前段时间，明源君和一位国企高层聊天，对方提到，房地产从规模化时代过渡到品质时代，大家对于房屋的购买需求还是很大，关键是，房企的产品能不能匹配新形势下的市场需求。
一方面，中国住房整体短缺时代已经过去，住房需求从“有没有”向“好不好”升级。未来，产品力不仅决定了房子的未来价值，还将成为房企拉开差距的关键。
另一方面，对现代都市年轻人来说，未来理想的生活居所，绝不仅仅是硬核户型设计和丰富园林景观，而是能一站式解决其在教育、购物、社交、文化和办公等方面的多元需求，实现物质与精神均衡的新生活方式。
这也意味着，房企打造产品的思路要从“造房”跳出来，向“造城”转变。
第一，与单纯“盖房子”不同，“造城”更多站在赋能城市高质量发展的高度，深度参与项目所在片区的城市规划，通过整合产业、引进新业态、完善公共资源配套，把土地价值发挥到极致，对房企的资金、精细运营和创新力提出巨大挑战。
第二，“造城”实际是对生活方式的变革。一座大城，不仅要将交通、商业、生态、教育和居住等多元业态完美融合，满足居住者物质与精神的双重需求，还要不断引领城市人居与生活方式的迭代升级，对房企的产品力和服务力是极大考验。
可以这样说，“造城”实际上是衡量一家房企综合实力最好的试金石。谁拥有“造城”能力，谁就能在未来行业竞争中获得主动权。
提到“造城”，深圳人肯定首先想到华润置地。
从华润中心到华润城再到华润深圳湾，十多年来，华润置地凭借强大的造城能力，在深圳筑造了一大批有口碑的标杆项目，和这座城市一同成长。
最近，华润置地最新一代“造城”项目—深圳润宏城正式对外“官宣”，其不仅集合了华润置地不同时期造城项目的优点，更在片区统筹、业态开发、产品设计等方面，实现全方位多重进化。
接下来，明源君就以润宏城为例，来详细解读下，面对客户需求新趋势，华润置地是如何“造城”的。
提到造城，就不得不先介绍下华润置地独有的片区统筹模式，这也是外界想学学不来、辅助华润置地稳健经营的一大利器。
所谓片区统筹模式，核心就是深度参与整个片区的城市规划，站在城市层面关注整个区域的功能，强调整个片区的统筹开发。
以润宏城所在的光明区为例，其被定位为世界一流科学城及深圳北部中心，与前海并列成为深圳唯二的国家战略规划片区。
一是产业竞争力和发展动能有待提升。比如在国内外具有影响力的产业集群和龙头企业不多，科技赋能产业不够充分。
二是城区功能品质有待增强，高品质的综合配套、国际化的城市氛围还需提升。以润宏城所在片区而言，目前周边多为工业园区和农民房，城市面貌稍显落后。
因此，润宏城的整体规划，基本上是围绕这两个目的来进行。
轨道13号线车辆段片区重点城市更新单元示意图
一、主动参与城市公共设施代建，把控片区整体打造效果。
一般来说，很多开发商都不愿意参与城市公共设施的代建。一是这类项目前期投入大，会占用开发商大量资金；二是政府代建类项目通常利润较薄；三是公共设施项目对品质的要求更高，让很多开发商望而却步。
但是，华润置地在各地落地片区统筹模式，往往都会主动争取公共服务类的项目代建。比如其在深圳就承接了超过200个政府代建项目。
城市公共设施代建虽然不像开发商业、住宅那么赚钱，但通过深度参与这些前置工作，华润置地可以把控片区整体的打造效果，最终提升自持商业、写字楼的盈利能力，实现经济效益和社会效益的双赢。
城市没有产业支撑，即便再漂亮，也只是“空城”。这也是华润置地在落地“片区统筹＋产城融合”时，重点要考虑的问题。
比如基于区内产业发展现状，今年光明区重点强调了两个突破方向：一是坚持科技创新引领，加快大湾区综合性国家科学中心先行启动区建设；二是以科技创新赋能产业发展，全力打造新型科研经济增长极。
而润宏城的产业规划，也基本是围绕这个导向来开展的。
一是超大量级。润宏城产业面积规划建面超100万平方米，分为4期开发。光产业面积就比肩超级大盘，这个量级在国内产城融合项目中，也是凤毛麟角。
二是超高定位。基于片区发展战略规划，润宏城的产业定位以新一代信息技术、高端制造装备2大产业为主、科技服务业为辅的“2+1”产业集群体系。未来将服务于航天科技、生物医学等国家重点发展的战略产业。
产城融合模式的本质是开发商与城市一起创业，共生共荣。当一个项目的产业定位越清晰，产业布局越高端，就会吸引大批高净值高收入人才集聚，从而带动整个片区经济的蓬勃发展。
