住建部再三强调，这次动真格了

作者：言之

明源君曾提到，中国住宅正在集体步入“中老年”，随着时间推移，旧房更新压力会逐渐增加。

近年来城市更新工作不断加码，一大批老旧小区得到改造提升，但面对集体步入老化的房屋，仅靠短期的政策扶持显然是不够的。

就像住建部所说的，老旧小区改造需要建立长期机制。

“房子像人一样也会变老，老了也会生病，这就需要建立房屋定期体检制度。”

近日，在国务院政策例行吹风会上，住建部再次强调，不仅要把现有的老旧小区改造好，还要着眼长远，加快建立体检查病、改造治病的住宅小区有序更新改造机制。并表示，正在抓紧研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度。

房屋三项制度，并不是首次被提及。早在2023年6月，三项制度首次出现在住建部部长倪虹的署名文章上，随后，住建部在各大会议上多次提及探索建立房屋安全管理长效机制，完善房屋三项制度。

目前，该制度已在部分城市试点。此次住建部再度表态，意味着该制度落地的步伐将进一步加快。

加快建立三项制度

应对中国房屋集体老化

这几年，各地房屋坍塌事故时有发生。

上个月，江西南昌一居民楼倒塌，六月份，广西一临街商铺倒塌，五月份浙江也发生了一起房屋倒塌事故……几乎每个月，都有类似事故见诸报端。

房屋老化的“杀伤力”，开始显现。

数据显示，截至2022年底，我国城镇既有房屋中房龄超过30年的接近20%，到2040年前后，这个数值将达到80%。

这意味着，往后十几二十年，随着房龄增加，越来越多的房子将面临结构安全、渗漏、设备老化、乃至本体质量等安全问题，旧房维护改造的压力会越来越高。

然而，国内对于旧房改造并没有完善的支持机制。商品房虽然有专项维修基金，但是很难覆盖与日俱增的维护改造需求。一些老旧小区，远达到设计使用年限，维修基金却已消耗殆尽。更别提大量的自建房，完全没有维护机制。

随着时间的推移，旧房改造的资金缺口会越来越大，依靠财政补贴也将难以为继。

房屋体检、养老金、保险三项制度，正是在这一背景下提出的。制度的出发点，是希望未雨绸缪，解决旧房长远的维护更新问题。

房屋定期体检，指的是按照房屋建造的年代、功能类型，确定体检频次，及时检查发现问题，并针对性消除安全隐患。

房屋保险制度，类似于车险，通过购买商业保险，为房屋及其设备重大的维修更新提供托底资金。

房屋养老金制度，即设立专项房屋养老金，为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供资金保障。

三项制度为旧房更新做了长远规划，无疑是有前瞻性的。而从目前来看，该制度从提出到落地，仍有一段路要走。

三项制度的落地

仍面临两大难点

三项制度已在部分城市率先展开试点。

比如宁波市，已经上报城镇房屋安全管理三项制度试点方案，并有保险公司与地方政府签订保险服务协议，为公租房和老旧小区提供保险服务。

青海鼓励在公租房、保障性租赁住房、城镇老旧小区改造等项目中探索试点该制度，目前已经有部分地区的住建局/街道办事处与保险机构合作，为4个老旧小区提供保险服务。

根据保险条款，因自然灾害或者火灾、爆炸等意外事件，飞行物坠落等非人为原因造成的房屋损坏，保险公司将负责赔偿。保险期间，保险公司将为被保险小区提供安全巡查监测，并为投保方提供防灾防损、风险查勘服务。

目前，试点城市的房屋保险服务，主要资金来源是财政补贴。

前面提到，现有的住宅专项维修基金，很难满足旧房长期维修需要。而全国巨量的存量房屋，都要依靠财政补贴显然也不现实。

房屋养老金从哪来？是三项制度落地的关键。

如何拓宽资金来源渠道？此前部分人大代表、政协委员及专家学者等提过建议。

比如今年全国两会期间，全国人大代表，南京地铁集团有限公司党委书记、董事长佘才高就提议，房屋养老金采用公共账户和个人账户分类管理，其中个人账户为专项维修基金；公共账户的资金由土地出让金、维修资金增值收益结余、老旧小区改造资金、三供一业移交应归集的资金、城市物业管理奖补资金等渠道筹集。

