中央重磅定调，房地产正式转向

作者：常乐

临近7月底，重磅级的新闻，果然开始高频出台。

从金融十六条延期、存量房贷松动，到7月21日国常会上通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，要在超大特大城市，推进城中村改造，关于房地产的政策和文件，紧锣密鼓地发布。

昨天（7月24日），中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，又释放出了非常重要的信号。

从会议通稿来看，相较于4月份的政治局会议，中央对地产行业的定调，发生了重大逆转。中央层面的定性调整，也为下半年各个城市政策工具的使用，打通了关隘。

不再提“房住不炒”，

承认市场供求关系已经发生重大变化

原文：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

通稿中这段话，说明高层对行业当前形势的判断已经非常清晰。

首先是定调：当前的行业形势，已经不需要再强调“房住不炒”，房地产市场供求关系，已经发生重大变化。也就是说，目前行业的主要矛盾，已经不是供不应求激发炒作行为，而是需求不足。

其次是应对手段：要适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，把合理的需求释放出来。

这个判断非常重要。

因为，在今年4月份的会议上，还是明确强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”的，当时的判断和定调，决定了今年上半年的政策走向。

所以我们看到，虽然上半年的楼市已经寒冷刺骨，三四线城市的政策早已经非常宽松，甚至开始鼓励和补贴购房，但是一直被认为供不应求的一二线城市，限购、限贷、限价等调控政策，一直没有松动的迹象。

这次会议上对行业形势的重新定调，意味着一二线城市的调控政策，大概率也将会迎来放松。

用财政部财政科学研究所原所长贾康最近的发声来概括，就是，“从前以行政手段为主、具有权宜之计性质的不得已的限购、限贷甚至限价措施，现在已明显不合时宜，要尽快把能取消的都取消，释放出刚性需求、改善型需求。”

除了行政手段方面的“三限”，一二线城市在金融方面也可能会出现松动。

7月14日，央行货币政策司司长邹澜在新闻发布会上就曾明确表示，“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间”。针对一二线城市首套房、二套房利率，以及普遍存在的房贷利率加点，很可能会出现下行调整。

总而言之，从政策面来说，当前的重点工作，就是尽可能释放出被压抑的刚需、改善需求，这些需求被释放出来，潜力还是非常可观的。一旦一二线楼市企稳，将对目前的市场信心起到非常强的提振作用。

再次强调“积极推动城中村改造”

超大特大城市成主力

原文：要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

其实，会议之前出台的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并不是什么新政策，早在4月28号的政治局会议中，就已经有相关的表述——“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。”

这次会议上再次强调，并在会议前两天出台文件，意味着这项工作的推进，将会在下半年进一步提速。大范围启动城中村改造，目的也很明确。一是改善民生，二是扩大内需，三是推动城市高质量发展。

涉及到的城市，包括8个超大城市：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。11个特大城市：东莞、西安、杭州、合肥、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州。

这些城市累计涉及的人口将近3亿，也的确存在着严重的城中村改造的真实需求。当年棚改政策出来后，2015年往后几年，棚改年均投资额约1.4万亿。目前各家机构的测算，中性偏乐观的估计，整体规模约2万亿左右，年均投资额约2000-3000亿元。能在一定程度上，提振当前房地产投资不足的困境。

但是此次文件，也明确指出“要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用”，这也决定了这次的大范围城中村改造，不会以政府为主导，而是强调市场参与，在旧改模式和参与主体上，会更强调创新，民营资本的参与会有更大空间。

有效防范化解地方债务风险

制定实施一揽子化债方案

原文：要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。

关于地方债务的问题，在之前的中央经济会议和4月份的政治局会议上，都有相关的表述。但是，之前的基调更多是强调“严控新增隐性债务”和“化解存量债务”，但这一次则强调了要制定一揽子化债方案。很大程度上，还是由于今年以来，地方债务风险愈加突出。一些地方公开表示化解债务艰难，仅依靠自身能力无法有效解决。

一般来说，债务规模较大、债务偿还能力较弱、土地市场波动较大的地方政府，更容易有偿付风险。近两年，土地出让金的大幅下滑，也成为加大地方政府偿付压力的重要原因之一。

上半年，300城住宅用地供求规模降至近十年来最低水平。土地成交建面同比下跌了37.43%，较去年下半年，则下跌了71.5%。要知道，去年的土地成交量，本来就已经在前年的基础上，减少了接近1/3。如果土地销售情况持续恶化，一些高负债地区的债务风险会进一步上升。

此次政治局会议提出“一揽子化债方案”，意味着地方债务风险将迎来稳妥处置，释放守住不发生系统性风险底线的信号。

总得来说，这次会议释放的信号重大、明确、落地，地产行业很可能面临真正的大转向，值得市场期待。