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千万不要低估港资房企
作者:艾振强

小学课本里,龟兔赛跑的故事,想必大家都很熟悉。小时候学这篇文章时,很替兔子可惜——如果它不骄傲,不麻痹大意,怎么可能会输给乌龟呢?长大以后发现,即便兔子不睡觉也未必能够赢乌龟。因为,无论是经营人生还是企业,都是一个长期的过程,不是顷刻间决出胜负的比赛。更何况,现实中存在各种各样的周期。

最为典型的,莫过于内地房企。前些年,在棚改货币化等一系列政策的催化下,房地产行业迎来了新一轮大行情,一大批房企,看准时机,将杠杆用到极致,推动规模迅速膨胀,一匹匹黑马横空出世。当时,这些黑马,无疑就像速度极快的兔子。而佛系的港资房企,就像慢慢爬的乌龟。

有一段时间,业内甚至在探讨,港资是不是落伍了?不然,面对如此大好形势,港资反应如此迟钝,实在难以理解。可是,短短几年之后,风云突变。2021年下半年以来,房地产市场的走势一次次击穿人们不断下调的预期,跑得快的「兔子」迎头撞上了木桩。暴雷声至今还没有完全停止。当内地大量民营房企在忙着自救时,一些港资开始出手抄底。这时候,人们才发现,姜还是老的辣,港资才是真正的赢家啊。

当此之时,港资房企是怎么想的,准备怎么做?大家都很想知道。最近,明源君有幸独家对话了路劲地产董事局主席单伟彪。路劲地产是港资,但又有所不同——长期以来,路劲地产给外界的印象是「没有内地同行那么激进,也没有香港房企那么保守」。正是这种谨慎求稳的策略,使得路劲在这一轮的行业猛烈调整中受到更少冲击。这种尺度的拿捏,是高难度。在对话中,单伟彪给出了路劲的「避险牌」。除此之外,其还分享了对行业走势的看法,路劲的应对措施,对商业的思考等,坦诚且充满哲理。

行业出清时间比较长
但两三年后会好起来

当前,新冠疫情复发与百年变局交织,房地产行业在风险暴露中快速出清。面对一次次预期被现实击穿,一些房企和从业人员,从之前的乐观转向极度悲观。

这一轮调整的根本原因,在于过去民营房企在房地产行业大发展的阶段采用了高负债、高杠杆、高周转的发展模式,这一发展模式持续了很多年,继而使很多企业对此产生了路径依赖。

单伟彪指出,过去,房企靠两条腿走路:一个是旧债到期有新的资金能填补,如果一直能替代下去,就不会出问题;另一个是买地、销售、回笼资金这个链条要保持顺畅。任何一条腿出现问题,企业就会遇到麻烦。

如今,很多民营房企遭到沉重打击,在于两条腿都断了,而且是突然之间断掉的——

一是借新还旧几乎没了。

过去,市场单边上扬,金融机构争先借钱给房企加杠杆。但随着暴雷的房企增多,现在,金融机构——特别外资,对中国的房企避之不及。7月份,房企通过境内债、境外债以及资产证券化共融资1177.7亿元,其中,境内债民营房企融资额仅占比5.5%。可是,2022年内待还债务共计2471.1亿元,民企占到50.1%。


单伟彪认为,在未来一年甚至一年半之内,国内房企发行境外债券并不乐观。因为不少房企的债券价格下跌幅度很大,买现有的比买新发行的划算。即将到期的境外债券,却需要真金白银还。因此,未来一两年,仍将是行业的艰难时期。当前,必须要考虑:在未来一年半到两年都不能发行债券的情况下,怎么来还当前到期的债?

