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如今还在坚持做产品的房企,不多了
作者:老胡
在经历了去年的严苛调控后,整个地产行业都在谈“回归”、谈“初心”。大家似乎都已经意识到,冲规模、砸渠道的时代已经远去,唯有好产品能让房企永远保持竞争力,而用心做产品,才是值得坚持的道路。

在这个背景下,过去许多看似成功的地产项目、或是所谓的豪宅产品,其背后的打造逻辑都应该被翻出来重新审视和反思。

早期的豪宅项目缺少对客户的洞察,定位“简单粗暴”,要么是精装堆砌的产物,要么就是高度依赖于外部的资源禀赋。而产品本身并没有反映出对客户需求的回应,也缺少对产品细节的打磨和创新。


这在发达城市中尤为明显,因为那里的住宅热销来得太过容易了。如果要对产品品质做更细致的打磨和创新,那就得付出额外成本,对大部分开发商来讲这没有必要。


以致于在一线城市中,能够始终坚守初心、紧盯品质的房企,已经十分少见了。反而是在一些强二线城市、省会城市中,房企对产品力的重视程度要高得多。

这也导致发达城市的豪宅项目,与二线城市的项目相比,无论是在建筑质量还是规划设计方面都差强人意,饱受高端客户诟病。

随着当下置业客群的构成越来越复杂,人们的物质与精神生活愈发丰富,豪宅产品也逐渐步入了第三个发展阶段,即如何全面发展以满足客户个性化需求的阶段。

市场的变化与行业内的观念转变过程正在趋向于同频,它们共同指向了一个关键要素——“产品力的回归”。未来的豪宅必须做出能走进客户内心的产品,才有可能适应时代的变化。

明源君近期参观了位于广州的侨鑫·保利·汇景台项目,引发了我关于产品力本质的一些思考。今天我们就以这个项目为例,一起来探讨一下在当前的剧变之中,房企究竟应该坚持些什么。

豪宅的定义需要被校准
好产品必须紧扣“人”的需求

随着一线城市宅地供应愈发稀缺,这些年的豪宅项目大多数以超高层的形象出现。在深圳、广州等地,由清一色大片玻璃幕墙建筑组成的豪宅森林,矗立在一片片新贵豪宅区中。

这些项目虽然地段绝佳、楼型简洁挺拔,显露出一股精英气质。但同质化的楼盘一多,难免让人审美疲劳。

最关键的是,超高层建筑带来的硬性缺陷有很多,包括居住密度高、活动空间少、户型局限性大、垂直交通效率低、车位不足等等。而规划手法只能弱化,不可能真正解决舒适性的问题。

深圳去年还曾拍出过一宗容积率高达13.65的商住混合用地,住宅可能需要设计成50层以上的超高层。这样的产品居住舒适性如何,让人难以想象。

所以这些项目虽然地段卓越,但究竟能否称之为豪宅,还得看你从哪个层面去理解它。人们大多愿意承认其作为资产的价值,但很难说它们一定是好的产品。

然而,行业今天已经走到了真正得拿产品力说话的时代,豪宅的定义正在被重新校准。侨鑫·保利·汇景台这个项目,在豪宅高度同质化的今天,做出了许多新意,引起了明源君的注意。

这个位于广州天河区的新开住宅盘,是由14栋小高层组成的豪宅项目。同时,这也是核心城区罕见的、容积率只有1.94的超低密楼盘。

现在每个一线城市的住宅都在越盖越高,所有开发商都希望提高手中土地的容积率,以获得更庞大的可售货值。郊区尚且如此,跟别说天河区这种寸土寸金的中心城区。

即使还有低密度楼盘也主要分布在远郊,比如广州的花都、从化区等地。但汇景台却选择打造一座超低密住区,由14栋小高层建筑组成,得房率最高做到了84%。

这是在天河区核心地段可遇不可求的产品形态,不得不说开发商在取舍上还挺有魄力的。

而低密度这项独特禀赋,也让汇景台早早就吸引了广州、乃至于大湾区市场的关注,不少客户和业内人士,都这个项目赋予了一座豪宅的期待。

但想要充分发挥低密优势,打造出以人为本、围绕宜居需求来落地的好产品,显然还需要倾注更多的心力。

明源君注意到,汇景台项目在规划上是下了不少功夫的。比如在园林方面,汇景台做出了一片下沉式的绿谷空间。

本来这个项目的南北塔楼之间最宽处,楼间距已达到了百米以上,只做一套常规的围合式园林也是足够的。

但为了创造出更立体的园林景观,侨鑫的解决方案是以中庭为核心,往下延伸打造阶梯式的下沉园林。通过层次丰富的退台式园景、中心度假风泳池等设计,提升了整个社区的视觉层次感与动线丰富性。