随着城市化进程的加速，交通拥堵等问题日渐凸显，成为困扰城市发展和居民生活质量的瓶颈。为了对外实现高效联通，对内实现自然衔接。润宏城的片区交通统筹，主要从以下两个方向展开：
在交通动线上，润宏城依托地铁及公交慢行系统，将“TOD站城人一体化”辐射到整个片区，使得片区轨道、车行、人行高度交融。这样设计，既立足当下又兼顾未来。
二是以公共交通为导向，最大程度解决片区交通拥堵，重塑居民出行方式。
在空间创新上，更新单元的多维度慢行步道，将住宅、学校、公园、文体、产业、商业、轨道等所有配套统统串联起来，仅靠步行便可安全便捷点对点到达。
这样不仅给住户的交通出行、通勤效率带来极大便利，也能最大程度释放各个业态的辐射效应。
近年来，随着城市化进程的加速推进，土地资源浪费问题日益突出，尤其是地产商拿下的一些大盘综合用地，往往会出现土地使用效率低下、土地资源得不到充分利用等情况。
所以，如何深度挖掘土地价值，让“黄土”变“黄金”，不仅考验房企的综合实力，也考验着房企对这座城市及片区的理解程度。
尤其润宏城作为规模高达320万平方米的超大体量城市开发项目，深度挖掘土地价值的能级和难度全部上升了一个台阶。
深度挖掘土地价值，关键要找到带动片区升级的发力点，对整个片区的生活方式和未来面貌，进行一次重塑。
比如润宏城就主打“全维”和“未来社区”概念，除了传统的住宅、商业、学校等配置，更新单位及周边规划了13种社区公共配套、3处文体设施，以及200万平方米城市生态公园，不断引领城市人居与生活方式的迭代升级。
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润宏城最宝贵，也是其他项目难以复制的核心资源，是其周边2公里范围内有约200万平方米公园绿地面积。
为了让这片公园绿地与周边土地开发形成良性互动，更新单元以生态公园为导向，将公园城市的概念进行拆分，通过慢行步道系统将公园与住宅、地铁、商业、产业等业态串联起来，让人、自然与城市产生美好而可持续的互动。
大城项目，不同居住人群的生活喜好各异。然而，市场上能够同时满足住户多样性需求的项目，少之又少。很多居民甚至要驱车很久，才能到达想去的公共配套。
而润宏城更强调全周期人文关怀，内部有多达13种社区公共配套，包括托育中心、老人日照中心、社区医疗、菜市场、儿童游戏场地等等，基本涵盖不同年龄段业主的公共需求。
值得一提的是项目外部规划的3处文体设施—凤凰文体中心、博物馆以及未来城市展厅，不仅可以让住户能够近距离享受城市级的文体配套，关键这些需求仅靠步行即可到达，十分方便快捷。
首先，项目增值的本质是得益于城市化发展，随着华润置地进驻后，资金的持续投入加上片区配套的持续落地，会快速让城市面貌得以改善，项目价值肯定也会持续提升，业主可以享受到片区城市化的红利。
其次，润宏城开发周期长达10年，产品和服务存在更大调优空间，可以根据业主的需求，不断优化、升级产品和服务，使其更加契合业主的需求，更加宜居。
由此看来，润宏城和业主已经不是单纯的买卖关系，双方更像是是合伙人，深度绑定，共同成长。
从好几年前开始，明源君就提出地产行业已经进入改善时代。最近几年，虽然行业整体销售持续下行，但改善类客户的需求却依然强劲。
可以说，能否做出优秀的改善产品，将直接决定房企未来的市场地位。
从刚需到改善，最明显的需求变化有两点：
一是从重点关注实用性功能，转向关注项目整体的品质感。
二是从户内转向公区，社区的景观功能越来越重要。
而这些，恰恰是华润置地持续发力的内容：
第一，将产品功能做到极致，注重满足客户精神层面的需求。
第二，不满足于复制标准产品，而是在标准化、个性化和属地化之间找准平衡点。
在润宏城，华润置地不仅将这些想法一一落地，还因地制宜加入了几处创新设计，让人眼前一亮。
随着人们购房理念的不断升级，传统住宅单元式的立面表达，已不能完全满足现代人居的需求。
为此，润宏城借鉴国际豪宅建筑的主流趋势，墙体涂料结合大面积玻璃窗，局部利用铝合金材质，让整个外立面看起来极具质感、大气十足。
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当夜幕降临，灯塔散发出柔和的光，既指引着业主的归家方向，也昭示着华润置地在产品设计上的创新与引领。提起“家”的概念，我们脑海中常常出现的，总是室内的一方空间；但在润宏城，“家”的范围远比我们想象大得多。
