前阵子，楼市迎来了一场史诗级救市，同行们一夜之间全都沸腾了。

不过明源君认为，虽然这波政策力度空前，但地产市场供需关系发生了本质变化，也是不争的事实。

以改善需求为主导的置业群体，出手仍然十分谨慎，而且对“好房子”的评价标准也越来越苛刻了，需求都是既要、又要、还要……

所以房企想一夜回到不愁卖的“舒适区”是不可能的，只有真的把项目的价值都做到极致，才能打动客户。

在这方面，华润置地是个高手。

因为早在2018年起，华润置地就开启了向“城市投资开发运营商”转型的进程。如今看来这个战略颇有远见。

前不久开盘的北京润府，就证明了这一点。

该项目是华润置地深耕北京30年的城市级作品，兼具润系百亿大盘的城市级体量、和多重业态综合体的城市级影响力，规划房源1386套，建面约99-177平方米户型，总价大概在600-1200万之间。

在北京当下的市场氛围中，北京润府还是采用了线下集中开盘，而且当天就斩获了14.6亿元的业绩，是难得的红盘了。

明源君在深度剖析了这个新盘后，发现它不仅产品过硬，而且还呈现出外部资源力与内部产品力双高的特征，可以说是“城市投资开发运营商”这个定位的直观注解。

今年是华润置地深耕北京30年的节点，30年来深度参与着这座城市的生长，而这次北京润府的亮相，则颇有划时代的意义。

在当前这个行业关键转折点下，什么样的项目才能符合市场的期望，什么样的房企才能抓住机会，迈入新时代？

对于这些问题，北京润府跳出了唯产品论，从片区统筹、内外资源协同的全新操盘视角，为行业做了一次出色的解答。

与城市发展深度绑定

与板块进行价值共创

构建极致生活场域

行业进入改善时代后，几乎所有房企都会在规范允许的情况下，把产品卷到极致，单纯靠产品力拉开竞品的差距已经很难了…

这时候，片区统筹开发模式的优势就显现出来了。此模式最大的特点，就在于要深度参与周边城区的规划建设，并在板块附加值的塑造上占据主动。

它不仅要有更多的资金投入，还要做大量的资源整合、规划组织和协同工作，非常考验房企的综合水平。

华润置地对参与城区规划和配套运营的态度向来很积极，这也让北京润府成为了当地市场一个相当独特的存在。

作为业态极其复合的城市综合体项目，北京润府的规划格局做得可谓是大开大合。

华润置地以住宅为圆心打通万象商业、体育公园、教育、产业、TOD轨交等多维度的城市配套，覆盖几乎所有的城市生活场景。

这样密集的资源组合，能迸发出惊人的乘数效应。而这似乎正是华润置地的目标，在北京润府的打造上，它充分发挥出了城市投资开发运营商的独有优势。

▲北京润府效果图

一、敏锐识别高潜力板块，洞察城市中心的转移轨迹 

华润置地对城市发展的脉动向来敏锐，从北京润府的地段特点上就能看出来。

首先，亦庄人均GDP与增速均位列北京第一，区内战略性新兴产业比重超过44%，汇聚了拜耳、京东方、北京奔驰、小米汽车在内的全球知名企业，产业能级相当高。

其次，北京润府位于亦庄的北神树板块，凭借与北京中心城对接紧密的地理优势，是亦庄战新产业发展的“桥头堡”，围绕17号线北神树轨道微中心打造电子信息产业示范区，重点发展机器人制造研发、大模型产业、数字产业等新业态。加速亦庄新城成为具有全球影响力的科技成果转化承载区。

同时，亦庄凭借国际化前瞻定位、先规划后建设思路打造宜居宜业花园城市。

在这里有领先的“智慧路”、有高于北京平均水平1.5倍的人均公共绿地指标、有高密度的名校和人才资源……

在战新产业、高素质人口与高效轨道交通齐备的基础之上，北神树板块已经蓄势待发。

更值得注意的是，华润置地决定在这里落位一座近19万方体量的万象商业！

万象商业作为我国商业运营的领军品牌，择址向来严苛，它的落子也通常会带动城区商业活力的大幅提升。

在明源君看来，敢把这么大一座商业体落在这里，其实表明了华润置地的双重信心。

一是对北神树板块发展潜力充满信心，对这个板块坚定投入资源的决心，对自身城市价值塑造能力的信心。

北神树板块很可能会成为继清河橡树湾板块之后，华润置地在北京片区统筹开发模式的新范本，带动城市面貌和活力的全面焕新。

二、通过极强的规划组织能力，打造高浓度的生活时区

片区统筹开发模式一般会涉及多个开发领域，包括商业、TOD、市政公建等等。这些设施本来是相互孤立的，由整个片区的居民共享。

但华润置地选择主动把资源组织起来，围绕北神树轨道枢纽打造有机的城市生态，构建极致高效、场景高度集约的生活方式。

比如与体育公园的融合，北京润府就做得极其出色。

其地块西侧有一片约1.3万平方米的市政体育公园，由华润置地全权代建。

一个公园嘛，能做出什么花来？但这个问题如果交给华润置地，可能会有特别的答案。

要知道，华润置地拥有众多大型市政场馆的建设运营经验，知名的深圳湾体育中心、深圳人才公园都出自它手，而且它还是杭州亚运三馆的运营商。

所以华润置地并不打算干个“行活”，而是引入了专业的设计单位，对这个体育公园开展了精细的策划和定位，计划打造一座城市级的运动公园。

据一手资料透露，这个公园会结合chill运动场、户外轻徒步、公园大自然、青年社交圈的理念，融入各种热点新玩法，包括球类、休闲跑、飞盘、滑板等运动场地，打造一座超复合、超体验、超社交、超便捷的运动打卡地。

