近期，有关“国资委对央企考核指标调整”的新闻，引起各界高度关注。

明源君注意到，相比2022年，今年国资委对央企多个考核指标均发生了变化，比如用净资产收益率替换净利润，用营业现金比率替换营业收入利润率，“控负债”调整为“稳负债”等。

正所谓“字少事大”，这些变化，到底释放了什么信号？对地产行业又有何影响？且听明源君一一道来。

负债率不再硬约束

鼓励央企积极投资

今年央企考核的一大亮点，就是资产负债率由硬性规定改成弹性指标。

说起负债率，真可以说是悬在央企头顶上的达摩克利斯之剑。2020-2022年，为了确保债务风险整体可控，国资委三令五申，要求各大央企必须将资产负债率控制在65%以内，一旦超过这个红线，轻则约谈提醒，重则严肃追责。

而今年，为了支持央企在经济复苏中加快结构调整，国资委便将负债率要求从“控制在65%以下”调整为“稳定在65%左右”。虽然只有数字之差，内涵却大有不同。

第一，更加科学精准。

“控”是不能超过的意思，即所有央企都要严格遵守65%的资产负债率红线。虽然这能很好约束央企盲目扩张，但却没有充分考虑企业自身的资产规模、发展阶段、行业特性等实际情况。

相比之下，“稳”则更具弹性空间，既允许部分央企因发展需要合理适度加杠杆，也会根据实际情况对某些央企的负债率进行压降，管控上不再一刀切。

第二，更加符合发展实际。

资产负债率是衡量企业财务风险程度的重要指标，但并不意味着越低越好，资产负债率过低就表示资本没有充足有效地利用起来，这本身也是一种风险。

尤其在我国要“推动经济运行整体好转”的大背景之下，央企作为国民经济的重要支柱，就更应该通过合理扩大有效投资，助力经济稳增长。

那么，新的负债率考核指标，对于地产央企的影响又体现在哪些方面呢？

第一，地产央企投资拿地或更加活跃。

过去很多人觉得地产央企发展太过保守，明明手头现金那么多，投资拿地却抠抠搜搜。其实这很大程度是因为央企受制于负债率红线，投资额度有限。不然以央企至多三四个点的融资利率，想要做大规模并非难事。

如今，负债率考核由“控”到“稳”，代表现阶段监管层鼓励央企适度增加投资，对于以地产为主业的央企来说，不乏是一个发展窗口期。

据亿翰智库的数据，截至2022年中期，中国海外发展扣除预收账款后的资产负债率仅54.6%，华润置地为60.2%，招商蛇口为62.2%，距离国资委制定的负债率红线，尚有比较大的发展空间，后续这类房企或会加码土地投资。

第二，产业地产迎来窗口期。

国资委考核新规还特别提到，对于处在战略投入期且本身负债率较低、风险可控的央企，可以允许负债率适度合理上升。

明源君认为，这里的战略投入，应该指的就是发展以高端装备制造产业、新材料产业、新能源产业等为代表的战略性新兴产业。

近年来，央企在推动传统产业转型升级的同时，也在积极培育壮大战略性新兴产业。

据悉，2020年以来，央企战略性新兴产业年均投资增速超过20%。而今年，国资委则要求央企战略性新兴产业布局比重，力争提高2个百分点以上。

可以预见，在发展战略性新兴产业的潮流之下，作为载体的产业园区有望吸引更多地产央企进场。比如华润置地董事会主席李欣就表示，2023年，公司将着力推进战略性项目的研究和培育，推动产业地产等新兴业务加快发展。

