就在前不久的2月23日，广州城中村一片沸腾。正在召开的“广州城市更新动员大会”宣布，17个旧改项目同步动工！历经了2022年的低迷，广州城中村改造又一次轰轰烈烈启动了。

“房子一移，兰博基尼”。每一次旧改都是一场造富运动。不仅造福百姓，对房地产企业来说也是一场巨大的商机。过去几十年间，凭借旧改业务发家致富的房企不在少数。

今年，不止广州，上海、深圳以及广西等各省市都为城市更新按下加速键。不过，和几年前滚动开发模式不同的是，当前的旧改早已被赋予更多“更新”的含义。而这一轮城市更新潮从参与主体到游戏规则又有了新的变化。这些变化，意味着什么？哪些房企有机会从中受益？

政策释放利好信号

今年城市更新马力十足

近期的房地产行业终于迎来好转信号，无论是销售端还是土拍端修复的迹象都非常明显。与此同时，各地在前两年因为疫情及房企出险等因素而被搁置的城市更新也纷纷提上日程，多地已明确，今年将对城市更新工作提速。

上海去年完成了中心城区二级以下旧里改造，今年起将针对零星二级旧里以下房屋、小梁薄板房屋等存在安全隐患的旧住宅以及城中村进行改造。其中，全面启动零星旧改的时间节点按原计划定在“十四五”末（2025年），目前已明确提前至2023年。今年，计划完成12万平方米的中心城区零星旧改，28万平方米小梁薄板不成套旧住房改造，还要启动10个城中村改造项目。

广东省也释放出了城市更新提速的信号。本月初，广东省政府常务会议强调，要推动城市更新，深入推进“三旧”改造，下大力气抓好广州、深圳等市城中村改造，积极支持刚性和改善性住房需求，确保房地产市场平稳发展。

据公开信息，深圳2023年计划完成100个以上老旧小区改造。

广州在城市更新方面的规划更为给力。

据《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》，至2035年广州计划推进城市更新约300平方公里，拟推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目297个。

其中，中心城区的城中村旧改尤为重头戏。

今年开年，广州住建局就明确提出，“将强力推进中心城区城中村改造，坚持‘拆、治、兴’并举，有力有序推进中心城区的城中村改造。”广州计划推进127个城中村改造项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。

这个规模，比2022年足足增加了60%。

其他多个省/市，今年老旧小区改造计划无论在改造规模和改造力度上也都超过2022年。比如广西今年计划实施改造1807个城镇老旧小区，这一数据较2022年提升了36.7%；沈阳今年计划改造老旧小区1251个，较去年整整翻了2倍……

城市更新的玩法变了

国企民企都有机会大展身手

城市更新再度提速，不仅造福一方百姓，房地产商也能从中获得更多商机。然而，众所周知，城市更新的周期长、资金需求大，对房企的资金能力提出了极高要求。自2021年以来，不少房企迫于现金流压力，纷纷断臂求生，退出城市更新项目。而今，各地重启城市更新规模，谁会成为主力？房企能否从中分得一杯羹？

1、政策调整，城市更新的参与门槛在放宽

城市更新曾经因为高额利润吸引房企争相入局，然而，2021年“63号文”发布以后，“大拆大改”的旧改模式被踩刹车，“城市更新”取代“旧改”登上历史舞台，房企最喜欢也最擅长的高周转模式不再放诸四海而皆准。再加之近两年房企的资金承压，很多房企对城市更新项目望而生畏，城市更新也面临着参与规则的调整。

在这方面，广州的做法最具代表性。

2023年初，为了吸引更多社会资本参与城市更新，广州发布了《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》，对旧村改造政策进行调整，重点包括：

第一，放宽合作企业的开发能力及总资产要求。

二级资质的企业即可参与；资产核验范围调整为企业本身兼全资子公司；改造建面大于60万平方米的项目，企业总资产不得低于200亿（此前要求为不低于300亿）。

第二，产业导入不再分圈层设置准入要求。

取消按产业圈层严格导入产业的要求，同时，产业引入要求由“准入条件”调整为“择优条件”。

第三，设置企业退出的处理流程和措施。

放宽对合作企业转让股权的限制，同时，细化合作企业退出情形及具体程序。

不难发现，这些政策降低企业参与城市更新的准入门槛，也给参与企业提供了有力的政策支持，尤其是退出机制的明确更是减少了参与企业的后顾之忧。这不仅让企业有更多机会参与，也有利于激活企业的参与意愿。一些过去没资质参与的地方国企，现在也能拿到入场券。

