近期，代建企业上半年的业绩陆续出炉。

从数据来看，如今的代建行业可以说是喜忧参半。

喜的是代建的整体规模仍在增长，且毛利率依然维持在较高水平；

据中指研究院的数据，今年前六个月，28家典型地产代建企业新签约代建建面7325万平方米，同比增长3.0%。而2018—2023年的平均增长率高达23%。两个数据一对比，增速的放缓态势一目了然。

更人代建企业担忧的，可能还是代建赚钱效应的减弱。不仅代建费在下降，代建费收取难度也越来越难。

尽管代建依然处在上行通道中，但道路却已开始变得拥挤崎岖。

今年上半年，代建企业的攻势依然强劲。

尤其是旭辉建管，上半年新签面积729万平方，首度超越蓝绿城体系，跻身行业第二位。新增合同额超22亿元，更是超过了去年全年的签约金额。

另一家正在奋起直追的品牌，是龙湖龙智造。成立于2022年的龙湖龙智造，上半年新签约代建项目26个，总建面432万平方米。累计销售额达到40亿元，无论是新签规模还是代建销售额，都已经位列行业TOP4。

“合伙人”模式，成为代建企业加速做大蛋糕的“杀手锏”。通过将各地有深耕经验、有项目资源、有人脉关系的人发展为外部合伙人，借助合伙人拓宽代建项目来源。

这一模式，最早源自中原建业发起的“城市合伙人制度”。而后同行纷纷跟进，如今已发展为行业的通用“配置”。典型如绿城管理“百川计划”，旭辉建管“千帆计划”，金科开管“同路人计划”，等等。

以旭辉建管为例，今年一季度末启动的合伙人制度“千帆计划”，短短几个月间已初见成效。据其5月份发布的一阶段成果回顾，千帆计划前两个月就帮旭辉建管新签8个项目。

据不完全统计，目前已有超90家企业涉足代建领域。与此同时，玩家的阵容还在进一步扩容，今年又陆续有一些房企进军代建领域。

比如美的置业在6月份宣布剥离房开业务，转向轻资产开发业务。重组以后，美的置业将专注于物管、商管等经营性业务及代建代销业务等。

招商蛇口在年初宣布设立独立代建专业公司“招商建管”，成为首个成立独立代建公司的央企。

行业的竞争，彻底走向白热化。

随着越来越多房企押宝代建，这条赛道不可避免的陷入“过热”风险，“恶性竞争”的苗头开始萌芽。

1、企业规模焦虑凸显，恶性竞争开始冒头

“代建行业短期之内是规模承压的状态。”

在中期业绩会上，绿城管理的管理层如是说。

从数据上看，绿城管理依然稳居行业第一，但增速明显放缓了。上半年新拓代建建面1746万平方米，同比增幅1.1%。

尽管行业上升空间仍然有很大想象力，但激烈的竞争之下，企业对于规模的焦虑开始显现，业内出现了一些恶性竞争的苗头。

房地产过往“低价中标”、“过度承诺”等痼疾，开始蔓延到代建领域。比如有的企业为了拿到订单，以压低代建费率，承诺项目实现高利润为条件诱导签约，最终引发了委托方欠费或者解除合作的纠纷。

就像此前新城控股董事长王晓松曾说的，“代建要赚大钱，又得回到规模的老路上。现在地产行业离职的的人多，所以经常会挖几个人去干轻资产代建，未来的竞争变成了价格的竞争，就不赚钱了，又到了红海。”

这是大多数深耕代建的企业所不愿看到的。

2、费率下降，代建赚钱效应正在减弱

更大的压力，恐怕来自代建费收取周期的延长，以及代建费率的下降。

比如，上半年绿城管理收取了14.14亿的代建费，同比下降了27.7%。

绿城管理的管理层表示，主要是由于行业疲软，部分地区销售去化出现滞后，进而影响到代建费收款。

而拉长时间来看，代建费率的下降，将持续影响企业后续的利润。

虽然上半年新签约的代建建面同比微增，但代建费较去年同期下降了18.1%。新拓项目中，政府、国有企业委托方及金融机构占比达到七成。从上半年的数据来看，政府代建的毛利率是有所下降的，同比降幅达4.4%。