二是造血能力也减弱了。

近几年,受新冠肺炎疫情影响,一些购房者的当下和未来的预期收入减少,对于买房持观望态度,即便价格存在倒挂的项目吸引力也在减弱。原来定的目标本来已经比较谨慎,但现实更糟——销售通常只有目标值的一半左右。

开发贷款的时长一般是两年到三年,按以前市场的行情基本上没问题。但现在市场变了,销售周期拉长,所以就产生了一个时间错配。

而且,之前能维持的原因在于监管没那么严。因为有很多时间是分点付钱,竣工之后监管账户才能解冻,按以前的开发贷款的比例,现在很多项目其实是不够支持到交房或者支持到拨款的时间点。

现在有很多款项被监管了,更加雪上加霜。

如果销售回款跟开发贷款产生时间错配的项目无法延长贷款期限,或者无法获得贷款——哪怕有足够销售货值的项目,资金链就断了。

单伟彪指出,政策的初衷是好的,希望这个行业告别野蛮增长,回归到正常轨道。但是整个行业调整过于猛烈,现在信心受到了重创。任何一个商业运作都是靠信心在维持的,没有信心就会出问题。现在,即便遇险开发商愿意甩卖资产,也恐怕难以覆盖负债,因为债务是刚性的,但,即便是优质的资产也只能贱卖,这很可惜。

在单伟彪看来,虽然宽松的政策不断,但到现在为止,还没看到行业明显的回暖迹象,市场信心的恢复仍需时间传递,在「房住不炒」的大背景下,短期内楼市还将持续低迷,因为在「三道红线」的政策要求下,目前房企仍处于「缩表出清」阶段,预计未来两三年开发商仍然比较艰难。

不过,单伟彪也并不特别悲观,他认为,本轮行业出清的持续时间较以往长,但渡过这两年的还债关口后,预计市场将回归正常水平,利润也会继续往上走,因为这两年的地块溢价率并不高,有一定的利润空间,行业发展会更平稳健康。

另外,经过这轮洗牌后,活下来的房企本身质量会更高。单伟彪指出,内地房地产行业从90年代开始一直单边上扬,偶然跌一下,很快又上去了,没有受过周期考验,经过这次洗礼之后,存活下来的企业都会采取更稳健的发展策略。

其进一步指出,港资企业也不是一开始就高度财务自律,而是经历过几次猛烈的调整之后汲取了教训,金融机构的限制条款也增加了。中国香港的开发商,贷款比例只有20%多——100亿的资本只贷20多亿。「当然我们也知道,过去20年不少内地民营房企依靠高杠杆取得了高速发展」,单伟彪说,「这也是一种策略,可是杠杆如果太大的话,长远看终究是个隐患。」

得益于财务风险管控的高标准要求,路劲三道红线常年绿档,可动用资金规模可完全覆盖短期债务,使其在行业低谷仍充满底气。「越是困难的时候,越能显示出一家公司的勇毅。」在2022年新年致辞中,单伟彪如是说。单伟彪相信,经过这一轮的洗牌之后,留下来的各类房企未来都会获得更大的发展空间。 

按最坏的打算做准备
收拳是为了更好出拳

由于长期坚持稳健平衡的财务策略,路劲地产外债一直处于行业较低水平。对于公司现金流状况,单伟彪持乐观态度,「目前,路劲没有不开工或停工的项目,一定要保证交楼。」 但是,在入冬已是行业共识的情况下,必须要有所应对。

单伟彪告诉明源君:「我的思维一向是这样的,先想最坏的情况会怎么样,然后照此做准备」。

一是收拳。


深度调整下,即便是路劲地产,也不可避免地受到了一些影响。单伟彪指出,面对行业低谷,底线思维是企业长远发展的安全屏障,「明天会更好」的市场行情已经远去,房企需要做好最坏打算,坚持底线思维,把企业生存放在第一位。


首先,路劲地产拿出了较大精力来应对两年内到期债务的偿还。为此,内部推出了「秋风行动」:一是处理滞销的车位、积压的房源,虽然每个地方数量不多,但是,加起来也比较可观;二是一些2017年和2018年拿的项目,因为价格比较高,过去房子没有全卖,现在也将处理掉。