△侨鑫保利汇景台内部效果图

然后再通过休闲步道、园林阶梯等动线,引导住户自社区大门开始,一路缓缓下行游逛至园林中央。这样的动线规划,让社区空间变得灵动起来,为业主的归家时间营造出了更富有趣味的漫步体验。
基于这种立体式的动线规划,汇景台项目在归家体验的设计上,也植入了不少巧思。

地上归家动线自社区主入口开始,就巧妙地营造出了入户私密感。住户通过酒店式落客区进入小区,一路穿过中央台阶下行进入园林区域,自然高差营造出了一种行至桃源秘境的奇妙感受。

△侨鑫保利汇景台主入口效果图


而地下归家动线则更显尊贵。住户在地下落客区下车后,可以穿过酒店式接待大厅和下沉式会所,直接进入中央园林,与地上动线实现聚合。这样住户回家就不会因为动线是在地下,而感到憋闷无趣。

△侨鑫保利汇景台归家动线示意图
 (图片仅为方案示意,实际以交付为准)

在入户大堂的规划上,汇景台也几乎每一户都做出了独立大堂、独立电梯和独立入户门厅的设计。基于1:1的超低梯户比,汇景台能够将豪宅应有的私密感和尊贵感都做到位。

在标准层中,每一部电梯之间都设有防火门进行隔断,保证了电梯厅空间的独享性。这样一来每户都能享有约6㎡的独立入户门厅,与户内玄关结合起来,构成了阔绰的入户空间。

△侨鑫保利汇景台大堂平面图
 (图片仅为方案示意,实际以交付为准)

△侨鑫保利汇景台标准层平面图
 (图片仅为方案示意,实际以交付为准)

通过下沉式园林、立体归家动线、独门独户入户等规划细节,汇景台成功将低密优势充分发挥了出来,做出了许多超高层豪宅难以实现的归家体验。

汇景台的建筑立面也很有特点。与常见超高层的挺拔、冰冷形象不同,汇景台的立面采用的是非常柔和的线条与暖色系的配色。

造型独特的曲线陶板,与金色渡边线条,共同勾勒出了汇景台颇具辨识度的建筑轮廓线,传递出强烈的律动感和呼吸感,在千篇一律的公建化风格中十分出挑。


△侨鑫保利汇景台立面效果图

这样独特的圆弧形建筑造型是富有艺术气质的,传递出新世代豪宅的一种雅致与腔调感,让汇景台项目明显区隔于传统的住宅项目。

而且其立面材质采用的是全景式系统门窗、陶板与铝板的组合。据了解,陶板具有出色的隔热保温与隔音效果,而且轻薄耐污。这种新材料的运用,兼具了科技、环保与审美,值得同行借鉴。

而汇景台户型的打造细节,也呼应了社区规划与立面风格上的特点。建筑的圆角设计与全景式玻璃门窗,为住宅内部空间增色不少。

以汇景台238㎡的主力户型为例,其横厅外做到了一个宽2.4*长8.4米的超阔绰观景阳台。而两扇长4米的超宽幅玻璃,则是实现景观开敞面最大化、视野整体化的关键细节。

△侨鑫保利汇景台户型图
(此图非交楼标准,仅为室内空间平面)

而290㎡户型更是将景观面开到了极致。看户型图时明源君发现,这个户型的开间达到惊人的9.8米,而且还利用建筑的圆角造型,打开了阳台靠墙一侧的转角视野,使观景角度达到了270°。

△侨鑫保利汇景台样板间实景图(此图非交楼标准,仅为效果展示)

更让人惊艳的是,这个户型实现了双转角观景面。除了客厅,连主卧也做出了270°的转角窗。

而且主卧的两个观景面几乎没有实体墙,采光面总长达到11.3米。同时沿着这两个观景面的底部还做满了飘窗,同时保证了巨幕级的视野和最充分的空间拓展性。

这也是汇景台其他所有户型的共同特点——将飘窗空间用到极致,每一个卧室都没有放过。

另外在这个户型里,明源君也清楚地看出了LDK一体化理念的应用。户内预留了与主人动线完全分流的家政动线,动静、内外、主客分区清晰。

△侨鑫保利汇景台户型图
(此图非交楼标准,仅为室内空间平面)

