上学的时候，可能大家都有这样的体会：考试时，如果试题难度很低，尖子生和普通学生很难拉开差距，如果试题难度很高，双方的成绩高下立见。

这种规律，在地产行业同样适用。前些年需求旺盛，政策宽松的时候，地产企业各显神通，创下了不少增长神话。近两年，随着政策收紧，市场下行，一大批房企陷入了现金流危机，维系公司正常运转都成问题，更别说扩张发展了。与此同时，一些以前看似不温不火的房企，反而在这个时候表现得异常抢眼。

尖子生之所以为尖子生，正是因为他们经得住“难题”的考验。当前的地产行业，哪些房企称得上尖子生？这些房企为什么能对冲外部环境的急剧变化？

具备这几大特点的房企

已经吊打绝大多数同行

尖子生的特点，不仅功底扎实且能力均衡，也就是不存在明显偏科。地产行业也是如此。“偏科”的房企在遭遇行业下行时，某一个短板都可能成为致命弱点。而那些当前还比较从容的房企，一般都是德智体兼优的“三好学生”。

1、财务稳健，有足够的安全垫

去年以来，部分房企债务违约引爆了整个行业的信任危机。出险的房企中，不乏规模靠前者。这些房企虽然规模不一，布局不同，却都有一个共同特点——负债率过高，现金流紧绷。

债台高筑，当还款高峰期撞上金融收紧、销售不振的时候，新的现金流不进来，原来的窟窿填不上，就很容易产生“塌方”。据统计，中国大型房企的剔除预售账款后的资产负债率普遍在70%左右，其中，出险房企的负债率更是高于平均线，负债率90%者比比皆是，有不少甚至超过100%，这还不算盘不清说不明各类民间借贷。

负债率过高、过度依赖外来输血、五个锅盖盖十个锅，激进的策略无疑为房企积累了极大风险。

自2016年以来，供给侧去杠杆，融资政策逐步收紧，各地为了抑制楼市过热出台一系列的调控，再叠加疫情黑天鹅的冲击，许多房企的资金两头承压，一点风吹草动就可能推倒债务的多诺米骨牌。

相比之下，那些负债率适度，财务上较为稳健的房企，则表现得从容许多。

以龙湖为例，2021年的年报显示，截至去年底，龙湖剔除预收账款后的资产负债率为67%，净负债为46.7%，在手现金为885.3亿元，现金短债比达到6.11倍。即便是剔除预售监管资金及受限资金后的现金短债比也达到3.88。

负债结构合理，在手现金充裕，即便大环境恶化，也有一定的安全垫可以对冲，不至于陷入现金流危机中。

2、较好盈利能力，而非大而不强

房企暴雷以后，很多人疑惑，房企的钱都去哪了？在外界看来，房地产算是一个利润率还不错的行业。而事实上，部分房企近年来一直增收不增利，盈利能力始终在低位徘徊。

为了规模，一些房企不惜牺牲利润。许多地块明知可能亏损，还是不惜代价的拿下来。这类房企表面上似乎红红火火，其实不过是赔本赚吆喝。

相反的，不过度强调规模增长的房企，却因为仓廪殷实而在行业冬天有了御寒的资本。

去年，受下半年市场降温影响，房企为了回笼资金，项目打折出售，净利润也大幅滑坡。素有行业利润王之称的中海地产，虽然也出现利润下滑的情况，但净利率还是达到17.78%。这一数据，即便对标其他传统行业，都是可圈可点的。

关于中海，行业内向来有许多“传说”，比如一张纸双面打印等。都说中海的利润是“抠出来”的，事实上，这些都是次要的，最重要的还是融资成本及拿地成本这两个“大头支出”控制得好。

第一，融资成本低。

2021年，当同行为融资发愁时，中海地产的融资成本同比又降低了0.25个百分点，达到3.55%，远低于其他的地产企业，在行业处于极低水平。

2022年受政策支持，房企融资逐步破冰。中海地产继续积极融资，以1月及2月发行的40亿中期票据来看，票面利率仅为2.88%-3.25%，再次创下历史新低。

融资成本低，是地产国家队得天独厚的优势之一。不止中海地产，华润置地、招商蛇口等大型央企，同样也都有着类似的情况。

第二，严控拿地成本。

很多人对中海的管理成本津津乐道，事实上，中海最强的还是逆周期拿地能力。比如去年，中海地产（包括中海宏洋）合计新增土地储备2004万平方米，合计权益拿地总价1609亿元，完成全年新增土储权益投资预算的97.5%。

其中，下半年占了大头。上半年土地市场火热，许多房企都在为高价地争破头的时候，中海更多是谨慎观望，到了下半年，楼市降温，地价下行，中海加大了土地投资力度，下半年拿地销售金额比达到了61%。

3、手有余粮，可穿越行业低谷期

从去年下半年开始，多数房企由于资金紧张已暂缓拿地，土拍市场也持续降温。从目前已完成首轮土拍的城市来看，虽然有部分民营房企进场，拿地的主力依然是国央企和地方城投。部分城市的土拍较去年底有所回升，但多数城市依然疲软，二线城市也不乏90%地块流拍者。

据克而瑞数据，2022年1-4月，TOP100企业拿地总额3626亿元，拿地规模同比下降55.9%。

此时的土拍市场，实际上比以往要友好得多。为了吸引房企进场，今年以来地方供地表现得诚意满满，不仅推出了优质地块，还打出了下调了溢价率、放宽付款周期等政策组合拳。无奈，大多数房企囊中羞涩，即便有心也已无力。

