去年末，明源君提到，为了加速房地产行业去库存，2024年以来，从中央到地方，都在积极推动收储工作落地。
尤其去年11月自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》后，更是为各地开展收购存量闲置土地提供了政策指导和工作依据。
果不其然，今年春节过后，广州、珠海、中山、惠州等多个广东省内城市，开始陆续发布专项债收购存量土地的公告。据机构统计，截至2月11日，广东省第一批拟使用专项债收购存量土地的数量，已经超过160宗，拟收购价格合计超350亿元。
政府直接出面，拿出真金白银收储存量土地，是个一举多得的好事情。
首先，房企通过与政府签订收储协议，可以获得现金、等值票据或其他形式的补偿，从而达到优化土储结构和缓解当前债务和现金流紧张的目的。
其次，收回的土地政府可以重新规划使用，不仅能有效地防止土地资源的闲置浪费，还能为公共利益或重点项目腾出空间，如建设基础设施、保障性住房等，有助于提升城市功能和改善民生。
最后，通过收回闲置土地，能够有效减少市场存量土地规模，从而缓解土地供过于求的压力，有利于房地产市场尽快止跌回稳。
于是在2024年11月自然资源部发文之后，各地也陆续发布了土地收储公告。
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更早时候，岳阳、开封、金华、吉安等多个城市也陆续发布公告，公开征集存量闲置土地进行收储。
综合来看，这一轮专项债收购存量土地，有几个特点：
而且根据相关政策要求，土地储备中心只接受净地交付，即房企手中的存量闲置土地不能有任何质押、抵押等情况，如有则需要由房企自行解押。
按照经济观察报的报道，某城市规定，房企在申报存量闲置土地时，标明土地的权利人、位置、用途、电子监管号、土地面积、拿地价及其他投入成本。同一家房企申报多幅土地，需按地块单独申报，不能多个地块合并申报。
等信息收集完，土地储备中心会根据企业意愿、市场需求、地块条件等因素，委托备案的土地评估机构拟定收储的基础价格，形成土地储备计划，并与财政部门沟通，结合当地专项债发行计划确定土储专项债的发行额度。
收储方案和实施细则确定后，土地储备中心会与权利人协商收储价格，协商一致公示，无异议报市级政府批准确认收储，金额由财政部门支付给权利人。
第三，土地收回后，当年不再用于房地产开发，保障房则不受限制。
按照规定，运用专项债收储存量闲置土地，原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。
收回土地当年不再供应用于房地产开发，主要目的还是为了防止市场供需失衡，避免因供过于求导致房地产市场进一步波动。
不过这里有一条值得注意，即运用专项债收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。也就是说，专项债收储的存量闲置土地，可以即时用于基础设施或公共设施建设，或者保障房（包括人才公寓）建设。
这一轮专项债收储的存量闲置土地，多为打折回收。有机构统计，在排除掉协议土地以及已进行部分开发的土地之后，广东36块被收储净地对比拿地价格的整体收购折扣为87.5%。
比如珠海这次收回的涉宅地块，其中2宗为华发集团于2023年12月竞得，本次收储价格约为18.68亿元，相当于出让价的8.9折。另外6宗为珠海大横琴集团在2022年竞得，总收储金额约17.6亿元，较之前的地块出让价格打了7.5折至8.1折不等。
不过，也并非所有地块都是打折收购。
比如茂名收购当地国企的4宗地块，均为原价收购。潮州收购当地国企的三宗地块，有两宗是溢价收购，分别为106.6%、103.6%。河源收购当地国企的三宗地块，也均是溢价收购，溢价率均为103%。云浮收购当地国企的两宗地块，也是原价收购。
不得不说，上述城市的做法，很好解决了政府和房企在定价环节的矛盾。
一方面，原价或溢价收购可以激励企业主动盘活存量土地，避免土地长期闲置，促进土地资源的有效利用。另一方面，原价或溢价收购显示出政府对土地市场的信心，可以提升市场参与者的信心，促进土地市场的活跃。
第五，地方国企成为本轮收购的主要受益者，但也不乏民营企业的身影。
从目前落地的案例来看，各地收储计划主要偏向本地国企。
克而瑞统计了被收购的48幅地块，其中45块都是当地国企所有。比如珠海收购的14幅地块中，本地国企华发集团就有6宗，本地国企珠海大横琴集团也有6宗。
不过，个别城市的专项债收购，也出现了民营企业的身影。
这里明源君要说一句，之所以会出现专项债券收购闲置土地的对象多为国企，其中一个重要原因便是国企持有的闲置土地往往没有复杂的债权债务关系或司法纠纷，符合专项债收购的条件。即便有，资金实力雄厚的央国企，也可以通过各种方式解押土地。
相比之下，民企拥有的’净地’很少，很多都处于抵押状态或有复杂的债权债务关系，且很难筹集到足够的资金解押土地，所以收储过程相对复杂很多，短期难以落地。
前段时间，全球四大投行之一的摩根斯坦利发布了一个报告，信息量很大。当中提到，中国房地产下行周期可能在2025年第二季度触底，但有2个前提。
一是政府通过收储政策有效降低库存，二是银行体系能消化约1万亿人民币的信贷损失。这两点做不到，房地产今年二季度触底也就无从谈起。
既然政府收储能有如此效果，为啥各地没有大规模铺开？其难点和堵点到底在哪？
虽然黄奇帆预测今明两年政府可能会拿出10万亿元去收购房地产库存，但目前尚未官宣。
第二，存量闲置土地多在“出险”民营房企手中，不少地块可能存在多次抵押、债权关系复杂等历史遗留问题，让存量闲置土地回收变得困难重重。
第三，不少土地闲置，往往是因为地块不够优质，或者开发难度大，所以，政府收储之后，如何有效盘活这些商品房资源，使其得到合理利用，成为另一个亟待解决的问题。
第四，闲置土地所有者可能因成本或利益考量提出过高的价格要求，而地方政府需在合理价格范围内进行谈判，双方短时间内难以就价格达成一致。
比如金融机构应提供专项贷款或其他金融产品，帮助出险民企解押土地，使其能够参与专项债收储。再者设计灵活的融资方案，如延长贷款期限、降低贷款利率等，减轻民企的融资压力。还有政府可以通过政策引导和设立担保机制，降低金融机构的风险，鼓励其支持出险民企参与专项债收储。
