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地产代建,已经变天了
作者:陈丽如

近期,房企2022年财报姗姗来迟。毫无意外,大部分房企的业绩乏善可陈。如果要从中挖掘一些亮点,代建业务绝对是不容忽略的一个。


近日,明源君研读了房企及代建企业的年报,发现地产代建确实不负众望,无论是增长空间还是盈利效应都不错,是一条值得地产企业关注的赛道。


不过,很多房企可能还没来得及入门,这条赛道已变得拥挤而崎岖。不仅竞争者扎堆,投资主体也走向多元化,代建需求日趋复杂,对于代建企业来说,没有过硬的综合实力及差异化优势,想要分到代建市场一杯羹显然没那么容易……



低风险高收益逆周期

地产代建的优势凸显


代建其实不是新鲜事物,却是最近两三年才真正火起来的。


过去,房企做地产开发是大包大揽模式——投资、建设、销售、运营一条龙。这一模式最近两年遭遇巨大挑战。


自2021年以来,楼市下行,部分房企暴雷出险,其他房企纷纷收缩战略,寻找新模式、新增长点,成为摆在房企面前共同难题。


和重资产的开发模式相比,代建赚的是开发过程的服务费,不需要拿地和融资,具有低风险、高收益、逆周期的特点。


这种轻资产模式,在“钱荒”时代显得尤为难得。


以绿城管理为例,绿城管理的一大原则就是不加杠杆,即不为委托方出资。据管理层披露,绿城管理每年的经营性现金流都是净流入的,截至2022年末公司账号现金已超过20亿。


与传统开发模式相比,代建虽然赚的是“小钱”,赚钱效应却非常可观。


绿城管理去年的毛利率52.3%,净利润率28%,较2021年同比均有所上升。


另一个老牌代建企业——中原建业,去年受疫情和楼市下行影响,业绩增长有所受损,净利润率仍保持在50.1%的高位。


这些数据,和当前住宅开发5%左右的净利润率相比,可以说很诱人了。


代建的这些优势,吸引了大批房企争相涌入。


据媒体不完全统计,目前已有不少于60家房企涉足代建业务。仅去年一年,就有旭辉、龙湖、中粮等多家大型房企发力代建业务。


旭辉控股、华润置地等甚至宣布将代建提升到战略高度。


而捷足先登的房企们,也纷纷提速加码。


以仁恒置地为例,2022年代建项目为仁恒置地贡献了12.4%的业绩。其去年在国内新增的土储大部分都是小股操盘模式,项目股权最高不足30%。


凭借着成熟的开发经验以及较高的客户认可度,仁恒置地以低比例权益与当地城投公司或小型房企合作,输出品牌和项目开发能力,实现轻资产运作。


代建市场一触即发。而其中正在发生的微妙变化,也正影响着代建企业的战略方向,甚至可能成为制约房企代建业务的新门槛……



投资主体趋于多元化

代建业务结构面临大调整


通常来说,按照委托方性质的不同,代建业务可分成政府代建、商业代建、资方代建,这三类代建的委托方分别为政府及事业单位、房企、金融机构。


近两年随着民企退守,国央企、城投、金融机构入场,拿地主体日趋多元化,地产代建也呈现出了与以往不一样的格局。


①受保障房规划利好,政府代建进入爆发期


按照中央部署,“十四五”期间,40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万间。保障房建设,需要借助专业开发商来完成,这就催生了大量的代建需求。


②国央企城投及金融机构进场,代建需求大增


过去,代建需求以中小房企的住宅开发为主,然而,经过这两年的剧烈调整,中小房企已逐步淡出舞台,同时,国央企城投托底拿地、金融机构纾困房企,他们所获项目多数都不得不委托专业的公司做代建。


其中尤以城投代建的增长最为突出。


据克而瑞数据,去年城投拿地建面占到全国土地总出让面积的一半以上,而地块开工率仅为8%。绝大部分的城投公司不具备项目开发能力,这就产生了大规模的代建增量需求。


这种变化,已经明显影响代建企业的业务结构。


据绿城管理年报披露,其在手的1亿平米的订单,政府类代建已经占到33%左右。


已开工在建项目中,政府代建面积占比更是超过52%,另外还有4600万方的待建面积。


2022年政府代建带来的收入已占到总营收的29.4%。


来自国央企城投的订单也在增加。数据显示,按代建费预估,绿城管理去年新开拓的业务里面,国央企城投客户占比达到66%,其中有46.8%来自城投客户。


金融机构的代建业务也在攀升。2022年代建费占比增至10%。


绿城管理表示,自2020年上市以来,资方代建连续三年复合增长率在20%以上。预计未来这类代建还将继续上升。


与此同时,来自私企委托方的业务大幅缩水,仅占到总在建面积的25.4%。而在过去,这类代建的占比一度超过90%。


在中原建业的业绩发布会上,管理层也表示,政府代建、国央企城投代建和资方代建比例在增加。


截至去年末,中原建业共与14家政府平台公司、8家国企签订战略合作协议,累计签约政府代建项目14个,资本代建项目3个。


投资主体的变化,正在深刻影响代建市场的结构。同时,也对代建企业提出了更高难度的挑战。



代建市场竞争日益剧烈

对参与者的能力要求更高了


代建入门容易,做出彩却很难。目前涉足代建的房企很多,但并不是谁都能吃到这块蛋糕。


1、代建市场日趋复杂化,对代建企业提出了新要求


一些房企可能低估了代建的难度,觉得能做地产开发就能做代建。


事实上,代建对于企业的综合能力要求非常高。


一方面,投资主体越来越多元化,不同委托方的诉求不一样,操盘方想承接不同类型的项目,所需具备的能力也不一样。


比如,
商业代建要求具有较强的品牌溢价能力;