▲北京润府体育公园效果图

在片区统筹的视角下，社区园林得以和市政配套内外呼应，共同构成北京润府的活力运动环，便捷享受积极的运动氛围。

最近“公园20分钟效应”很火，号称当代人的“精神快充法”。而北京润府有力地实践了这一点，这必然会对生活质量带来跃升。

又比如商、住、娱、行的一体化联动，也是北京润府的一大亮点。

北京润府邻近17号线北神树站，而它与地铁站之间的地块，就是万象商业。

这种商住业态叠加轨交站点的组合，通常具有超强的虹吸能力。

北京润府采用了Mall+TOD模式，把地铁站点、万象商业和住宅业态有机串联了起来，让这个生活圈一跃成为辐射区域的城市中心枢纽。

不得不说，华润置地清河橡树湾+万象汇的片区统筹经验，为北京润府的规划协格局打下了坚实的基础。

更值得称道的是，华润置地不仅有参与城市规划的能力，还具备很强的资源牵引能力。

比如北师大附中这所被誉为西城五金刚的北京名校，就在今年4月官宣拟落地北神树，打造十二年制学校，位置就在北京润府的西北角。

▲图片来源：央广网‍‍‍‍‍‍‍

再加上自建的托儿所、幼儿园，北京润府将会实现真正的全龄目送式教育。

叠加了种种资源buff、并由华润置地实施内外一体化规划的北京润府，在社区200米步行范围内聚集了教育、公园、商场和轨交站点，可以说达到了资源“满配”的状态。

▲北京润府配套体系示意图

正因如此，北京润府得以构建一种极致的生活方式。

要知道，在北京这样庞大的城市之中，许多人日常的一天是工作-归家两点一线的。但在北京润府，我们完全可以想象业主的时间浓度有多高：

早晨起床，从楼下开始慢跑到旁边的公园晨练，随后回家洗漱，送孩子到小区对面的名校上学，然后从商业街经过买一杯咖啡，坐几站路地铁就能到国贸上班。

在结束了一天的工作后，再从地铁站进入商场，开启放松悦己的休闲购物，或与朋友相约小酌，并在人们还在地库排队出车的时候，他们已经回到了温馨的家……

在这里，时间的价值被充分激发，日常一天的丰富程度被最大限度地扩展了。

基于丰沛的城市生态，业主能省下大量的时间用于生活，这在快节奏的时代中弥足珍贵…

从造城视角做项目

将城市与社区相融合

主张多元、开放的生活方式

基于对内外部资源的整合，北京润府在生活高效性、便利性与多元性上有显著的优势。

或许也正因如此，明源君发现北京润府的产品打造理念，和其他房企有些区别。

与多数同行专注于设计风格和审美传达的产品不同，北京润府整体散发着一种动态美，从社区功能到景观塑造、再到户型场景，都具有高度的一致性，主张多元、开放的生活方式。

我们可以从细节中具体来感受一下。

一、注重全龄互动体验，打造可以“玩”的社区

北京润府的社区，打破了景观只是观景的思维桎梏。

华润置地以覆盖全龄段的人文关怀为出发点，落位了多种富有互动性的功能组团和特色装置。

比如华润置地独创儿童友好IP——“达尔文营地”。它以蒙特梭利幼儿教育观念为启发，强调尊重孩子的个性发展，围绕少儿自然教育，营地设计了大量特色模块。

在这里，孩子们可以与自然亲密接触，触摸泥土、观察花朵、追逐虫鸟。在满足孩子趣味成长的同时，也承载了全家人的交流沟通。

而且达尔文营地的选材相当考究，采用的都是儿童友好的绿色环保、质地温润的木材，转角处全都设计了圆弧防冲撞细节，守护着孩子们的安全和健康。

又比如针对青年群体，北京润府规划了长达750米的环形跑道，与体育公园的活力环相连，形成了共约1.3公里的超长休闲跑道。还有为长者打造的康养花园、为养宠家庭打造的萌宠花园等等……

此外，北京润府还配备了约1800平方米的会所，囊括无界泳池、健身房、瑜伽室、KTV、私宴厅、四点半学堂等功能。

结合西侧体育公园的协同规划，华润置地实际上是为社区打造了内外双会所的配套格局，将社区的“可玩性”彻底拉满。

这样注重互动性的规划体系，能吸引业主积极走出家门、强化邻里互动，让生活方式和边界得到拓展，具有不断向外延伸的生命力。

二、植入全时度假理念，将社区“景区化”

