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地产小阳春在路上了
作者:胡天祥

近期明源君和地产圈朋友聊天,听到最多的词汇,就是回暖。

案场访客量明显增多,房产中介开始“招兵买马”,一二手房屋成交同环比双双上涨……种种信号表明,房地产市场需求端正在快速恢复。

这次楼市真的回暖了吗?为什么市场突然火爆起来?下面,明源君结合数据来详细分析一下。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

楼市正在回暖‍‍‍
一二线城市率先复苏

明源君曾在2022年底的文章中指出,房地产行业之所以会陷入困境,主要由三大原因造成。一是政府集中出台过于严厉的地产调控政策,导致市场急速降温;二是新冠肺炎疫情暴发并长期反复,造成线下销售市场停滞等一系列问题;三是经济下行压力进一步加大,部分人群失业或收入预期下降,加剧楼市观望情绪。

然而,随着2022年底中央和地方接连出台利好政策,以及全面落实疫情防控优化措施,压在房地产身上的几座大山正一步步移开,行业也逐渐从微光变成曙光。

尤其2023年以来,房地产市场开始出现多个积极信号,一二线城市率先走出复苏行情。

第一,二手价格环比首次止跌,一周成交相当于去年一个月。

据贝壳研究院监测显示,2023年1月贝壳50城二手房价格指数环比上涨0.2%,这是自2021年8月连续17个月环比下跌以来首次止跌。

春节过后(01.28-02.05),贝壳50城二手房日均成交量较1月春节前(01.01-01.20)日均成交水平提高30%以上,日均带看客户量和新增挂牌房源量均较1月春节前日均水平提高1倍以上。

比如上海2月份的第一个周末(即春节后第一个周末),成交量较此前增长了50%-60%,带看量增长了30%-40%。近几周,房源成交周期也由之前最高的82天,下降至67天,客源成交周期则由28天下降至15天。

深圳某中介中层也举例:从1月30日到2月5日,整个门店一周成交了三套二手房,相当于2022年12月整月的成交量。

除了一线城市,部分二线城市成交也非常火爆。

像二线热门城市杭州、苏州、南京等城市,1月二手房成交都出现了大幅增长。‍‍

苏州1月二手房成交3972套,同比增长134%。据苏州楼市报道,苏州现在买二手房签合同都要排队。

再比如济南,政府发放了置业消费券后,在2月6号到2月12日,新建商品住宅网签2180套,成交暴涨。‍‍


另外,代表市场预期的景气指数、经纪人交易信心指数等先行指标也有明显改善。

其中,今年1月贝壳50城二手房景气指数提高至25,这是自2021年3月以来首次回升至20以上的景气区间。

贝壳经理信心指数(KMI)延续去年12月以来的回升态势,截至今年2月5日,二手房成交量KMI提高至64,超过50的信心荣枯线,这预示着后期市场量价的回升。

第二,新房成交全面回升,个别楼盘收回折扣。

新房市场回暖程度虽然不及二手房,但春节之后,多个重点城市的成交量依然增长明显。

据克而瑞监测,100个典型城市在2023年第6周成交了4.7万套,较春节假期环比上涨2倍有余,恢复至去年11-12月周均成交水平。比如天津全市热销项目共计认购2078套,超过2022年所有周度认购数据,甚至高于2021年下半年市场行情。

到了2023年第7周,一线城市成交指数环比增加30.93点,4城成交面积均超过年内周平均水平。重点监测城市开盘去化率68%,延续回升走势,并创下去年第18周以来新高。

市场暖意来袭,一些项目也纷纷收回折扣。比如无锡某项目将之前的8折优惠调低至85折;南京某项目也宣布元宵节指标已超额达成,2%的购房优惠全面收回。

房企一位营销负责人告诉明源君,从公司旗下几个项目来看,整体来访量和成交较去年都有明显提升,只是个别楼盘成交会差一点,这主要和楼盘的供货以及价格有关。目前能走量的项目,价格都是平走,尤其是去年年底推出特价房没有回升的那批。