政府代建要求具有很强的项目管理能力;


纾困类项目涉及主体多,情况更为复杂。

据金地管理对纾困类项目业务模式的总结,可分为项目接管、项目托管、代建重启三个方面。每一类业务对操盘方都提出了不同的挑战。
来源:金地管理

即便是商业代建,城投公司与市场化企业的核心诉求也有差异。城投公司除了追求项目高效、安全、品质、收益外,也非常关注开发流程的规范、成本的可控性。


另一方面,随着房企蜂拥进入,委托方有了“货比三家”的条件,代建企业的差距暴露无遗,同行间竞争不可避免的走向白热化。


以纾困类项目为例,要求代建方输出信用,为项目提供征信背书,单单这一点,足以将一大批房企拒之门外。


总之,代建绝不仅仅把项目建出来这么简单。


除了高效的操盘能力、成熟的项目管理经验外,上下游供应链能力、客户资源、品牌口碑、人才团队水平等也都是衡量代建企业能力高下的重要因素。


目前,一些先知先觉的企业,已经着力塑造差异化竞争优势,以期在日益激烈的竞争中脱颖而出,抢占先机。


2、争相塑造差异化优势,代建企业也“卷”起来了

金地集团副总裁、金地管理董事长郝一斌曾总结,代建是“以价值创造为基础,实现价值共享的过程”。


明源君认为,夸张点来说,代建企业要有“点石成金”的能力。


一个简单的例子,淡市之下,借助代建方的信用背书和口碑效应,实现项目热销。这就是价值创造的一种体现。


比如,仁恒置地去年代建的多个项目,加推当日去化率达到85%以上。正是得益于“仁恒置地”这块招牌的加持。


在近日的业绩发布会上,绿城管理阐述了自身7大核心能力,明源君认为,其中有3点尤为重要:


品牌溢价。绿城中国拥有较好的品质口碑,脱胎于绿城中国的绿城管理,自诞生之日起便自带“光环”。绿城管理上市后,也推出了自己的品牌“绿城M”。


主体信用。众所周知,绿城中国的背后有央企中交加持。同时,绿城管理又拥有灵活的市场化机制。用管理层的话来说,这是绿城管理的“排他性优势”。


供应链体系。成熟的供应链,不仅能够降低开发成本,也能有效提高开发速度,并稳定出品品质。


可以说,地产优等生们做代建,具有先天性优势。


龙湖在去年推出了"龙湖龙智造"品牌,正式切入地产代建领域,龙湖龙智造包括“六大业务飞轮”体系,即前期策划定位、开发管理、方案施工图BIM设计、城市数字孪生、总包EPC、智慧城市解决方案,主打的正是一站式、全周期、全业态服务的差异化卖点。


华润置地这些年虽然不怎么宣传代建业务,却是公共代建领域不折不扣的隐形冠军,各地的大型场馆、大型基础设施很多都出自华润之手。


作为地产综合型选手,华润代建胜在体系成熟、业态完善,无论是“建设”还是“运营”都游刃有余:


全业态:商业、场馆、保障房、基础市政、卫生教育等综合代建运营管理体系;


全流程:“投资策划-规划设计-成本采购-工程管理-运营管理”一体化管理;


全资质:拥有设计、施工(建筑、机电、装饰、市政)、片区及场馆运营等资质;


……


和这些巨无霸们相比,很多房企可能有点“相形见绌”。


明源君认为,普通房企想在代建市场分到一杯羹,可从两个方面发力:


团队建设。

人是代建企业最大的成本,也是代建企业的核心竞争力之一。代建企业突围,首先要从团队入手。


中原建业在去年就做了一个重要尝试:设立城市合伙人机制。


城市合伙人与中原建业成立合资公司,城市合伙人发挥本地化优势,为中原建业引进当地的城投等合作伙伴。通过整合双方资源,实现利益共享。


精细化管理。

代建,要能够创造、提升项目的价值。


比如说,通过成本精细化管理,减少成本浪费,节省下来一笔钱,这就是创造了价值。


通过过程精细管理,如节点前置、BIM叠图、专业交圈等方式减少项目变更,也是价值创造的一种体现。


总而言之,代建是靠能力吃饭。如何通过管理实现降本增效提质,是代建企业都躲不过的问题,也是普通代建企业提升竞争力的关键所在。

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