2、鼓励更多国企介入，城市更新更稳了

过去，很多城市更新的参与者以民企为主。

以深圳为例，《2022深圳城市更新白皮书》显示，深圳城市更新项目的实施主体中，民企占比达到74%；国企占比仅16%；双主体申报项目占比6%（指一个项目有两类实施主体，比如，民企+政府，国企+民企，等）。

自2021年以来，许多城市更新项目进展放缓，有的房企更是直接减持或退出城市更新项目。期间，国央企纾困民企，接手了一部分项目。与此同时，各地在鼓励当地国企城投参与到城市更新的前期和后期开发。

这里就不得不提一下各地城市更新模式的不同。

截至目前，各地城市更新可大致分为政府主导、政府和市场合作、市场主导三种模式。其中，以上海杭州为代表的城市主要采用政府主导模式，而大湾区城市例如深圳、广州等普遍是第二、第三种模式。其中主要区别在于政府把控力度及市场主体介入程度的不同。

以杭州为例，旧改项目由政府主导、确定做地主体（一般为国企），前期的土地整理完成后交由杭州市土地储备中心收储、出让。

而深圳、广州等大湾区城市大多采用一二级联动模式，社会资本可以参与到一级市场中。但近两年由于房企尤其民企普遍资金紧张，这种模式也面临挑战，一些项目因为民企出险而停摆，影响项目的正常推进。

目前，湾区也在学习借鉴杭州模式，引入更多实力国企参与或主导，地方国企城投在城市更新项目扮演着越来越重要的角色。以广州为例，近日17个旧改项目一起动工，其中涉及本地国企城投就有19家，包括广州城投，越秀地产、珠江实业、海珠城发、荔湾发展、天河高新、广州科学城等等。

政府主导的模式，解决了前期资金问题，城市更新工作可能进展更快、更顺利。国企融资成本低，且烂尾风险也小。但也不得不承认，民企无论在内部管理还是外部事务处理上灵活性都更高，业内也有诸多成熟经验可供借鉴。因而，应该说，国企和民企做城市更新，各有各的优劣势。

3、向经营模式转变，房企可轻资产赚慢钱

过去，旧改意味着拆迁-建设-销售，这种简单粗暴的方式，其实依然是普通住宅的开发思路。

2021年，住建部就提出，城市更新要由“开发模式”转向“经营模式”，由过去大规模的增量建设转向存量提质改造和增量结构调整。要求城市更新要控制大规模拆除，不能大规模、成片、集中地拆除现有建筑；要控制大规模增建，要防止加剧城市交通、市政安全等环境承载压力。

新的要求下，城市更新的“生意经”也发生了变化。过去，旧改的逻辑仍然是滚动开发、赚快钱，而现阶段，城市更新正朝着“经营溢价、赚慢钱、轻资产”的模式转变。房企既可以是重资产模式运作，也可以轻资产模式参与。

比如，

承接代建。近两年由于房企资金紧张，不少城市更新项目陷入停摆。一些资管公司通过对收购、增资等方式获取项目，然后交由旗下的地产企业负责项目开发、建设、销售、物业服务等全过程管理。

值得注意的是，随着国企城投在城市更新中的参与比例上升，也会催生一波代建需求，房企可以承接这部分代建工作，赚取代建费用。

基金运作。近年来各地纷纷成立城市更新专项基金，购入有增值空间的物业后，通过定位改造提升物业的估值或租金，从中获取投资回报。运营得好的物业，后期还可以通过资产证券化的方式退出。

输出经营。以租赁、合作等方式获取投入较小、改造难度较低的项目，重新定位、改造后，输出运营服务，实现物业租金增值。

总之，新的游戏规则下，房企凭借一技之长，同样能在城市更新的市场中分得一杯羹。