土地是地产的“生产资料”，拿不拿地，关乎房企未来两三年内的规模增长趋势。

可以说，这个时候还有余粮可以买地的，都是真正“家境殷实”者。

从机构统计的1-4月房企新增货值排行榜来看，不难发现两个变化：一方面，国央企霸屏，民营房企难觅踪影；另一方面，目前仍在拿地的，与往年同期已不是同一批房企。top10榜单上出现多个陌生面孔，如，上海地产、北京兴创投资、大家房产等。排名第一的滨江集团更是令人刮目相看。

图：1-4月房企新增货值 来源：中指研究院

4月26日，杭州2022年首轮集中供地共推出60宗地块，其中，作为杭州本土房企的滨江集团豪掷184亿元狂揽11宗地块，成为本轮集中土拍的最大买主。排在第二位的是绿城中国，共拍下7宗宅地，拿地总金额达到146亿元。

有些地产人可能还记得，就在前不久的2月份，北京首轮土拍上，绿城也是出手不凡，共斩获3宗地块，拿地金额98.4亿元，是北京首轮土拍的最大黑马。

当其他房企为资金问题焦头烂额的时候，绿城中国管理层在2021年业绩发布会上却直接表示，绿城得益于中交集团支持，目前授信额度充足。这也是绿城中国敢于逆市拿地的底气。去年绿城全年销售额2892亿元，同比增长43%，完成全年目标的116%，是行业极少数实现规模正增长的房企之一。重回前十的绿城，看来今年的上升势头依然强劲。

行业形势急转直下

尖子生为何能稳住?

去年以来，大环境的急剧变化，无疑是对房企的一场考验。压力之下，房企开始出现了明显分化，有的稳住了甚至逆流而上，有的则掉头向下，甚至被打垮倒地。房企尖子生与普通学生之间的实力差距，是如何拉开的？

1、战略有定力，不盲目随大流

此前的地产，常以规模论英雄。一批房企因为敢于加杠杆，创造了不少了规模增长的神话。销售额top20的席位也几经更迭，一些增长较为缓和的房企被挤出前十，取而代之的是一些行业黑马。

在这个阶段，原地踏步就等于退步，跑得稍慢点都会被别人甩在后面。“冲规模”的口号此起彼伏。整个行业弥漫着一股“大干快上”的燥热气氛。

在这种集体狂欢的氛围中，坚守自己的节奏并不是一件很容易的事。但也有一些房企做到了。

比如龙湖地产。在机构的2019年操盘榜上，龙湖就已经跌出前十，落到了第12位。

2020年1月9日龙湖年会上，有内部员工问董事长吴亚军：“龙湖在行业十强的悬崖边徘徊，很可能掉出十强。”当时，吴亚军说了一句让行业人士大跌眼镜的话——“我完全不关心规模排名。我不想花钱去买排名。”

在民营房企队伍中，龙湖一直是稳健的代表，其在投资上不拿高价地，不拿地王，坚持逆周期拿地的。吴亚军曾公开表示，“龙湖进入房地产不久，研究过国内外及香港许多房地产公司的死法，其中很重要的一条就是敢用‘贵’的钱。”在一个狂热的环境里面，保持对危机的敬畏，对行业的清醒认知，这是难能可贵的。

稳健这个词，在国家队身上表现更为明显。以招商蛇口为例，早期“招保万金”行业领头羊之一的招商蛇口，2005年首度跌出行业前十，并在此后长达15年时间里都无缘前十。

去年，明源君与招商蛇口一位高管交流时，其表示，央企有其优势，但有时候也不像民企那样自由。在行业快速上升期可能因此错失了一些机会，却也因此走得更稳健。

这两年，招商蛇口开始逆流向上了。2020年招商蛇口销售额重回前十，2021年冲到行业第7。今年前四个月的销售排名继续稳居第七位，全口径销售额超越了华润置地。这种走势，用厚积薄发来形容可谓再合适不过了。

2、勤于修炼内容，各方面能力均好

一招鲜吃遍天的时代已经过去，现在地产尖子生都是全能选手，不仅要有战略定性，还要有较高的管理能力及产品能力等。

一方面，地产进入管理红利时代。随着行业利润不断削薄，房企要学会像管理要红利。

行业长期以来管理粗放，许多房企距离管理红利依然有很长距离。房企与房企之间管理效率的差距，可以达到一倍以上。

去年行业人效最高的房企滨江集团，人均产值达到1.55亿元。去年，滨江集团的全年销售额1691亿元，同比增速达24%，员工人员1090人，人均效能远超百强房企的平均水平。

滨江集团是行业内将区域深耕做到极致的典型代表。其深耕浙江区域，杭州大本营至今仍是最主要的粮仓；由于项目较为集中，管理半径小，且公司的组织架构扁平化，员工都是“一人多岗”，即一个人同时管理一个以上的项目。这就使得其管理成本大幅降低。

滨江并非独例。去年以来一批区域深耕型房企表现抢眼，尤其是地方国企，比如越秀地产、建发集团等，不仅大本营根基稳固，还在进一步全国化扩张。这些后起之秀，都十分引人注目。

另一方面，楼市供需已趋于平衡，局部地区甚至已经进入供过于求的状态。现在的购房者出手尤其谨慎，对房企及其产品也更为挑剔。此时，产品力强的房企，更容易脱颖而出。事实上，去年房企的销售业绩已经说明了这一点。产品溢价能力最强的滨江、绿城，都超额完成了年度目标；在深耕区域形成了稳定口碑的房企，诸如建发房产、越秀地产等的销售业绩也都保持增长。

大浪淘沙始见金。地产正在经历近十年来最严苛的“压力测试”，对所有考生来说都不轻松，但尖子生与普通学生之间的差距将显著拉开。还能够活得好的房企，必是那些各方面均好的“全能王”。