全国政协委员柴强则提出，每年从当年土地出让收入或净收益中提取一定比例作为房屋养老金。

此外，也有人提议，可由全体业主集体为建筑投保，购买商业性质的房屋安全保险。新建项目由开发商代表全体业主投保。

总之，房屋养老金的筹集，一定是依靠多方合力来实现的。

另一个要点，是加强房屋在建造、维护过程的质量管控。

中国的房屋，素有重建设轻维护的习惯。

很多的房子一旦交付出去，开发商与房子之间的关系便终止了，后面维护都是物业的事情。

很多质量问题从一开始便无解，开发商和物业公司互踢皮球，谁都不愿意承担。

当前很多住宅项目的质量依然备受吐槽。物业对建筑的维护保养力度也难言到位。

再加之建造和管理割裂，很多质量问题维修起来难度大，成本高，效果差。

就像一个平时不注重健康，也不注意保养的慢性病人，就算每年都体检，疾病依然层出不穷。

因此，房屋体检制度，是手段，而非目的。

明源君认为，配合房屋体检制度的建立，首先要倒逼房屋从建造质量到维护保养工作的全面提升；其次，要推动建筑信息化，为房屋部品部件及设施设备建立“电子档案”，方便房屋质量问题溯源，提高维护改造的便利性和准确度。

旧房进入“微更新”时代

为物管打开更大市场空间

房地产已从增量时代，转向存量时代。存量住房的更新改造，是房地产下半年的重头戏。

不同于过去的大拆大建模式，这一轮的旧改，强调的是局部更新改造。

据住建部数据，自实施城镇老旧小区改造以来，已经取得不错的成绩。全国累计新开工改造城镇老旧小区25万个。累计更新改造水、电、气、热等各类老旧管线管道超过30万公里，加装电梯12万部以上，改造增设停车位300多万个，电动汽车充电桩11万多个，还增设了养老、托育等社区服务设施超过7.2万个。

不过，如我们所见，大部分的改造工程都是财政补贴+专项维修基金+业主自筹资金的形式，而且，大部分改造工作都由国央企承担，社会资金参与程度很低。

这是因为，老旧小区改造工程普遍资金回收周期长，且回报率低。

曾参与北京劲松街道改造工作的愿景集团就表示，可能10年左右才能收回成本。这对民企来说，现金流及运营压力都不小。

而一旦三项制度大范围落地，老旧小区的更新改造有望进入“常态化”、“全面化”：

①原来没有物业的小区，会引入物业公司进行管理。

②房屋定期体检，微小问题及时维修，大问题会变少。

③更新维护的资金更充裕，企业前期的资金压力有望减小。

这对物管企业来说，将带来新的机遇。

物管企业可参与老旧小区的“微更新”工作，开辟新的营收来源；另外，通过参与老旧小区的更新改造，获得接管小区物业的机会，进一步做大物管市场蛋糕。

万物云旗下的“万物云城”就已经与武汉市江汉区政府合作成立合资公司，接管江汉区的99个老旧小区的物业管理工作，对停车位、公共设施等进行维修改造。

青岛一家龙头物管企业也与胶州市国企平台成立合资公司，承接片区内100多个老旧小区及多条街巷的物管工作。该公司不仅对老旧小区进行改造更新、管理维护，还将参与社区治理、民生服务等工作，例如为社区配套新零售、直饮水等设施，筹备建设社区食堂、养老等工作。

小结

前不久，湖北各地住建局更名“住更局”的时候，明源君就说，时代真的变了，存量更新时代正在全面到来。

现阶段各地紧锣密鼓的旧改工作，是应对当务之急，全面提升旧房的居住质量。而房屋三项制度，则是长远规划，为未来常态化的旧房维护更新做足准备。

一场浩大而持久的旧房更新计划，拉开帷幕了。