单伟彪表示,在目前市场的非常时期,路劲的天平从此前的利润偏向现金流,毕竟对于企业来说,「活下去」是第一位的,在这种大环境下,防风险本身就是在促发展,只有将生存的后顾之忧解决,才能有底气为未来发展储备资源。

「一个企业的长远发展不能只看眼前的得失,要有全局观和长远眼光」,行动的背后有单伟彪的精确计算,「处理这些资产,可能会对利润造成一定的影响,但将盘活的资金拿去还债,二者一对冲可以降低影响」。

其次,投资布局收敛聚焦,减少布局的城市,将资源聚焦,管理半径缩小。未来,专注一线城市和强二线城市,持续聚焦长三角、渤海湾、粤港澳大湾区,深耕已布局的区域。拿地的时候会把防控风险放在第一位,然后才是利润指标。当然,这个动作基本上所有的开发商都在这样做,路劲地产是从去年开始的……

单伟彪认为,企业做出的决策不可能百分之百正确,但这样至少赢的概率比输的概率大,现在一二线城市,好地段的改善型住宅,卖得还是很不错的。

最后,减少合作。过去5年,路劲地产的年销售额不断增长,少不了合作开发的助力,但未来会逐步减少合作。

其实路劲地产过去选择合作伙伴也十分谨慎、挑剔,合作的对象大都是类似平安不动产、中交地产、金茂、旭辉这样的稳健企业。

单伟彪坦言,过去几年,整个行业都十分看重排名,因为谁排在前面贷款就容易,路劲自然也不能置身事外,但现在规模不那么重要了,合作开发还有受到合作方拖累的风险,所以未来合作项目的占比还会慢慢降下去。

二是蓄力。


拳头收回来,是为了更好的打出去。「先把拳头收回来,再打出去」,单伟彪说,先把生存问题解决,等一切好转,再把拳头打出去。为此,在收拳的同时路劲地产也在为「出拳」蓄力。


一是强化投前风控意识及投后精细化管理意识,通过产品力和服务力的提升来寻求利润最大化。

作为港资,路劲有自己的优势,一方面,精雕细琢,在香港做一个项目,从买地到交付是5年,第一年纯粹是做设计……另一方面,因为香港地方小,供开发的面积更小,导致房价特别贵,所以每一寸空间都要利用到极致。

但是,单伟彪坦言,回看房地产行业,变化是很快的,中国人的学习能力非常强,无论是户型、绿化还是服务。整体上,内地进步更快,尤其是在科技应用方面,香港早晚都要向内地学习。

为此,路劲地产给了区域较大的授权,允许各地因地制宜进行探索,所以,路劲的产品各具特色。

物业服务板块,单伟彪告诉明源君:这几年物业的重要性快速提升,好的物业服务也是提升房企美誉度、增加客户黏性的有力保障。尤其是新冠肺炎疫情发生以来的这些年,物业价值逐渐凸显,路劲地产对旗下物业公司考核的标准是80%看客户满意度,20%看财务数字。

