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今年上半年，百强房企的销售额下降了近5成。在一片愁云惨淡中，越秀显得特别扎眼，不仅销售额同比增长3.2%（TOP30房企里唯一正增长），而且销售均价也同比上升了4.2%。卖得多，还能卖出价格，原因只有一个：产品好。这在越秀地产联合广州地铁开发的琶洲南TOD项目上体现得淋漓尽致。上半年，仅这一个项目就贡献了约60亿元销售额，开盘3天近300套房售罄。过去5年，广州2000万以上豪宅的年成交量也就300套左右，可以说，「琶洲南速度」重新定义广州2000万以上豪宅的流速。这一切，竟然是在无全媒体营销、无销售中心、无样板间的情况下，仅凭一份PPT做到的。广州豪宅玩家众多，今年也铆足劲在抢蛋糕。琶洲南TOD项目，何以一鸣惊人，大杀四方？明源君认为，是因为它在洞察客户新需求的基础上，充分发掘地块优势，打造出了更舒适新派的居住体验。下面，就来深度剖析「琶洲南速度」背后的产品逻辑。
有人说，琶洲南TOD项目卖得好，是赶上了好时候。这个说法，有点对，但又不全对——说有点对，是因为在后疫情时代，作为硬通货的豪宅，备受高净值人群青睐，千万以上的新建豪宅成交量，不断创历史新高。广州更是急先锋。
这引来了各方争夺。据不完全统计，今年广州中心区在售或待售的豪宅项目达十余个，其中不乏地段好、景观性好（占据一线江景）、户型优质的。但只有琶洲南TOD大放异彩。为何？因为，越秀深刻洞察到了顶级资产的抗通胀能力，以及市场所需的迭代速度。
放眼广州CBD金三角：珠江新城聚集各类核心产业，是当之无愧的中轴线，但缺乏一手地段；金融城CBD商务化明显，缺乏便捷丰富的生活氛围。显然，广州豪宅地段又走到了新的关口。当其他豪宅还在追求大、装修奢华时，越秀敏锐地抓住了新需求——广州塔尖的新贵们，拥揽资源独占的奢华生活，仪式感无比；却缺少一份新时代的先锋感和烟火气笼罩下真实幸福的充实感。
满足新需求需要新产品，而打造新产品需要新思路。越秀一反惯常做法，选择回归生活的本质，参考互联网思维，立足用户需求，双向输入，及时迭代，以共创的方式打造定制级新派豪宅。为此，越秀拿地后深度访谈了36组智识新贵，了解他们对生活与居所的看法，提炼出共性：新贵家庭年轻化、重视圈层和纯粹、豪宅的辨识度、产品的爽点、给每个家庭成员充分的空间。
在这样的产品共建模式下，需求源于某类客群，而又被其他客群兼容，兼顾了个性和共性。例如，调研显示户型关注度最高，高净值客群普遍将户型方正、南北通透作为第一考虑要素。
用互联网共创思维做豪宅产品，体现了新派豪宅创作思路与众不同，在认知上相当于降维打击。从一开始，琶洲南TOD就已经赢了。
2021年，琶洲人工智能与数字经济实验区升级为省级高新区。截至2021年5月底，入驻企业30324家，并定向引入阿里、腾讯、小米、科大讯飞、TCL等26家数字经济领军企业。
▲琶洲西区数字产业扎堆实拍（广州房产摄）
琶洲处于广州的「心脏」，且肩负国家人工智能与数字经济发展创新源的重任。在广州CBD金三角中，顺应时代生产力的琶洲，正式扛起新时代顶豪的大旗。
琶洲南TOD与琶洲CBD仅一涌之隔，占据金三角核心。是未来广州最明朗、居住质感最佳的CBD区域。越秀紧贴区域特质和智识新贵的需求，充分挖掘地块优势，打造出了全国CBD+TOD的典范。TOD5.0模式，从车站+住宅+商业，进阶到CBD+TOD，开创CBD+TOD豪宅的先例。TOD已成为中国城市发展的趋势，推动城市从平面单向延展向多维延展。越秀深耕多年，深度参与广州50余个TOD项目，全国10个城市70余个TOD项目，而且已经从1.0进化到5.0。
琶洲南TOD，北地块是「新派科技豪宅+全龄教育学校+CBD滨河氛围」为一体的纯住区，南地块是「250米地标写字楼+商业办公群+科研产业高地综合体」。是全国首个在核心CBD里面，集轨道、住宅、学校、公园、商业、办公、产业、科研一体化的超级TOD。
▲琶洲南TOD 过程稿效果图（实际交付以政府批复规划为准）TOD的辐射下，多元化尖端配套被串联在一起，让城市有机互联，也是新派豪宅体验式生活的最好表达。其次，深刻洞察到高净值群体对健康生活的追求，将「滨水绿洲」搬到家楼下。亲水，几乎是豪宅的共性。顺着珠江分流，黄埔涌与赤沙涌双水岸将琶洲南TOD环抱。黄埔涌，不仅是千里碧道旗舰段，也是中部黄金水道线，已被规划为浆板、赛艇、皮划艇等日常训练和重点赛事的场地。未来，有重要水上比赛时，业主在家就可以观赛。
