早在1月份，央行就点名要求地产国企以收并购的方式帮出险房企度过难关。

但在当下的市场，收并购无疑是一块难啃的骨头，很多公司虽然拿到了并购贷，却迟迟没有出手。

前几天，政治局会议上，政府针对资产资产收并购等工作又有6项政策指导：，希望通过这些政策消除各方面障碍，推进房企及项目收并购提速，帮助出险房企回笼资金，化解风险。

一位国企投资人员告诉明源君，其实从1月份，公司已经动员大家积极开展收并购工作了，鼓励各个城市公司将投资中心转移到收并购市场，但轰轰烈烈搞了几个月，却是颗粒无收。

他感慨：为什么国央企做收并购这么难？不是不想做，确实是有苦说不出...

缺乏收并购经验及专业人才

某央企一线投资人员告诉明源君，去年集团总部拿到了近六十亿并购额度，于是督促区域多接洽收购项目，今年给每个区域定了KPI，今年内至少要拿下2个以上收并购项目。

另一家央企，拿到200亿并购额度后，要求各区域2022年投资额度中，收并购业务占比不低于全年投资额度30%，全年争取通过收并购获取千亿货值。

为了激发一线积极性，还针对收并购制定了单独的激励制度，奖金远高于在公开市场拿地。

但目前来看，收效甚微。其中一个原因，在于国央企在收并购方面，存在几个短板：

1、缺乏专业性人才

此前拿地基本以勾地和招拍挂为主，很少涉及收并购业务，缺乏积累，也缺乏专业性人才。

比如某地产30强央企投资人员表示，为了推动收并购工作，公司临时搭建了收并购团队，包括投财法审工程成本条线，负责总部推进项目的谈判、研判、交易、协议等工作。

由于房地产行业收并购涉及的环节步骤非常多，甚至会有很多债务上的纠纷，如果不能快速决策，拖得时间越久就越容易黄掉。

虽然国央企为了快速推动收并购开通了专项通道，但决策流程还是偏慢，毕竟是体制内单位，该有的决策环节还是不能少的，城市公司先进行研判，形成结论后上报区域，区域公司再对项目进行筛选，形成意见后上报总部，层层上报，层层决策，每个环节都会产生新的问题。决策效率低、不确定性因素高，甚至还有“多一事不如少一事”的官场思维作祟。

某国企投资人员就表示，他们曾经跟进一个项目，项目研判完成，报价合理，对方意向强烈。但在推进过程中，法务各种风险提示，要提前摸排好这些问题之后再进一步接触，不要操之过急。殊不知，优质的收并购项目，大家都在抢，你不着急，对手很着急，等公司决定可以进场尽调一下了，结果人家转让协议都已经签好了。

国央企收并购拿地

限制太多，轻易不敢出手

二是尽量不能有溢价。

溢价这个事情，在央企国企的内部评估体系中，非常敏感。

为什么要给被收购方赚钱，为什么要给被收购方赚那么多钱？即便有评估报告，也很难说得清楚。

但对于卖方而言，有溢价才是他们的追求，假如价格压得很低，无疑会大大降低他们的出售意愿。

项目选择逻辑变了

命中率太低

收并购的资产包多是骨肉相连、肥瘦相搭的过程，大帐上算得过去就行，但是很多公司的要求是不能有骨头。举个例子，如果这个项目有较大体量的持有商业，这种项目就是骨头，坚决不能要。

但是现如今，只有肉没有骨头的项目基本没有了，即便有，很多业主也不舍得卖。

目前的市场是下行比较严重，很多企业也是熬不住了，不得不接受打折出售资产的结局。但是很多房企对利润率要求很高，比如收一个项目，可能要求地价打5折，才能满足公司十几个点的利润考核。但这样一来，被收购方可能就亏惨了，这样人家图什么呢，还不如直接降价销售得了。

当然，有些地方国企为了形象可能会不计成本兜底，然而，大部分国央企还是要以盈利为导向。毕竟收并购项目也要考核，并不是拿了之后就没事了。在这样的大逻辑下，宁可不拿地也不能拿错地还是主旋律。

3、很看重项目操盘权，增加了收购难度

国央企很看重项目的操盘权，但是目前市面上民企的项目多为合作项目，首先合作方有优先购买的权利。

比如今年以来，国企、央企对民营房企项目的收并购接近10起，总交易金额超80亿元。目前市面上成功的收并购项目，大部分是原本的股东方退出后把股权折价卖给合作方。

其次暴雷房企本身在项目中多是没有操盘权，这种情况下会考虑一起收，但是这样操作的难度无疑更大。因为另外企业不会房企项目的操盘权，且不会同意降价销售，所以折价收项目的逻辑就不成立。

小结

综上所述，其实大部分国央企并没有做收并购的基因。但在当下的市场环境下，为了维护市场稳定，恢复市场信心，国央企会积极响应政府要求去收购出险房企的资产，不排除会有机会捡漏，但更多时候，却很可能是有苦说不出。