前几天，百强房企1~5月的拿地数据出炉，并不意外，国央企再次成为主角。
这半年，许多房企大佬在公开讲话中，都会提及一个话题，民营房企未来该如何发展？
不约而同，他们都提到一个思路，即开拓乙方代建业务。这两年，确实越来越多房企入局代建，发展较早的绿城管理和中原建业，也已经上市且财报靓眼；还有，朗诗、旭辉、世茂、碧桂园等房企也纷纷加入这一赛道，且发展迅速。
那么，为什么在试错成本较高的今天，还有许多房企愿意试水代建？现在国内代建的龙头，已经发展到何种地步？他们的赚钱方式又有哪些区别？
下面，明源君和大家来聊聊这些情况。
这两年，代建彻底火了
3月份，绿城管理CEO李军在业绩发布会上表示：“在房地产行业大佬争论‘青铜时代’还是‘黑铁时代‘的时候，我们感受到的是代建的‘黄金时代’来了。
而旭辉林中，在多次公开演讲中也提及，代建是旭辉未来重点发力的轻资产业务之一，并且希望通过5~10年的努力，让轻资产业务占比达到30%~40%，让旭辉具有穿越周期的能力等。
据克而瑞统计，目前入局代建的房企至少有30家，许多业内的大佬们也公开表示都看好这个领域，代建领域确实火了。
其实主要有这两点原因：
一、相比开发规模见顶，代建还有很大的增长空间
从2017年至今，房地产行业规模连续保持17万亿的规模高位。但近两年，房地产疲态显露，最明显的是，去年下半年即便大部分城市拼命降价，也成交惨淡。而今年的楼市各种原因叠加，成交数据也不尽人意，第一季度百强销售降幅达到48%。
即便往后回暖，但行业规模要再创新高已不再是市场常态，更大可能是，行业规模下行一段时间后，稳定在一个基本体量，这个体量有人预测是10万亿左右。
那么，既然地产开发行业规模增长见顶，房企势必需寻找第二个有潜力的强劲增长曲线，许多房企选择的新赛道是代建 。
在总体规模上，据中指研究院数据，2021年代建行业的规模渗透率为4.8%。预计代建市场规模行业占比将以年均21.3%的速度高速增长，到2025年，代建行业规模预计渗透率将达到12.5%。
在具体业务上，政府代建的机会比较多。现在，我国公共住房及城市更新体量巨大。
根据国务院 2020 年 7 月发布的统计数据，已经有 39000 个旧城社区在 2020 年开展更新工程。还有，十四五规划里提到，在2025年我国常住人口城镇化率要达到65%，所以特别提出要增加保障性住房供给。这些都是未来十年做政府代建的机会。
所以，绿城管理在今年年报发布会上，也向投资者透露，未来绿城的代建业务主要是政府代建为大头，占比50%，其他商业代建和资方代建则占30%与20%。
在住宅代建上，现在也有新的机会。
一是去年底，房企现金流吃紧，各城市土拍有不少地块是城投拿下，据克而瑞粗略估算，去年城投公司在全国大概拿了2~3万幅土地，拿地后有寻求代建方面合作的需求，预计城投拿下的大量地块，将有很大一部分会交给有实力的房企代建。
二是许多暴雷房企选择与AMC（资产管理公司）或信托合作化解债务危机，这些不良资产除了转手卖出，也会委托代建方经营及销售，这些都是代建公司的新机会。绿城管理的执行董事兼CEO李军也提到，给金融机构做资方代建是非常好的方向， 这个赛道足够长，雪也很厚。
去年下半年以来，绿城管理就已经拿下了多个资产处置类项目，为金融机构提供专业的开发与咨询服务。
二、地产下行期，代建的利润远比开发业务要高
以前，在市场上行期，房地产利润非常高，这主要源于土地增值，很多开发商拿地后，都是等待房价底价上涨到一定幅度再卖出，赚取房价与地价的差额。所以，当时房地产行业整体毛利一度接近40%，净利最高的时候一度超过15%，这两年降低到10%左右。