小区主入口空间，让业主归家第一秒就感受到度假酒店般的“松弛感”;
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穿过大堂，来到园区廊架系统，约4.8米高的风雨连廊采用铝板材质，不仅颜值高，还能全天候为业主遮阳挡雨，尊贵感瞬间拉满；
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这种将酒店式体验搬进住宅的设计，不仅处处彰显业主尊崇的身份，也呈现出回家即旅行的全新生活体验方式。
户型设计作为产品力的重要体现方式，越来越被购房者所看重，好的户型能够提供更具想象力的生活方式，营造温馨有趣的家庭氛围。华润置地在这方面，也下了不少功夫：
飘窗赠送示意图
飘窗是目前大多数住宅项目常用赠送面积的方式，润宏城也不例外，业主可以利用这块区域，设置台盆、衣橱、榻榻米窗体、沙发区等其他功能，无形中拓展室内使用空间，营造了空间的收纳与舒适感。
提起收纳，很多人的第一反应是定制各种大容量储物柜，鲜少有人考虑在家中打造一个专门的储物空间。
润宏城则在户型设计上，引入了近些年非常受大众欢迎的“800库”概念，即在玄关区域打造的一个800mm左右的独立储物空间，通过调整柜子尺寸，让玄关承载更多更大的功能性，变“柜”为“库”，进一步增强收纳能力。
空间设计上，润宏城采用了LDKB一体化设计，是将“客厅+餐厅+厨房+阳台”四个相对独立的空间整合为一个复合型、多功能的共享空间。
其好处在于，无论身在LDKB的任何一处，都可以随时与家人互动，彼此都处在一个可以“被看见”的空间里。
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四、精装迭代，兼顾美学和实用
华润置地最为人称道的，就是其硬核的精装系统。这次润宏城不仅采用“润系”精装标准交付，更在美学体系上进行了迭代。
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一是区别于市面主流住宅产品的常规门+门楣的做法，润宏城对户内门进行了升级优化，更显大气；
二是部分采用金属踢脚线，追求美观的同时，更持久耐用且易清洁；
四是洗手间采用一体台盆与后置管道设置，不仅保证了美观性和实用性，更增强了台盆柜的收纳空间；
第五，空调选择上，润宏城采用豪宅专属的中央空调，业主再也不用为空调柜机/挂机占用空间而苦恼，同时又能最大程度保持空间整洁美观。
刚才明源君提到，随着房地产市场的竞争愈发白热化，决定未来房企分化的重要力量，不再是某项能力特别突出，而是综合能力的比拼，也就是“造城”的能力。
回顾地产这几十年，真正拥有“造城”能力，并且把“造城”发展成体系的，恐怕也只有华润置地一家了。
为什么华润置地能在“造城”方面遥遥领先？
一是坚持长期主义的战略定力，与城市共生共荣。
由于规模庞大，造城项目通常需要十年左右开发周期，有的甚至更长，这也对房企的长期可持续经营能力提出了更高要求。
而这也是华润置地的优势之一。自成立以来，华润置地始终坚持长期主义的战略定力，通过片区统筹模式，不断探索服务城市发展的新路径，助力城市全面高质量发展。
二是持续保持产品的精进，追求长期的客户口碑。
产品力就是竞争力。在“十四五”战略中，华润置地再度提出产品力重塑，将产品力提升至企业长期战略高度。通过成立“客户与产品研究院”，深研产品前端客户需求，以及对城市与住宅的功能整合，并对商业与住宅的链接融入系统性设计思考。
通过不断创新和优化，华润置地已成功构建了“开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务”三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动、一体化发展的“3+1”业务组合模式，这不仅能为公司带来市场份额的持续提升，更能在未来的发展中抢占先机。
综上，正是依靠强大的造城实力，才让华润置地无惧行业困顿和市场低迷，成功穿越多个行业周期。
穆迪更是维持华润置地行业最高评级，认为成熟的品牌加上良好的土地储备质量，华润置地将继续维持强大的市场地位，表现优于大盘。