为了在建筑与水岸碧道之间，做出有趣的串联，越秀请来了曾设计过迪拜塔公园的顶级景观设计公司美国SWA，以「都市山谷·隐秘的繁盛」为核心，打造滨河公园与高线公园，在科技的土地上融入自然生态，实现CBD罕见的双公园配套。
亲水驳岸的滨河公园，在CBD留白一座罕见的后花园。业主在家楼下，就能涉岸亲水漫步、千里碧道有氧慢跑。同时，越秀还放弃了密集的盈利商业模式，对标美国曼哈顿的高线公园，复刻出高线公园式的亲阳、开放、低密的时尚商业园林。约19m高的高线公园，以阳光园林融合东西地块。
最后，以超平面的外立面设计和对高度的把控，形成与CBD总部大楼呼应的「天际线住宅」。琶洲南TOD位于CBD发展核心，其本身被纳入广州CBD天际线的规划中（如下图）。
▲琶洲南TOD天际线打造示意图（楼栋实际交付情况最终以政府批复规划为准）将二者结合是高难度作业。琶洲南TOD从住宅公建化、天际线的韵律感，及有温度的建筑材质入手，把先锋审美融入到了整个建筑群的设计中。外立面，采用极富昭示性的「公建化」设计，同时选用大面积的航空铝板+系统门窗，实现360°的IMAX采光和开阔视野，审美上与琶洲西区的总部大楼集群相呼应。而且，琶洲南TOD项目还以高低错落的住宅群，形成连绵起伏的天际线，呼应广州CBD金三角地标气势，让家成为城市封面的一部分。
除了追求高颜值，智识新贵们对居住空间也有新的理解。对此，琶洲TOD项目也一一满足。特别值得一提的是，一期售罄之后，越秀与客户共创的精神仍在，第二批户型并非之前就敲定，而是在第一批开卖之后，继续融入客户的想法，几易其稿，不断调整，力求更完美。阔绰专属候梯厅，双梯对开门，私属电梯入户，成为家门口的第一重享受。
朗阔的LDK大方厅满足新派社交的先锋生活观；从巨厅到聚厅，打破常规的洄游式设计创造出满足私宴、聚会、社交等多重圈层社交格局。
罕见的三阳台设计，能将CBD总部大楼天际线景观、「小蛮腰」、珠江、黄埔涌双水系、滨河公园等极致美景，尽收家中。
多套房、大衣帽间、大主卫设计，契合科技新贵「舒展」的生活方式。主套采用双重步入式衣帽间设计，让男女主人拥有独立的风格场。曲面转角飘窗设计，形成全景转角大飘窗，躺着便能欣赏城市极致风光。
家政阳台与独立家政空间连接，更流畅的家政动线，恰到好处地满足圈层人物私密与高效并重的居住哲学。
建面约325㎡的户型，则更近一步，做出了超20米的南向大面宽，约11.8米的宽景阳台成为天然的取景器，为住户带来IMAX级的宽景体验。创新的LDKG设计，约7.4米开间奢阔大方厅，构筑了IMAX级家庭连厅；中式厨房和西式岛台方便家庭社交，还可以在多种美味自由切换……
近年来，智能家电产品步入越来越多的家庭。但想要真正的「全屋智能」面前，有无数座高山。琶洲南TOD是少数翻过这些高山的项目之一。华为全屋智能解决方案在这其中扮演了重要的角色。通过中控屏实现对屋内的智能操控，琶洲南TOD实现了真正「无感交互」体验。一旦将用户的特征和喜好录入系统，全屋智能就能利用智能驾驶的毫米波传感技术，实现家庭内的无感主动式服务，例如，根据人体坐标调节空调出风角度。
目前，鸿蒙智联生态已有逾千个品牌、超4千个智能单品，涵盖生活家电、安防、娱乐、办公、医疗、运动和出行等，可直接接入鸿蒙智联，且还在不断扩展。未来用户可以轻松将更多新产品和服务接入鸿蒙开放生态中，与时俱进提升家中全场景的智慧化。
琶洲南TOD作为越秀地产精智芯的代表作，也是华为全屋智能落地的第一个地产全域开发项目。作为民族的科技品牌，华为与琶洲南TOD的联手，将这块科技属性的土地，优势尽显。屋内与华为全屋智能强强联手。在屋外，小区还安装了13大智能系统，业主从进入小区时那一刻，就能享受到智能社区系统带来的「无感便捷出行/归家」体验，为居住者提供全方位安全保护。内外兼修的智能服务，让生活实现了技术与美感的两全。
回望近30年广州的豪宅史，每一次新势力的崛起都有突破。琶洲南TOD脱离传统的豪宅打造思路，自成一派，开启广州豪宅的新模式，注定画下广州豪宅史上浓墨重彩的一笔。作为新一代商务区，琶洲的规划是在珠江新城的经验上修正的，未来政府还将优化琶洲南区的居住规划，优化生活配套。因此，即将面世的琶洲南TOD二期，依然在「无示范区、无样板房、无售楼部」状态下，验资500万接待了超2000台客户！越秀地产中心产品力之作——「新派豪宅」创造的「琶洲南速度」，还将持续刷新……
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