今年两会，“好房子”首次被写入政府工作报告，房地产行业开启“好房子”建设元年。

可是，究竟何为“好房子”呢？

不同房企有不同的理解，但至少有一条绕不开的底层逻辑，那就是应该紧扣客户最本真的需求，而不是去堆砌噱头。

从这一原则出发，明源君留意到近期有一个非常有代表性的项目，那就是前阵子刚举办过产品发布会的北京海淀臻澐。

这个项目由华润置地、招商蛇口与中铁置业三大央企联手打造，主打134-290平方米户型，总价1500万起。

今天之所以想聊聊它，是因为目前在业内的千万级豪宅中，落地了“好房子”概念的案例还不多。

但看过臻澐的产品后，明源君认为它绝对会是一个重要样本，因为它充分结合了好房子的理念内核，无论是在观念还是技法上，都突破了做豪宅的传统方法论。

好房子时代的高端产品应该怎么做，臻澐给出了新颖且可靠的答案。

以客户需求为尺

打破传统豪宅的空间观

自从好房子这个词提出以来，“客研先行”逐渐成为行业的一个操盘共识，房企现在做项目都会给客研环节足够的重视。

不过臻澐在此基础上，竟然还能做出研究深度的突破，这是明源君在这个项目里首先感受到的冲击。

为了真正把产品做扎实，臻澐在客研上至少作出了三项突破。

一是接触了海量调研样本。

在广度上，调研范围覆盖到了项目竞品、周边一手房与二手房市场，甚至辐射到了区域外。而在深度上，需要花大量时间精力的“入户深访”，臻澐竟然完成了360余组……

▲臻澐客研业主原声

二是注重微观视角。

在入户过程中，臻澐几乎是拿着放大镜，去观察客户最具体、最真实的居住场景，包括家庭分工、互动特点、生活作息等，连家具摆放习惯这种细节都没放过。

三是采取动态客研模式。

臻澐把客研作为一项长周期、动态更新的持续性工作在推进，在产品打造的过程中也同步开展了客户测试工作，以便对方案进行动态修正。

这些客研模式的突破为臻澐带来了数千条业主原声反馈，最难能可贵的是，这些反馈都非常直观得落在了产品里。

臻澐的定位很新颖，叫具备“极致功能的理性豪宅”。但在看过他的产品之后才发现，这个形容其实很准确。

因为臻澐秉承着绝对理性的态度，把客户需求当成尺子一寸一厘去量身定制产品。客研的成果在每一处细节里都有回应，每一项功能都经得起推敲，我们具体来看。

一、为成长定制空间，家中处处是书房

在臻澐发布会上的客研资料中，流出了很多有趣的细节。

海淀作为全国最“卷”区域之一，似乎有着一套自己的价值观。其中最重要的一个特点，当属对“成长”的重视，无论是孩子还是大人。

“家家有钢琴、户户有书房”是这类家庭的重要特征，臻澐花了许多笔墨去回应这个诉求。

我记得有一组受访客户原话是这么说的：“有时候我会在家处理工作，但同时我也想能同时看着孩子，方便随时辅导。”

既要兼顾事业、抓个人成长，又要兼顾“鸡娃”、抓孩子的学习，这是很典型的海淀家庭日常。为此，臻澐打破了传统大平层的空间逻辑，做出了许多突破。

比如下面这个229平户型，在LDK区域中为家长和孩子预留了大量灵活的共读空间，包括多功能聚厅、岛台等，都可以兼顾陪读功能，随处是书房。

这样就可以在家长的视野范围内，轻松兼容大人的轻办公和孩子的学习需求。

▲臻澐229平户型图

▲臻澐229平户型样板房实景图

又比如这个134平的小户型，为了预留足够宽裕的家庭成长空间，特地将儿童房的进深加到了5.45米，这样就可以轻松放下双人书桌位和书柜。无论是父母并肩还是孩子“独战”，都可以满足。