二是加强数字化升级。近几年,路劲在信息化上取得了不错的成果,逐步从支撑单业务条线的精细化管控,升级到了服务企业经营。

面向未来,单伟彪表示继续支持积极探索,希望能够借助数字化将业务进一步交圈拉通,为决策提供支撑。目前已经在有序推进中。

三是打造IP。地产下半场,越来越多房企回归经营本质,关注产品力和服务力。在这个过程中,如何以产品和服务为载体与客户沟通,有效进行价值传递就显得尤为重要。

为此, 年初路劲还推出了自己的IP卡通形象——「劲宝」。单伟彪表示,冬奥会吉祥物「冰墩墩」引发的IP文化热潮以及背后巨大的文化力量也给他不少启发。 

路劲希望通过可爱的劲宝形象,与用户建立长久的陪伴关系,让用户时刻感知到产品和服务的「温度」,并产生文化与情感上的共鸣。

毕竟,在竞争加剧的环境下,做好产品与服务固然重要,但「被看到、被记住、被选择」同样重要。

未来,路劲地产将围绕「劲宝」形象重点推进「劲宝乐园」的打造,为IP的线下落地营造物理载体、空间、场景,让品牌IP鲜活起来。 

此外,单伟彪强调,保交付是一切的前提,这事关企业信誉,也关系到社会稳定和民生安全。

▲对话结束后,路劲集团董事局主席单伟彪(中)与本文作者艾振强(右)、参与对话的章安然合影


积极探索新发展模式

养老新生态正在形成

深度调整中的房地产行业,运行逻辑已发生根本改变。高杠杆、高周转、高增长的模式难以为继。而且,传统住宅开发业务的天花板已十分明显。探索建立新发展模式,寻找第二曲线迫在眉睫。

路劲尝试了多种不同的业态,有商业和文旅,还涉足了养老。路劲致力于探索真正适合中国长者的服务体系、长者社区,目前已在全国多个城市试点居家养老服务,「新社区文化、新家园教育、新邻里学习和新养老服务」的美好社区新生态正在逐渐形成。

不断加深的老龄化趋势,是路劲涉足这一领域的重要因素之一。「七普」数据显示,我国60岁及以上人口为2.6402亿人,并且还在以年增1000万左右的速度迈向深度老龄化。


多年来我国实施「9073」(90%的人都得居家养老,7%的人社区养老,3%的人养老院养老)或「9064」(90%的老年人选择居家养老,6%的老年人选择社区养老,4%的老年人选择机构养老)的养老格局,决定了居家养老市场需求。

「目前路劲已经布局两个养老项目,此外还鼓励将养老服务引入旗下每一个小区,为小区增加适老化辅助设施」,单伟彪说。 

养老之路能走多远,事业格局能有多大,取决于运营模式的战略抉择,更取决于企业领导者的决心与气魄。

路劲充分认识到,康养与传统地产完全不同,养老不是纯粹的生意,而应该成为一生的事业。

落地第一个养老社区「隽芳华」时,单伟彪就表示:我们把「隽芳华」当作人生中最重要的事情,而不是其中之一,因为我们也终将老去,打造项目时,要时刻站在父母、自己老去时候的视角考虑问题。

因此,路劲康养不会比规模、拼速度,而是扎扎实实、深入细致地雕琢产品、精研服务。因为养老本质是经营人生,在优质的硬件与服务之上,赋予人生全新的意义。单伟彪坦言,养老很难赚到大钱,但做好了,一可以提升路劲地产的品牌和用户的向心力,加深路劲的护城河;二履行了企业社会责任……

虽然不比规模、拼速度,但是路劲的迭代速度却很快。

涉足这一领域之前,路劲团队走访研究了众多国际经典长者社区的运营机制。最终,选中了CCRC(Continuing Care Retirement Communi,即持续照料退休社区)模式。这种复合式的老年社区,为长者提供一站式健康照护服务,使活力长者在健康状况和自理能力变化时,可以在熟悉的环境中继续居住,并获得相对应的照料服务。美国一项调查表明,生活在CCRC社区中的长者平均寿命通常高5-10岁。

但路劲不是简单的模仿,而是结合在地特征进行创新。路劲在上海落地的首个康养社区路劲·隽芳华,就以CCRC康养模式为基础,结合东方文化与长者需求,打造乐活LOHAS(Lifestyles of Health and Sustainability)康养体系,意为「健康可持续的生活方式」。项目集活力公寓、心级会所、护理院、商业街于一体,总建筑面积约11万方。提供一站式整合照护服务,满足长者自理、介助、介护三个生命周期的需求。