管理层也直言，“今年代建行业呈现出非常明显的规模增速放缓、费率下降的态势。代建行业从之前几年的高歌猛进，已经到了现在增长放缓，甚至阶段性有些减弱的情况。”

作为行业“老大哥”的绿城管理尚且如此，更不要说其他企业了。事实上，整个代建行业费率下降已成普遍现象。

中指研究院的数据就显示，2023年，典型代建企业净利润率均值为23.9%，较2022年已下降1.4个百分点，连续两年下降。

从目前的情况来看，今年大概率延续下降趋势。

这一方面是受竞争加剧的影响，另一方面，也与政府代建类占比上升有关。

地产代建，按照委托方的不同，一般可分为政府代建、商业代建及资方代建。其中，政府代建是这两年房企重点押宝的赛道。

政府代建类项目的优劣势非常明显，优势是业务相对稳定，劣势是利润率整体较低。因此，目前很多代建企业将政府代建作为稳住基本盘的底舱业务，政府代建业务的占比在持续上升，不少已达到50%以上。

伴随着政府代建业务的占比提高，代建业务的整体利润下滑也是必然趋势。

尽管代建市场仍有较大的增长空间，但玩家不断增多，利润率下滑，以及委托方的要求提高，代建企业的压力也逐年增高。如今的代建企业，也不得不“卷起来”。

1、卷订单，代建方也要拼“找钱”能力

房企之所以将代建视为转型的首选，首先是看中代建的“轻资产”模式。作为代建方只需要输出管理能力，不需要背负过重的资金压力。

不过，在当前，轻资产的代建方，也不得不跟“钱”牵扯上关系。

比如，帮委托方“找钱”

前面提到，这两年政府代建类项目在企业业务中的占比不断提高。这类项目的委托方以地方城投为主。

当前城投面临的化债压力并不小，融资也颇受限制。

这几年城投托底拿了大量的土地，土地开发需要巨量资金投入。当地主家也没余粮的时候，代建方也得想方设法帮委托方“找钱”。比如嫁接金融机构或者是民间资本入股项目，或者做明股实债；又或者通过公募基金的形式帮忙募集资金。

又如，直接参股。

蓝绿双城就在全力推广“共建模式”。

共建模式的最大特点，在于轻重结合。地方国企和民企合资设立项目投资公司和共建操盘公司，蓝绿双城与地方国企相互持股，国企成为股东并且参与决策。

可以理解为“小股操盘”模式。

在蓝绿双城看来，传统代建模式已成红海，未来，结合重资产投资与轻资产操盘的“共建模式”，更符合行业发展趋势。

2、卷管理，代建企业纷纷“降本增效”

尽管目前代建业务的毛利率普遍仍在50%以上，但下行的趋势依然让企业变得警觉起来。

越来越多的代建企业，强调向管理要效益。通过来降本增效，增强自身的竞争力。

比如，建立业务全周期的标准体系，规范各个环节的流程及动作。

如绿城管理发布的“M登山模型”，将代建服务的全流程比作登山之旅，指导代建团队在服务全过程中，以规范化、流程化的专业服务，提高委托方的满意度。

再如，引入数字化管理手段，实现精细化管理和全流程控制。

比如金地管理通过对不同代建业务场景的研究，建立了一套覆盖代建业务全流程及多对象的数字化管理体系，在提升内部管理效果的同时，也为双方信任关系打下基础。

举个例子，利用数字化看板实现经营数据的可视化。委托方通过一面大屏就能实时、直观的掌握项目的经营情况，不仅满足了委托方的管理要求，也降低了双方的沟通成本。

又如，细化的管理的颗粒度。在项目推动过程中，详细制定代建管理投入的费用及控制支出计划，同时保障委托方各层级管理人员对各级事项的知情权，提升决策效率，等等。（与作者交流，请加微信：yejiandeyu2014 ）