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最新经济数据出炉!房地产的担子更重了
作者:常乐


4月11号下午,3月的通胀数据和社融数据公布,引起舆论热议。


一方面是“冷”。


3月份,全国居民消费价格(CPI)同比上涨0.7%,创18个月的新低,环比下降0.3%;


全国工业生产者出厂价格(PPI)同比下降2.5%,跌幅扩大,连续7个月下降。


CPI和PPI双双跳水,也就是说,消费和生产都很冷。大家不想消费,只想存钱。


一季度,居民的存款暴增了9.9万亿元,已经差不多达到了2021年全年的存款增量。


大量印钞放水之下,大家一直讨论的通胀不仅没有出现,甚至还出现了通缩的危险。


另一方面是“热”。


从社融数据来看,3月份,人民币贷款增量和社融增量,都创下了历史同期新高。


今年前三个月,社融分别增量分别达到5.98万亿、3.16万亿、5.38万亿,一个季度放出来的钱,就已经有14.52万亿,达到了去年整年的45%。


这么多钱,到底被谁借走了?


大头依然是政府企业,但是3月份数据的一个亮点,就是居民中长期贷款,表现出了明显的反弹。


这个数据,可以简单理解成房贷的增长。而3月份,这个数据创下13个月以来的新高。


也就是说,整个3月份,购房消费成为了经济数据中,为数不多的一抹亮色。


这个数据和房地产销售数据也是吻合的。


根据克而瑞数据,2023年3月,TOP100房企实现销售操盘金额6608.6亿元,单月业绩同比增长29.2%,环比增长42.3%,同环比的增幅,相较2月份,都在扩大。


销售回暖下,我们最近也经常听到,土地市场转“热”的消息。


在今年首轮供地中,北京、深圳、南京、杭州、宁波、成都、青岛等重点城市,都出现了房企抢地的现象,不少民企也开始重回土拍现场。以杭州土拍为例,最多一块地甚至有60家发展商参与摇号。


土拍市场,城投“托底”的现象也有明显的扭转。在核心的22个城市,城投拿地比例已经降至35%,达到2022年以来最低。


一边是整体经济环境的冷,一边是房地产行业似乎开始变热。


这就出现了两个问题:


1、房地产行业的真实热度,到底处于什么水平?


2、通缩风险下,房地产回暖反弹能否持续?


首先,地产行业的热度,到底处于什么水平?


这个问题,对于不同城市、不同房企的答案,可能完全不一样。


可以明确的是,地产行业当下正处于显著的K型分化之中,冷热撕裂非常明显

而且这个K型分化,广泛存在于城市之间、企业之间。冷的地方和企业,甚至比去年更甚。

首先,房企投资并没有恢复。土地市场的回暖,其实只是零星的点状分布。今年以来,地方政府的卖地收入比去年还差,说是历史最差的阶段可能也不夸张。


整体来看,近7成的百强房企,整个一季度都没有拿地。TOP10央国企依然是土地市场的主力军,且拿地金额普遍同比下滑,拿地销售比低于0.1。


土地市场所谓的热度,只是局部扎堆的“错觉”。真实情况,并不是房企在加仓,而是房企在换仓,进行避险投资。


呈现出来,就是核心城市里面核心地块的竞争异常激烈。


也就是说,热点城市的土地市场回暖,的确是真的,但背后抢占的是三四线的份额。


从企业的角度来看,市场回暖的体感也并不统一。


看一下这张图,一季度房企的销售情况,尖子生的成绩遥遥领先还大幅增长。10-20名保持稳定,勉强维持。30名往后的中小房企就是持续下滑,不仅没有感觉到“暖”,甚至可能是越来越冷。

而这种情况,随着中心城市高价值土地的获取变得更加艰难,优质资源必然会继续往头部聚集,K型分化的趋势,在接下来会更加明显。


其次,通缩风险下,房地产回暖反弹能否持续?


关于这波市场回暖的原因,之前已经分析过很多次了。


一是疫情放开的集中感染期和春节期间,积压的需求在二三月集中释放。


二是利好政策和卖方让利抛货,形成的合力,带来低价房源的集中去化。


这两个因素,目前来看,效用正在递减。从高频数据呈现来看,销售数据到三月底,也的确已经转弱。


另外,本轮地产复苏中,其实二手房的销售增速要好于新房,二手房交易意味着存款在居民之间流通,并没有流向房企。


而目前,二手房的挂盘量依然在攀升,这部分供应也会对有效需求形成一定程度的分流。也就是说,房企要跟二手业主抢客户。


而当前的经济数据呈现的就是需求低迷,楼市的回暖持续性,大概率还需要政策加强针的呵护。

要继续放入更多有购买力的客群入场,给改善需求更多的金融支持。


就像马光远说的,让一部分人先消费起来。

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