路劲•金东方|玖园,答案变成了CLRC——在CCRC侧重照护的基础上,更主张美好生活方式的营造,倡导长者快乐社交、自我实现和健康生活的生活方式。

▲路劲•金东方|玖园效果图

九洲金东方颐养中心、九洲金东方医院和九洲金东方护理院均距离项目300米以内,三位一体,完美实现现代养老住区的医养康护一体化布局。使得路劲•金东方|玖园可以同时为三类老人提供与之健康状况和自理能力相匹配的居住/生活/服务产品,满足老人在不同生理年龄阶段对居住、配套、医疗服务的不同需求。


此外,路劲·隽芳华是自持的,路劲•金东方|玖园则是销售型的产权康养社区。

服务是康养的重中之重,所以,路劲在打造养老项目时,特别注重硬件和运营服务的合一,将内容做实。

《联合国开发计划署2019人类发展报告》显示,中国香港的人均寿命为84.7岁(内地人均寿命为76.7岁),是全球最长寿的地方。单伟彪认为,主要原因有几个:一是香港地方小,医疗条件好,任何人有病,10分钟就能到医院,能够得到及时救治;二是香港的居住密度大,每天都要跟人大量沟通,脑子在动;三是香港没有限制退休年龄,工作年限和时间普遍较长,身子在动。脑子和身子都在动,就不容易衰老。

不少人退休后衰老得更快,就是因为生活突然失去了重心。单伟彪认为,人必须脑子和身子都动,体现自己的价值,路劲做养老项目特别注意这点。

比如,路劲·隽芳华规划了心级会所,承载社交学习、运动健身、文娱颐乐的精神场域;路劲•金东方|玖园更是拥有一个总建筑面积近9000㎡会所,会所内各类健身、娱乐、文化类功能房间种类繁多,满足会员各种文化娱乐需求。

▲路劲•金东方|玖园会所效果图

此外,单伟彪认为,最理想的是老人和小孩能生活在一起——一长一幼,一教一学。一个爱与被爱着的长者社区,也应该是一个年轻人愿意居住的地方。路劲•金东方|玖园,就是一个全龄康养社区。

政策也在向此倾斜。8月4日,北京市住房和城乡建设委员会发布消息,今年在第二批次供地时,已选取昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地进行建设全龄友好住宅项目试点。试点项目将在配套设施、室内空间、交通流线设计、公共空间、智慧应用与安全保障、服务等方面进行适老性建设,也兼顾其他年龄段市民居住需求,打造适合全龄居住的社区和住宅产品……路劲•金东方|玖园可以说是走在了政策前面。

此外,单伟彪还十分关注智能化、机器人等在养老领域的应用。因为,现在有大数据,智能诊断往往比人更准;机器人,更是事关尊严,比如,像老年帕金森患者的洗澡、吃饭等问题,机器人比人要方便,而且让老人感觉还是自己在控制自己的生命。

高效能团队,老中青搭档
管理扁平化,协同效率高

管理红利,是近几年房地产行业的热词。这涉及到方方面面,但关键还在于人。路劲地产的人才储备和人员稳定,使得其独具优势。

一、路劲地产从来没有「大公司病」,单伟彪告诉明源君,路劲地产管理比较扁平化,团队里每一个成员都知道其他成员在做什么,问题是什么,沟通就很顺畅。就像一个足球队,每个人都有自己的岗位,但是目标一致,也知道别人的岗位是怎么样的,才能打好配合。

二、路劲地产员工平均司龄比较长,高度认同公司的理念,大家一起往前走。当然,路劲地产也会不断吸收新鲜血液。「我们招人的时候,更加看重潜力和肯不肯干」,单伟彪表示,「其实人的学习适应力是很强的,比如我是土木工程专业出身,但我在大学学的东西,用到工作中的一成都不到,很多东西都是在实战中学会的,只要肯干,他不会,我们可以教他……」老中青搭档的结构,也可以避免公司走极端,发展更加稳健。

