2022至今，楼市调控延续了去年9月以来的风格，宽松政策频出，「降首付+降利率」的重磅组合重现江湖，并且，呈不断蔓延之势，3月1日，郑州出台19条楼市新政，正式放松限购、限贷，降低房贷利率。虽然行业才低迷了一年左右，但已让很多房企、地产人度日如年。因此，大大小小的政策，一经出台，就像在平静的湖面丢下了一块石子，总能在行业内掀起一阵波澜。
不懂政策，很难做好房地产。去年栽跟头的房企，大都误判了政策，在该刹车的时候还猛踩油门。未来，政策会怎么走？「两会」是一个观察未来政策的窗口。这其中，国务院总理李克强，在昨天（3月5日）召开的十三届全国人大五次会议开幕会上，作的政府工作报告（以下简称《报告》），是重中之重。
明源君仔细研读了《报告》中与房地产相关的内容，以下，是我们对《报告》的解读（红字为报告原文，黑字为解读）：
“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”这是《报告》中，对「房地产」最直接的表述，比前几年的篇幅长了许多，内涵也更加丰富：首先，支持各地因城施策，推动房地产行业回到良性循环和健康发展的轨道，只要有必要，就可以继续出招。「稳地价、稳房价、稳预期」的表述，去年也有，但跟今年的含义大不一样，去年指向「收紧」，今年则指向「宽松」。在去年3月2日的国新办发布会上，银保监会主席郭树清表示，房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强，现在很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。今年3月2日，郭树清的说法是：房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转，不希望房地产市场调整太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换。所以，我们看到，去年9月之前，乃至更早的年份，一些地方放松限购、降低首付等，一露头就被打，难逃「一日游」的命运。可是，今年以来，各种宽松政策层出不穷，像郑州这种人口千万级的省会城市放松限购、限贷等，也被允许了。《报告》如此定调，将赋予地方政府更大的权限来促进当地房地产市场恢复，围绕销售交易、开发商贷款等的政策约束也会继续松绑。未来，会有更多城市出台类似郑州这样的政策。事实上，诸如北京、广州、天津等城市，「因区施策」都已实施多年。换句话说，未来各地会根据自身情况，决定用多大的力。身处低迷区域的房企和地产人，可以稍微乐观一点了。其次，政策支持是「托」不是「举」。有人看到宽松的政策在各地蔓延，就简单地断言：楼市大行情要来了！如此说法，容易破坏良好局面。虽然去年9月以来，政策就在持续纠偏，宽松的力度越来越大，但都没有偏离主基调，这在《报告》中也被再次提出，那就是「房住不炒」。不能幻想再来一轮大行情，直接从ICU出来就去KTV。过度乐观和过度悲观，都容易错失机会。最后，探索新的发展模式不是说说而已。什么是新的发展模式？「租购并举」。前不久，住建部已就此提出具体目标：2022年建设筹集保障性租赁住房240万套（间），新筹集公租房10万套，棚户区改造120万套，加快长租房市场建设。长租房市场，之前热闹了好几年，随后是大洗牌，现在留存下来的，都是有实力的，龙湖冠寓2021年实现盈利，宣告了长期主义的再次胜利。也说明，这个市场其实还有大有可为的。
“积极的财政政策要提升效能，更加注重精准、可持续。稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕……政策发力适当靠前，及时动用储备政策工具，确保经济平稳运行。”过去，常有人批评宏观调控，理由是，调控了半天，买不起房的还是买不起。其实这有点冤枉宏观政策。我们经常笼统提及的房地产政策，细分起来，应该包括以下三个部分：宏观政策、产业政策和公共政策。宏观政策的职能是维护国民经济整体稳定运行，主要包括货币政策和财政政策，业内之所以紧盯着宏观政策，是因为房地产市场是一个对货币政策、财政政策高度敏感的行业。货币收放，对行业的影响巨大。去年9月，央行、银保监会释放「维护房地产市场平稳健康发展」的信号之后，信贷对房地产行业的支持力度持续加大，房贷利率持续下行。如今，《报告》又明确提出「扩大新增贷款规模，保持货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定」，全年货币政策将继续保持宽松无疑。因为，「今年工作要坚持稳字当头、稳中求进.面对新的下行压力，要把稳增长放在更加突出的位置。各地区各部门要切实担负起稳定经济的责任，积极推出有利于经济稳定的政策。」央行责无旁贷。3月4日下发的《中国银保监会中国人民银行关于加强新市民金融服务工作的通知》明确指出：支持商业银行因城施策执行好差别化住房信贷政策，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度……合理满足其购房信贷需求。明源君认为，一方面，未来，降首付的城市，还会继续增加；另一方面，利率中枢还会继续下行，因为目前按揭利率的下行，更多反映的是前期积压按揭贷款投放完成后，新增需求不足导致的贷款利率下行，是结果而非驱动因素（证据：虽然目前供需两端的市场已经明显回暖，但数据仍低于市场预期）。