汇景台的户型还有个显著的特点是,相当注重主卧“小家化”的设计。侨鑫通过将主卧与衣帽间、主卫、书房等辅助空间集约化排布,来实现后期空间可分可合、灵活可变的效果。

主人可以根据自己的生活需要,来自主决定主卧套房的大小和功能组合。而户型中出现的“书房”,更多地是作为“X”空间存在的。

如今置业群体的构成日益复杂,对应的是生活方式的多元化。汇景台选择在产品中开辟出一个不被定义的X空间,供住户自行决定其功能,这反映出了住宅产品的一个重要迭代趋势。

实际上,好的住宅产品就是应该时刻将客户的真实需求作为标准。尤其在当下的行情中,产品的设计必须围绕人对舒适生活、美满家庭与审美愉悦的追求来展开。

而做到这一点未必需要什么惊天创新,像汇景台这样在社区规划、建筑语言及户型结构等细节中,都植入一些能让居住体验更好的小巧思,就足以呈现更有人情味的豪宅面貌。

智慧住宅走出噱头时代
科技要用来解决实际问题

当下的置业群体趋向年轻化,这些新世代客户都极为重视生活的可持续发展性,关注居所的生态与健康条件,而且大多是智能电子产品的爱好者。

然而市面上许多豪宅的智能化系统,与客户的需求是错位的。

明源君曾在《精装这个卖点,大部分开发商都做得很雷人!》一文中分析过,许多地产项目的智能化系统存在许多问题,比如智能单品碎片化、管理集成度低、系统自主性差、售后差等等。

许多一线城市的住宅项目,甚至连智能家居集成问题都没能解决,智能化水平还停留在以智慧安防、智能可视对讲等零散功能为主的初级阶段。

但客群需求的进化不会停止。智慧住宅只有走出噱头和标签化,真正以科技去帮助业主解决实际生活中的问题,才能经得起新世代客户的检验。

明源君发现,与坚持自己采购、装配智能单品的楼盘不同,汇景台选择在项目上推出“恒适”智慧居家系统。

事实上,南方的气候环境复杂多变,非常需要一套居家环境调节系统,来帮助住户营造更宜居的室内环境。“恒适”系统在业内成名已久,却鲜有华南地区的房企引进。

汇景台在“三恒”系统的基础上,创新搭载了“六恒”系统,这是广州第一例。搭载这套系统后,汇景台将为客户提供针对华南地区气候特点的全方位解决方案。

就比如室温调节问题,一直以来都是广东人居家的一大痛点。

华南地区冬天无供暖,一年四季中屋内的温差极大。相信广东读者们一定感受过冬天的时候,屋外阳光明媚、气温舒适;但屋里却冷得像冰窖,手指冻得发僵,不穿羽绒服日子都没法过……

而“恒适”科技中的恒温系统,就能够直接解决这个尴尬处境。通过在天花上嵌入仿生毛细管网,建立冷/热水循环系统,在屋内产生热辐射效应,恒温系统可以让户内气温全年保持在20℃~26℃。

△恒温系统工作原理示意图

而且为了进一步提升恒温系统的效率,维持室内体感舒适,汇景台还在立面上设计了置入式外遮阳系统,这也是广州首例。


△侨鑫保利汇景台外遮阳系统示意图

又比如湿度问题。潮湿是我国南方城市最明显的气候特点,也是广东人另一大痛点。
每年3-4月间的“回南天”空气湿度极高,地板、墙壁甚至是天花板都会挂满水珠,时间一长很容易使家具产生霉变。对人体健康也极其不利。

而恒湿系统可以自主调节室内湿度,将室内的相对湿度全年保持在40%~70%之间,春夏除湿,秋冬则加湿,除去南方居民的一大心病。

此外,“恒适”系统还有更多的黑科技。
恒静系统可保证室内全天噪音≤45分贝;
恒净系统通过三重新风过滤,能够实时排除PM2.5及其他空气污染因素;
恒氧系统每小时置换1次室内空气,保证户内空气始终新鲜流动;