「做任何伟大的事情都是很枯燥的,沉得下心很重要……所以,路劲地产的团队,有点像是大家庭式的,每个人都有自己的责任,有问题大家一起处理」,单伟彪认为,「最理想的状态是所有员工都把企业看成是他自己的企业」。单伟彪每年都会到各个区域去开座谈会,跟员工介绍公司的策略,同时也倾听员工的意见……

路劲对犯错也比较宽容。好的提议公司通过了,做成功了有奖励,失败了公司承担。单伟彪告诉明源君:「我一直跟同事说,做错事是很正常的,一个人一生之中10件有7件做对了就了不起了,无论做事业还是做人都是一样的,做错了你就改,当然你如果故意做错,或者做错了千方百计隐瞒,那就是另外一回事了,路劲的文化很简单,知道就知道,不知道就说不知道」。

三是下一线。去年下半年以来业内流行的「下一线」,对单伟彪来说,早已稀松平常。其表示:工地是我们的前线,也是我们的战场,不下工地怎么做工程,不去看项目怎么做地产?听汇报不如去现场看一看,我做了这么多年工程,一下工地,马上知道哪些地方做得对,哪些地方做得不好……

这一点,非常不容易,因为在很多公司,规模一大,别说集团最高层,就是区域、城市公司的高层,甚至中层都不下工地了。有些人擅长做汇报,把简单的问题复杂化,或者把一些严重的问题轻描淡写掩盖了,汇报十分完美,但问题越积越多。这也是为什么有些公司,集聚了一批一流人才,却干出了三流的业绩。

在路劲地产,因为单伟彪身体力行,所有人都要去一线历练,就算是拓展、人力这样的职能部门,单伟彪也希望轮流调到城市公司做一轮,如此一来,他们回到总部,可以更好为一线赋能。向管理要红利时,这一点至关重要。

小结

都说「企业家的格局,决定了一家企业的天花板」。对话中,单伟彪多次表示,「作为经历过几次行业起伏波折的港企,我们总结认为,想在市场中长期稳定的生存下来,必须要有一定的忧患意识,并且在走每一步之前,都提前进行预设,防止突发情况发生。」这让路劲走得更加的稳健。单伟彪信奉「做事做七成,剩下三成留在‘守’上」,因为,想走得远就要先走得稳。

这源于单伟彪打桥牌的经验(自中学开始与桥牌结缘,至今已经已有50多年,2018年,单伟彪和队友代表中国香港桥牌队在雅加达亚运会上摘得银牌)——你不可能一直都抓到好牌,但需要打好手上的每一张牌,「只要能留在牌桌上,就一定有赢的机会」,单伟彪如是说,「坚持做正确的事,即使暂时失利,长期来看一定赢。做企业、做人也都如此」。

单伟彪坦言,企业不奢求赚大钱,只希望赚合理的钱。他认为,未来,整个房地产行业变成一个制造业了,利润空间是可以预测的,但路劲不怕,因为路劲在中国香港做承包商已经几十年了,早已习惯高强度的市场竞争。在单伟彪看来,任何的竞争环境之下,只要你做得比别人好一点,今天比昨天好,明天比今天好,肯定会胜出。

除此之外,对话过程中,单伟彪还有许多平实却充满哲理的论述:做房地产开发,是给人们提供遮风挡雨的住所,提供生活方式,做好产品、满足客户需求就是初心;贷款一定要小心,因为金融机构总是在你有钱的时候贷款给你,你越需要钱的时候它越不借给你;相比跟大企业争夺名次,我更关心晚上是否能够睡得着觉;尊重常识、尊重规律,企业才能行稳致远……

单伟彪相信,危机危机,危中有机,许多伟大的公司都是在危机中诞生的。因为,在这个过程中,优质的企业将吸纳更多的优势,比如优秀的人才、优质的土储等,更有机会迎接下一轮的增长。当下房地产行业的动荡不会持续太久,未来,一定会有一批苦练内功的房企脱颖而出!(作者:明源地产研究院主编、不动产首席研究员艾振强)

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