除了需求端,企业端对市场的信心也在逐步回升。‍‍

二手市场好不好,中介嗅觉最灵敏。

因为他们是近水楼台的人,能快速捕捉到业主心理变化,也能根据市场变化迅速调整发展策略。

比如去年大规模裁员的房产中介,近期纷纷开启招聘模式,有的甚至还大幅降低入职门槛。

贝壳在2022年底启动“回家计划”,召回2022年9月30日前从贝壳平台离职的经纪人。

贝壳一位中介告诉明源君,为了迅速召集人手,公司还大幅降低了入职门槛,比如早期进贝壳是有学历要求的,通常本科,最低大专,现在则是不限学历,小学也可。另外,早期从贝壳离职的经纪人如果要复职,通常需要缴纳几千元的转会费等,现在则全部免掉。

行情好转,为了及时补充人手,争夺市场份额,都太拼了。对于中介而言,经纪人手中掌握着房源和客户资源,争夺经纪人实则是为了抢资源。

中原地产某高层也在内部讲话中提到,今年二三月将有较大几率迎来久违小阳春,为应对逐渐改善的市场,公司应及时增聘人手。


某地产中介华南区负责人也提到,今年第一季度最少先招聘10%~20%的人手。


虽然房企招聘动作不多,但从重点城市的土拍情况看,房企经营信心也在稳步上升。

今年2月7日,杭州第五轮集中供地,土拍竞争激烈。本轮出让的5宗地块成交总价为89.6亿元,整体溢价率达10.9%,刷新杭州2022年集中供地溢价率最高值,还有1宗地经过11轮竞价后成交,溢价率达9.5%。

2月8日,北京完成2022年第五批次集中供地,吸引33家房企及联合体报名竞拍。

信心回升,政策密集刺激
房企要抓住机会

楼市出现明显回暖,有人调侃说:地产人又有心情蹦迪了。明源君关注到,朋友圈里还久违地出现了不少项目成交喜报。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

有些人会纳闷,为什么楼市突然就爆发了?

一方面,现阶段的市场回暖,主要是疫情放开前压抑购房需求的累积效应。

比如去年全民皆阳的那段时期,线下销售市场几乎停滞。之后又赶上春节假期,一二线城市的“打工人们”多数选择回老家过年,也积压了一批买房需求。

另一方面,利好政策持续刺激,观望情绪降低。

自2022年底以来,鼓励住房消费的利好政策持续推出,驱动市场预期改善。

比如房贷利率,截至1月31日,贝壳研究院监测的103个城市中,有30个城市的首套利率低于4.1%,达到历史低位。另外,各地纷纷开始优化限购限贷等政策,释放更多消费力。

比如济南上周成交火爆,原因是政府搞了一个5000万置业消费券,2月6号开始,在济南房地产信息系统前5000名签订网签合同的购房者都可以领取10000元的消费券。

现在疫情的影响基本很小了,年前积压的购房需求集中释放,加上利好政策刺激,出现成交火爆也在情理之中了。

当然,明源君认为,楼市出现回暖,还有一个非常重要的原因是大家对经济对未来的信心有所回升。比如春节期间,各地旅游、消费都出现报复性反弹,国内经济呈现逐渐恢复态势。

近期,诸多机构纷纷调升对中国2023年的经济增长预测:摩根士丹利将2023年对中国GDP增长速度预测从同比5%调增至5.4%,瑞银、野村证券也分别将各自的预测值从4.5%和4%调增至4.9%和4.8%。

另外,从近期各地公布的2023年经济增长预期目标来看,多数省份均高于5%。相关分析称,这从一定程度上说明,对于2023年经济走势,市场乐观预期在不断走强。


但也有不少地产人担忧,这波行情可能只是昙花一现,不具备持续性,楼市是否真的回暖,还需要再观察一到两个月,才能真正见分晓。

常言道,悲观是一种本能,乐观是一种能力。对于地产人而言,抓住当下的确定性机会,尽可能销售去化才是正解。从目前情况来看,房企现金流压力仍然很大。

但同样要相信政府救市的决心,乐观且时刻准备着,才能成功。‍‍‍‍‍

近段时间,全国多地接连召开房地产企业座谈会,现场传递支持房地产市场回暖的信号。多地政府纷纷表示,欢迎企业投资兴业,将及时为房企纾困解难,全力支持房地产市场平稳健康发展。

地产人,抓住小阳春,加油干吧。

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