比如当年的汤臣一品，地价才4225元/平方米，拿地10年后挂盘，均价在11~12万元/平方米，是楼面价的26倍以上。但现在，已不可能再出现这种囤地等升值的局面了。
相反，现在做开发的风险比以往任何时期都要大，前期资金投入多，后期销售受市场波动影响较大，所以，现在开发商的利润也开始下滑。据2021年年报发布时，某两家TOP5房企的毛利率下降幅度均超6%；有14家房企毛利率低于20%。
而代建则是基于对方的委托，向委托方输出管理、品牌及资源，不需要大量投入成本，整体投资规模比较小、财务杠杆低、利润率高的优势。
比如中原建业，它的成本主要是人力及部分费用，净利率便高达59.2%；其他业务更繁杂的绿城管理，毛利率为46.39%，净利率18.1%，也比房地产开发业务利润要高。
总体而言，从2017年以来，国内代建业务的净利润率水平始终高于25%，相比传统地产净利润率高出不少。
冯仑也分享，在美国，有些收费开发商（代建）可以做到只出5%的资金，但可以分走35%的利润，而且财务投资人还有10%~15%的净回报，原来的土地方还能做到30%左右，所创造的价值的空间非常高。
不同发展阶段
模式略有不同
现在，涌入代建业务的开发商至少有30多家，那么，他们都是怎样发展的呢？明源君发现，房企代建业务在不同发展阶段，侧重点有所不同：
一、介于轻重资产之间，做代建的同时也参与小股操盘
很早就有房企采取小股操盘这种模式了，行业内较为典型的企业是朗诗和万科。
现在，朗诗代建的整个盈利方式分为三部分，一是小股操盘，与开发商、金融机构的合作开发；二是负责项目开发全过程的代建模式；三是仅负责项目建设的委托开发模式。
相比其他公司全面轻资产的代建，朗诗较为特别的是，并不打算舍弃有重资产属性的小股操盘的业务，而且还是朗诗重点发展的业务。
据朗诗年报显示，朗诗获取的59个项目中，有47个是小股操盘的项目，12个是单纯的开发代建项目。可见，小股操盘在朗诗的代建业务中还是占较大比例。
小股操盘是朗诗代建业务的拓展，在这种模式下，收入及利润的分成方式主要有以下两种：
一是按照销售收入收取一定比例的管理费和品牌使用费，以及按持股的比例分享的项目利润。二是操盘方与合作方签订超额利润分成协议，制定浮动的激励机制以对应不同等级的KPI。
在这种模式下，合作方能借助操盘方的管理经验、品牌推广能力和核心技术来提高项目的竞争力和去化率。对代建商来说，相比零股权的委托代建，对项目有了更高的掌控度和话语权。
不止朗诗，万科的小股操盘业务曾经也玩得飞起，曾创造许多利用小资本撬动大蛋糕的神话。比如在2012年时，投资0.23亿元入股云南昆明的昆明云商城项目，加盟后把售价提升到了12000元/平方米，撬动了2.27亿的收益，投资回报率高达987%。
不过，小股操盘比一般的代建对开发商的要求更高，在市场下行的情况下，风险也比以前要大，所以，这种模式也得根据自身的需求量力而为。
二、聚焦做代建业务，外拓领域较少
当有些房企明确将代建作为公司战略会，通常会成立公司专注做代建业务，其他相关产业涉足较少。
不过，根据公司优势不同，走的路径也有些许差异。有的代建公司的母公司，有国企背景优势，所以相比很多民企，它有更便利的政府资源和较低的融资成本。
比如金地管理，和绿城管理一样，它起步较早，也是做政府代建起家。在2006年，金地开始承接了由深圳政府委托代建的写字楼项目“福田科技广场”，之后又参与深圳保障房建设，还有国家级的孵化器项目等。