恒智系统则主要是对全屋环境进行智能化管理。住户能够自主设定个性化场景,选择自己需要的温度、灯光与窗帘开合等细节,还可通过手机实现对家的管理远程化、智能化、个性化。

资源成就豪宅
配套形态要与客群定位相匹配

回首过去名誉业内外的豪宅,除了自身地段和产品过硬之外,还少不了对城市资源的占领。尤其是在一线城市中,配套资源是成就豪宅的关键,这里面就包括景观、教育、圈层、生态资源等等。

而且高段位的豪宅开发商,能够通过自身的产业优势,为旗下项目作出最好的资源配置,实现配套能级的整体提升。

而如果一个项目的豪宅定位与其实际提供的配套等级之间,存在明显的错位,那显然是名不副实的。

带着这个标准,明源君也从外部观察了汇景台项目,发现其确如前文所说:侨鑫集团通过自身的资源整合优势,为汇景台项目配置了多项优质的外部资源,而这得益于侨鑫多年的跨产业经营。

汇景台的开发商侨鑫集团成立于上世纪90年代初,在广州是典型的区域深耕型房企。其业务布局结构相当丰富,分别涉足了地产、金融、健康、教育、酒店餐饮、传媒等多个重要的生活需求领域。

正是基于开发商强势的产业布局能力,汇景台项目才能充分享有高能级的配套红利。

首先是教育资源。侨鑫集团在2002年就开始涉足教育领域,创办了侨鑫汇景新城幼儿园。接下来侨鑫还将凭借在教育领域多年的运营经验,在汇景台中打造一所占地2000㎡的社区专属幼儿园。

其次是生态资源。汇景台项目的南侧坐落着一处占地5万㎡的山顶公园,其中包括3万㎡的汇景湖。园内以《本草纲目》为指导种植了108种中草药,并配有山林氧吧、无障碍跑道、烧烤场、儿童乐园、宠物乐园等公共设施。

这个公园被侨鑫开发的汇景台与汇景新城项目合围,从地理上完全可以视作侨鑫旗下物业的私家配套。

△汇景湖实景图

其三是圈层资源。在山顶公园的西侧,建有一所亚太国际文化交流中心,同样也是侨鑫旗下产业。

据明源君了解,这家会所的定位相当高端,实行会员邀请制,经过多年运营培植出了优质的圈层价值。会所里设有高尔夫球练习场、室外网球场、室内泳池、宴会厅等设施。

△亚太文化交流中心实景图

其中高尔夫练习场是广州最大型、最专业的高尔夫球场之一,占地面积达到8万㎡,拥有120条杆道和超过300米的击球距离,配有30间超豪VIP房和专业短杆训练区。

而这样一座位于核心城区的高级别球场,对周边楼盘意味着什么、能带来哪些价值,相信地产人和高净值客户都很清楚。

从早期的汇景新城,到珠江畔的汇悦台,再到今日的汇景台,看得出侨鑫集团始终在积极调动自身的产业优势,来为旗下项目导入更多的圈层资源,以实现产品更丰富的人居价值。

而这对于高净值人群的生活诉求,正是有力的回应。

在物质生活极其丰富、社会仍在高速发展的当下,高端置业客群不再只关注居所本身,而是会越来越重视圈层交流质量、子女的教育质量、居所所处的环境质量等等。

在这个趋势之下,住宅项目能否汇集更高质量的配套资源、能够为业主打造优质的圈层社群,也将会成为豪宅客户评价居所的新标准。

结语

衡量一座真正的豪宅,其标准应该是立体的。侨鑫集团认为,新世代的豪宅应该从创新性、美学性、人文圈层质量、科技智慧水平、生态条件以及家庭成长呵护这6大方面来评价。

只是在浮躁的规模扩张时代,许多房企失掉了初心,放弃了对产品力的钻研。市场评价豪宅的标准,也只剩下地段够不够好这一项扁平的指标,而复杂多样的客户需求,则在浪潮中被抹掉了。

然而,在新的行业与市场常态中,房企、行业观念与客群结构等方面都出现了剧烈的分化。未来真正能够穿越周期的豪宅,必须是兼具“以人为本”与“资产价值”这内外两个面向的好产品。

这次踩盘让明源君看到,坚守初心的房企和地产项目其实一直存在。那些坚持品质之路的长期主义者,会再次站到聚光灯下,成为“回归初心”时代的标准。

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