追求投资回报率

现金流比利润更重要

允许负债率适度上升，并不意味着央企可以牺牲效益换规模。因为今年的考核指标，还有另外两个重要变化。

第一个变化，是用净资产收益率替换净利润。

之所以要替换，明源君分析有三个原因。

其一，原有的“两利”考核指标，利润总额和净利润较为同质化，难以全面客观衡量央企的盈利能力，国资委最终选择保留利润总额指标，去掉净利润指标。

其二，与净利润指标相比，净资产收益率反映的是股东投资的回报率。净资产收益率越高，则企业每投入1元所能挣得的税后利润也就越多，这更契合资本市场的考核指标。巴菲特就曾说过，公司经营管理业绩的最佳衡量标准，就是净资产收益率的高低，而不是每股收益的高低。

其三，为了拉动投资，今年央企肯定会加大经营力度，布局一批重大项目。国资委将考核指标替换成净资产收益率，也是提醒各大央企国资委不能盲目投资，必须以更高收益率为导向进行投资，全面提升盈利质量。

一家央企子公司负责人就对媒体表示，原有的净利润指标考核，就好比是“摊大饼”，公司可以通过堆低效的项目来把利润额完成。现在改成净资产收益率指标，相当于把大饼中食材和好的东西挑出来，把饼摊得小一点，把投资质量提上去。

第二个变化，是用营业现金比率替换营业收入利润率。

虽然很多央企对此项调整不以为然，觉得自家的核心优势就是资金，根本不必担心现金流安全。

但明源君认为，此番指标调整，一是提醒央企一定要有底线思维，重视现金流。二是引导央企关注可持续投资能力的提升。第三，这也符合国资委一贯“要有现金的利润”的监管要求。毕竟，会计利润可以做出来，但现金流质量做不出来。

求是咨询则在文章中分析，相比营业收入利润率，营业现金比率完成难度更大。

其称，营业收入利润率指标主要考察央企实现了多少收入，多少又转化成了利润。但其主要问题在于，即便收入很高，但有可能会形成一大堆应收账款，同时通过调整收入的确认准则和成本控制，就能比较容易完成指标。

可一旦替换成营业现金比率，难度可就增加了。一方面央企要加大对存量项目的回款催收力度，另外一方面是央企对于增量的订单与合同，对其付款的方式、回款的要求的都会更加苛刻严格，也会导致很多新项目如果付款条件不好，就不会轻易开展。

所以央企千万别觉得调整优化就等于放松，国资委的根本目的还是通过“查缺补漏”，全面提高企业经营业绩的“含金量”，引领央企做强做优。

那么，这两项指标，对于地产央企又有什么影响？

第一，投资拿地会更加苛刻，更重视现金流回正周期测算。无论是净资产收益率，还是营业现金比率，其实强调的都是经营质量和经营效率。

上述两项指标增加后，地产央企为了减少投资风险，追求更高收益率和快速去化回款，只会把有限的钱花在优质一二线城市中的核心地段，对于地块盈利测算和股东现金流回正周期测算也会更加苛刻。

第二，加快剥离低效资产。

在净资产收益率加入考核指标体系后，地产央企可能会加大亏损企业治理力度，并加快“两非（即非主业、非优势）”“两资（低效资产、无效资产）”剥离处置。

比如今年2月，某地产央企就一次性挂牌12家与某民企合作公司的股权，转让总价约22.87亿元。值得注意的是，12家项目中有8家2022年12月31日财务报表处于亏损状态。不难理解，该央企此举更多是及时止损，通过剥离低效资产，优化公司资产结构。

第三，收并购更加谨慎。

净资产收益率是判断公司收购是否成功很好的指标。一般而言，如果收购后，公司的净资产收益率不升反降，说明当时收购价格偏高，对公司原有业务盈利造成拖累。因此，当净资产收益率加入考核后，央企基于风险和完成目标的考虑，很大可能会收缩收并购投资。

结语：

总的来看，此次央企考核指标调整，幅度虽然不大，但却更加科学精准、更加市场化。

同时，这也意味着央企身上的担子显然更重了。2023年，国内经济依然会面临诸多挑战，如何进一步发挥央企的示范引领作用，助力经济运行整体好转，成为央企的必答题。