“加强县城基础设施建设。稳步推进城市群、都市圈建设，促进大中小城市和小城镇协调发展。严控撤县建市设区。”过去几年，一方面，各城市先后加入抢人大战；另一方面，撤县(市)立区、撤县立市的「城市扩容」也越来越常见。一线城市，以及绝大部分新一线城市，早已进入「无县时代」，将城市竞争格局带入新阶段。从郊县变成市区，「城市化」概念赋予了郊县更多的发展空间。最明显的就是扩大了房价的上涨空间。以临安为例，2017年9月15日，临安正式划入杭州城区，成为杭州市第10个区，临安成了当时杭州唯一不限购的区域，房地产市场立马沸腾，当年房价同比增长48.6%（数据来自克而瑞）。撤县建市设区，你想的是会有更好的规划、更多的产业导入，但资源是有限的，这种摊大饼的发展模式，会使得城区过于分散，导致资源、政策不能集中发力，不利于城市产业集群化发展。「坚决守住18亿亩耕地红线」也不允许城市继续无序扩张。这也是倒逼城市，从摊大饼的粗放式增长走向集约式高质量发展。对那些酝酿「撤县立市」而还没成的县城，短期是个利空。但对城市运营能力强的房企来说，则是利好，因为，「城市扩容」的步伐被减缓之后，地方政府可出让的土地变少，势必会更加注重「亩产论英雄」。
“有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造。”虽然有各种「强调」，但在过去很长一段时间里，城市意味着拆除重建，这种方式简单粗暴利润高，也是开发商最喜欢的。然而，这一逻辑，正在剧变。2021年8月30日，住建部出台《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）（以下简称「63号文」），对全国各地的旧改踩了刹车。随着各地相继落实「63号文」精神，旧改的步伐明显放缓。去年12月流传的一份《广州市住房和城乡建设局关于全市城市更新项目核查工作情况报告》（穗建更新〔2021〕727号）文件显示，广州对全市114个已批在建、已批未建和未批先拆（未批先拆项目全部在黄埔区）的城市更新项目进行了全面梳理。在全市38个已批项目中，有15个需调整后再推进。而黄埔区76个旧改项目正在进行逐个项目研究核查及分类处置工作。在「十四五」规划纲要中，城市更新包括完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造。这也不奇怪，不大拆大建了，可不就要对老旧小区改造吗。这些都是难啃的硬骨头，习惯了赚快钱和大钱的房企，很多还不适应。但一年5万亿以上的市场规模，怎么会没有机会呢？何况，已经有不少企业闯出了一条路。一些物业企业都在介入，可见方法总比困难多。相比纯粹的开发，无论是有机城市更新还是老旧小区改造，都属于苦活脏活累活，而且赚的还是慢钱、小钱，但是，一旦做成了，是可以细水长流的……“加大社区养老、托幼等配套设施建设力度，在规划、用地、用房等方面给予更多支持。促进家政服务业提质扩容。”早在2021年1月5日，住房城乡建设部等十部门联合印发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》就要求，提升物业智慧管理服务水平。促进线上线下服务融合发展，鼓励物业服务企业开展养老、托幼、家政等延伸服务，探索「物业服务+生活服务」模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。「一老一小」问题，尤其受城市双职工家庭关注，需求空间巨大。但是，因为受限于场地等因素，让物业有心无力。此次，《报告》明确提出支持，相关政策落地之后，一方面可以解决双职工家庭的问题，另一方面也为物业延伸其服务领域提供了更大空间，物业公司的想象力还会进一步被放大。杨国强曾经表示：“物业服务是碧桂园的明天”。去年至今，碧桂园服务频频出手，相继收购了蓝光嘉宝、富力物业、彩生活旗下“邻里乐”和中梁物业。如今，碧桂园服务的市值不仅超越开发母公司，而且牢牢占据上市物业公司的榜首。不夸张地说，相比其他房企，碧桂园已经提前拿到了未来的船票。
“今年发展主要预期目标是：国内生产总值增长５.5%左右；居民消费价格涨幅３％左右；居民收入增长与经济增长基本同步……”2021年，我国人均GDP突破8万元，按年平均汇率折算达12551美元，超过世界人均GDP水平。这一数字与世界银行2021年最新设定的高收入国家标准（12695美元）已经十分接近。林毅夫最近在接受中新社记者采访时表示，如果按现在的汇率计算，我国应该今年年底就能跨过12695美元的门槛成为高收入国家，但是高收入国家的门槛是按照现价美元计算，美元汇率会波动，留点余地的话，可能是明年，最晚也不会晚于2025年，中国一定可以成为高收入国家。 跨过这个门槛，无论最中国还是对世界，都是不得了的事情。因为现在高收入国家的人口占全世界的比重是16%，中国人口占全世界的比重超过18%。中国跨过高收入国家门槛，将是人类历史的一个重要里程碑，我们距离这个目标，近在咫尺。林毅夫还指出，未来30年，中国年均GDP增速达到4.5%「是完全有可能的」。现在，不少房企和地产人，对房地产行业过度悲观，明源君认为太过了。只要我们国家的经济稳健增长，房地产的需求就会长期存在。要有信心。关键的问题不在于行业行不行，而在于你所在的房企以及你自己行不行。