在园林的设计过程中，如何保持业主对社区的新鲜感一直是个大问题。

北京润府的解决方案是引入“全时度假理念”，强调富有松弛感的度假式场景，让社区始终“保鲜”。

比如北京润府在会所区域设计了一座高达9米的瀑布跌水，飞瀑自高处而下，营造出一种“在他处”的感官体验，归家情绪在这里得到完美转换。

▲北京润府会所景观效果图

又比如社区主入口采用了度假酒店式的风格，大门上方设计了帷幔造型，结合两侧灌木中点缀的水景，营造超强的归家仪式感。

▲北京润府主入口效果图

这种“景区化”的规划手法，与项目外部生态相得益彰。业主既能享受citywalk环的人间烟火气，也能在社区内感受度假般的静谧氛围。

三、户内兼容多元化场景，延展生活的可能性

在户型的打造上，北京润府同样延续了动态感，每一个细节都是为了延展生活边界而服务的。

以建面约133平方米四房户型为例，有几处很值得称赞的巧思。

比如餐岛中心化理念的植入。现在年轻家庭相聚在客厅的时间其实已经很少了，反而餐厨空间的功能在扩容。

北京润府深谙这个趋势，将餐厅作为连接整个家庭的核心区来打造，并把厨房门做成了透明推拉式的，最大限度地提升餐厨模块的整体性，创造更动态的家庭互动场景。

这样一来，一家人在共同准备美食或一起用餐的时，就会是最适合开展深度交谈的时刻。

▲北京润府133平方米户型样板房实景图

又比如对居住场景的极致拓展。

北京润府在户型赠送上的挖掘相当彻底，这个133平方米户型赠送了多达5个飘窗！

但这带来的还不仅是使用面积的增加，还有功能的拓展。

主卧小家化的理念就被做到了极致，超长采光窗+L型飘窗沙发带+专属迷你吧的组合设计，令主卧场景瞬间丰富了起来。

主人可以坐在这里阅读、品茗、发呆，尽情享受阳光下的私人时光……

▲北京润府133平方米户型样板房实景图

这些对场景变化的探索和拓展，让户型拥有了广阔的可能性，能够为主人塑造更多元、更具有想象力的居家生活方式。

万象商业驱动板块发展

成为资产价值的有力支撑

对于万象商业的进驻，明源君想单独展开聊聊，因为万象商业品牌对于每个城市板块的意义，都实在是太特殊了。

一座万象商业，对于整个亦庄发展的带动作用，可能远超想象。

第一，截至2023年底万象商业在全国已经落地了101座，其中有8成是所在城市零售额排前三的顶流商业体，是我国商业地产的绝对标杆。

第二，万象商业的虹吸带动能力，总是能激发城市的商业活力。凭借20多年的商业运营经验，万象商业已经具备了国内领先的商业投资策划能力，以及全周期标准化的管理体系。

这为实体商业赋予了蓬勃的生命力，在打造高端购物体验的同时，还可以形成辐射城市的商业旗舰效应。

第三，万象商业还是多个国际品牌在国内的最大合作方，合作品牌多达5900+个。通过多年的战略布局和深厚的资源积累，万象商业已经成为众多国际大牌拓展中国市场的首选进驻地。

那么，万象商业对于亦庄来说，到底会是什么样的存在呢？

据规划，亦庄到2035年将有65万级产业人才的导入，其中约有52万高等技术人才、企业管理者进驻。产业活力提升的同时，会产生大量的高端消费需求。

从这一点上看，明源君认为亦庄虽然产业浓度够高，但城市新中心的价值还没有完全兑现，因为它还缺少一座能够配得上这片产业热土的高端商圈。

而万象商业，其实就是亦庄一直以来缺少的那块关键拼图。

近19万方的体量，预计将会是亦庄最大的商业体，其带来的商圈虹吸效应将充分承接区域内高端消费需求，并通过地铁辐射周边城区。

明源君认为，这也会是北神树板块腾飞的一个关键节点。

▲万象商业示意图

此外，万象商业虽然是城市级商业，但明源君认为它对于北京润府来说，是能带来独享价值的。

据了解，这座近19万方的商业体，将由华润置地自持运营。看似不起眼的一点，实际上在当下十分关键。

在保交付时代下，许多置业客户都会对楼盘的交付、后期的物业服务品质感到担忧。但华润置地敢于进场自持运营，就说明了其投入的决心。

而且这么大体量的商业，也需要人流来支撑。这就表明北京润府的整体开发与交付，和商业的顺利运营之间是强绑定关系，住宅与商业的品质都会有可靠保障。

结语

近两年看了这么多盘，明源君感受到了行业标尺的一个显著转变。

即在卷综合实力的时代下，行业拼的不仅仅是谁的产品更好，还在拼谁更全面、谁的项目更趋近于完美。

在这一点上，华润置地显然已经走在前面了。在片区统筹开发模式的全局视角下，北京润府重新探讨了城市、社区与生活方式之间的关系。

明源君也从这个项目中，看到了华润置地正在为行业淌出一条迈向未来的新路径。