同时，有更多地区从竞高价转向竞品质，这可以看做是政策导向的一种标志，通过竞拍条件的调整，鼓励更多有产品实力的房企入场。
北京作为今年首个双集中开拍的城市，也是一线城市的代表，无疑为全国土拍打了个样板。此次北京集中拍地不仅延续了竞品质方案，还进一步明确现房销售的要求。18宗地块中，有9宗设置了现房销售竞价环节，不过，最终仅朝阳崔各庄地块成交。
房企拿地依然偏谨慎
但市场整体有所回升
截至目前，北京、合肥、福州、厦门、青岛、重庆、武汉等七座城市已完成首轮土地集中拍卖。这些城市的成交情况，一定程度上反映出当前土地市场的热度，以及房企的拿地动向。
1、供地次数由3次变4次，拍地节奏更为灵活
去年2月，“两集中”政策出台，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙等22座城市，开始实施住宅用地集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年供地次数不超过3次。
今年，全国各地城市在拍地上形成了自己的节奏。部分城市已将年度集中供地次数由3次增加到4次，包括青岛、武汉、重庆、济南等地，其他一些城市也传言会跟进。
在原来22城的基础上，一些城市也在今年加入集中供地行列。比如东莞、徐州。
东莞将分四批次挂牌，首批次供地共推出8宗地块，出让总面积33.29万㎡，起拍总价170.83亿元，将于4月19-20日进行集中竞价出让。
从公开信息来看，东莞这次出让土地多为小地块，面积都是几万平级别的，其中最大仅约5.84万㎡，最小约1.96万㎡，这种“跑量”形式，与房企当前紧张的资金局面是比较匹配的，小地块可以实现快进快出，降低拿地的资金压力，实际上也是降低了拿地的准入门槛。
2、两极分化，优质地块遭哄抢，一般地块无人问津
整体上，房企拿地依然趋于谨慎，土地市场呈现两极分化的现象——大家都将火力集中在优质地块上，品相较差的地块则无人应价，难逃流拍命运；绝大部分地块底价成交，而少部分优质地块则触发顶价，进入竞品质或者摇号阶段。
以福州为例，3月16日福州首轮集中供地现场拍卖，被摆上货架的共有17宗用地，其中15宗地为涉住宅用地，2宗为商服、公园绿地用地。现场2宗地块因出让方案优化取消出让，实际出让14宗地。
本次拍卖共有建发、中海、保利、招商、卓越、梅园酒店、万旭、厦门银行等家房企参与竞价，最终12宗涉宅用地成功出让，2宗地块流拍。其中，有2宗地块触顶摇号、2宗溢价成交、8宗底价成交，溢价率最高14.91%。
3、溢价率走高，流拍率回落，拿地积极性有所回升
从完成首轮拍地的城市来看，目前房企拍地热情较去年下半年是有所回升的，不仅流拍率在下降，溢价率也在回升。虽然国央企仍是拿地主力，少部分民企也已出手。
以北京为例，首轮集中供地无论是成交面积还是溢价率较去年第二、三批次集中供地都有明显回升。本次出让的18宗地块仅1宗流拍，其中8宗底价成交，平均溢价率4.8%，有2宗地块的溢价率达到了15%。参拍房企有60家，拍地仍以国央企为绝对主导，旭辉是本场土拍中唯一一家拿地的民企，金地保利组成的联合体也将两宗地收入囊中。
其他城市的溢价率较去年第三轮也都有所回升。
▲已完成2022年首轮拍地的7城历次土拍的平均溢价率
再看成交方面，
北京：成交17宗，流拍1宗；
合肥：成交19宗，流拍13宗
福州：成交14宗，3流拍宗
武汉：成交10宗，流拍1宗
厦门：9宗全部成交
青岛：15宗全部成交
重庆：13宗全部成交
除了合肥外，其他六城的流拍率较去年第三轮土拍都有所下降。
民企虽然仍存在一定观望情绪，但也有一些已经捷足先登。
以重庆为例，本轮集中出让地块13宗，其中7宗挂牌；6宗拍卖，有3宗地块触及最高溢价率15%，最终摇号确定竞得人。除了华润、中海、建发等国央企在买买买，龙湖、海成、昕晖、天泰等民营房企也皆有所获，尤其龙湖更是一口气拿下了3块地。
合肥的土拍现场也吸引来了多家民营房企，他们并非纯粹的陪跑角色，龙湖、安徽天阜、伟星、远大等都拿到了地。
可见，经过去年第二三轮土拍的冷清之后，随着今年土拍条件放宽，以及各地楼市政策的支持，土地市场的信心也正逐步修复中。期待后续更多城市以及房企的表现。