现在，金地管理也拓展到中小房企的住宅代建，商办代建、产业园代建等业务，截至2021年7月底，金地管理的住宅项目累计货值超过850亿，商办项目投资规模近350亿，布局城市基本是与集团的战略同步。
而且，金地管理依托集团的优势，金地集团旗下有稳盛投资金融平台，这可为项目公司提供前端的资金渠道解决方案。此外，金地管理还有咨询业务。
目前来看，金地管理的业务还主要是以代建为中心，且一直在工程技术上不断迭代。戳这里，了解智慧工程6.0
而民企出身的中原建业，由于深耕河南，在河南享有较高的品牌价值。所以一开始主要是做河南中小房企的商业代建，公司的营收也主要来源于此。
在年报发布会上，中原建业首席财务官赵瑞昆在讲话中提及，之前中原建业主要以中小房企的商业代建业务需求为主；未来有两个方向，一是将河南省外的业务占比增加到20%以上，二是在合作渠道和发展方式更加多元，比如会加大政府代建（如城市更新、公共住房等资源盘活）以及资本代建（如不良资产的处置）需求。
三、代建业务成熟后，布局全产业链的轻资产业务
和许多其他行业一样，选择一个核心业务，然后不断拓宽上下游业务形成闭环，如果所涉足的业务和管理得当，那么，未来将会给房企带来成倍的利润增长，并且也让企业形成了自己的护城河。
而绿城管理，便是基于这一想法来构建自己的业务模式。它在2007年的时候以政府代建业务起家，后来，出于提高利润及拓宽市场的需要，逐渐涉足商业代建，资方代建。
现在，除了做代建业务，绿城管理还孵化了十几家企业，致力于把整个轻资产链条一起打通，现在包罗了产业链服务、金融服务、产城服务。
具体而言，关于产业链服务，现在绿城管理上游有资本类、设计类公司。绿城之所以要孵化金融服务类公司，主要是为了给项目提供稳定的资金支持， 以备不时之需。
而孵化设计类公司，可以极大降低绿城管理的代建成本。主要有这两个好处，一是代建项目的前期往往需要设计院介入，工作量大但甲方不会给费用，有自己的设计院，则可以降低费用成本；其次，代建项目区域分散、产品多样，档次落差大，需要按需定制，柔性服务，有自己的设计院，了解绿城的调性，可以降低沟通和磨合成本。
目前，绿城管理的下游还有咨询教育、产业运营类公司，这些产业一方面可以扩大绿城的影响力，另一方面也可以通过去接其他业务，反过来给绿城管理导流。
所以，绿城孵化的这些产业，并非是都依赖绿城管理输血，它们是双向互相赋能的关系，从而拓宽绿城的护城河。
而据绿城管理2021年的年报来看，收益也较为可观。现在，商业代建业务是绿城管理营收占比最大的业务，年收入为14.78亿元，同比增长了12.6%，占整体收入的65.9%（2020年底该数字为72.4%）。
其次是政府代建业务，现在是绿城管理第二大收入和利润来源，2021年收入达人民币5.72亿元，同比增长84.5%，占整体收入的25.5%（2020年底该数字为17.1%）。
而其他咨询服务及建筑设计服务等，2021年实现收入为人民币1.94亿元，同比增长1.6%，占整体收入的8.6%（2020年底该数字为10.5%）。
目前，其他许多代建企业的布局尚没有那么系统，主要有三个原因，一是绿城管理的代建起步较早，已经发展了15年，业务量大且盈利水平好，相比很多公司遥遥领先，有足够的的资金实力去开拓其他业务；二是绿城管理的发展也遇到了增长瓶颈，急需突破单一的代建模式，所以，绿城管理便有了全周期的轻资产布局；三是，绿城管理很早便开始独立于母公司运营，和其他公司相比，绿城管理自主性较强。
结语
在国央企掌握开发话语权的时代，民营房企如何完成大象的轻巧转身？每个优秀的民营房企都在努力探索和尝试，目前，代建是大家看好的赛道，之后还会怎样发展，我们可以拭目以待。