▲臻澐134平户型图

此外，明源君认为最妙的突破，是一个小小的细节——客厅的背景墙。

目前市面上绝大多数户型，都会把客厅的背景墙拉平，但下面这两个户型却偏偏把墙面做凹进去一大块。

▲臻澐186、229平户型图

▲臻澐229平样板房实景图

▲臻澐186平样板房实景图

这个操作乍一看令人困惑，但实际上其中的功能含金量，养娃家庭一看就懂。

按照传统的拉平式做法，客厅但凡多放一架钢琴、一张书桌，都会打破空间动线，造成拥挤感。

但这个内凹的专属区域可以完美解决以上问题，孩子无论是练琴还是上网课都可以容纳，家人还可以随时辅导监督。

种种细节看下来，臻澐真是把海淀家庭对自我提升的执念给吃透了，这一整套的成长与陪读空间完全是紧扣着客户的真实痛点来雕琢的。

在同行眼里可能很不常规，但在客户眼里就是好用，这或许就是功能豪宅这个新品类的主张吧。

二、“海淀高知严选”健康宅

绿色建筑与智能化技术在业内已经相当普及，但更多的是一套通用式的解决方案。

然而对于海淀高知家庭来说，他们对居家健康的诉求要精确、个性化得多。通用式的住宅科技和精装，很难匹配他们特定的生活场景。

所以这次臻澐完全没有走传统精装的堆砌路线，而是极其理性的围绕客户诉求，做有目的性的功能设计，我给大家选几个典型诉求来看看。

一是静音。

由于高频进行的学习场景，海淀家庭对这件事的要求非常高。

不少受访业主都表示，练习乐器的时候楼上楼下的声音干扰很大。也有业主表示，家里大人、孩子和长辈都有自己的学习或爱好时间，这种时候最好能各自专注。

为了解决这个问题，臻澐特地引入了全球五星级酒店静音工程顾问——EAA夏德勤，来逐栋楼设计静音方案，最终落地了九大静音系统。

一般的住宅通常采用双层或三层中空玻璃，但臻澐的部分户型甚至用上了5玻双夹胶的配置。

同时，臻澐的户墙是加厚的，上下楼板还加装了隔音垫，户间采用静音管道、户内采用静音五金并加装户门静音条等等……

这一系列的魔鬼细节，使得臻澐的静音级别达到了五星级酒店标准，比国标还要高！

二是视力健康。

和上面的原因一样，注重学习与成长的家庭，视力健康注定是个大问题。尤其是从小就沐浴在高强度学习的海淀娃，更要尽早保护视力。

为此，臻澐从光环境入手，聘请了启迪时光灯光顾问为产品做了大量优化工作。这在豪宅产品乃至于整个行业中，都是少有的切入角度。

臻澐的全屋灯光都采用了低蓝光，能有效缓解视觉疲劳。同时还具备全光谱、低频闪特质，通过模拟自然光的效果让用眼更舒适。

他们甚至还特地在钢琴位的头顶，预留了一盏琴谱灯。在海淀客户的眼里，这种细致入微的关怀或许比高级石材更加打动人心。

既然激烈的升学竞争注定无法避免，那么就索性把“学习配套”做到极致，在海淀家庭全力冲刺的同时，臻澐想的是最大限度的保护他们的健康，这份关怀难能可贵。

三是既要健康也要效率。

过去明源君曾多次分析业内的智能化应用情况，许多楼盘的系统其实不智能，生态封闭、单品割裂、集成化程度低，不仅不省心，反而给业主带来繁琐的使用困扰。

臻澐这次把这个问题切实解决了，它与华为达成了合作，实现了全屋智能设备的联动控制，使用起来更方便，而且还增加了各类与人体健康相关的智能化细节。

比如能够实现无穿戴设备下的睡眠质量监测，每天早上自动生成睡眠报告，智能手表完全可以不用戴了。

又比如系统配备了一键助眠模式，可以根据家人的入睡与起床时间，自动开关窗帘、调整灯光和空调温度等等，让房子跟着人体节律走，始终保持舒适的生活环境。

此外还有AI老人照看、自动关窗等功能细节，全都配备到位，这不仅能更密切的关注家人的健康情况，最重要的是能显著提升居家事务的处理效率，解放海淀精英家长们的宝贵时间。

四是全面发展。

海淀家庭对孩子发展的重视程度，可能突破很多人想象。不仅卷学习，而且还要求孩子从小就要全面发展，包括体育、审美与社交等等。

一位业主表示：“孩子上学要考体育，楼下最好有专门练习短跑和跳绳的场地。”于是臻澐直接把少儿体测场地做到了社区里，下楼就可以直接开始锻炼。

也有业主希望社区里有一个空间，用来给孩子组团上补习课，臻澐就设置了四点半学堂和周末学习空间。

这样一来，多数学习与锻炼场景都能在社区里面完成，孩子们省下了大量交通时间，家长们也能更放心。

三、注重家庭平权，豪宅也有人情味

前面明源君说过，海淀人似乎有着一套自己的价值观，这一点即使是在豪宅市场也一样。

海淀家庭比起多数豪宅客，有着更加平权与务实的生活观念。他们并不太以自我为中心，认为老人和孩子的生活需求也同等重要。

所以在臻澐的户型中，我们可以看到大量平权逻辑下的突破性设计。

比如老人房小家化。长辈结束了一天后也需要有自己的独处小空间，只有一张床、一个柜子的房间实在称不上宽裕。

所以臻澐将老人房的空间扩大了，配置了兴趣空间和独立卫浴，卫浴的入口还特地做了无门槛处理，将挡水渠隐藏，防止老人跌倒。

又比如主卧配备了男女主人各自的独立衣柜，让两位屋主拥有平等的着装空间。

臻澐甚至没有特地设置主仆通道和保姆房，因为一些受访业主明确表示：“请你们不要做保姆间，我们请保姆住家里，就不把她当仆人，而是把她当家人”…

这些做法颠覆了许多传统豪宅设计逻辑中的底层观念，将主次尊卑打破，转而追求空间均好与功能至上。明源君认为，这才是能真正推动家庭关系走向融洽的好设计。

以在地文化为魂

拓展社区的景观边界

在规划上，臻澐同样具备独特的气质。一方面，它把山水景观资源巧妙融入到了规划当中；另一方面，也把平权观念落在了楼栋布局之间，规划理念很是特别。

一、人在家中坐，山河入园来

臻澐的景观资源令人羡慕。

西面，是北京的标志性山景之一的西山。南面则是碧波荡漾的清河。近两年，清河沿河一带正在形成一条新的北京滨水豪宅带，而臻澐就紧邻着它。

▲臻澐建筑立面效果图

不过，尽管禀赋已经如此优越，臻澐还是更进了一步，它没有把山河作为只可远观的静物，而是通过引景入园的设计手法，将这一山一水做成了自己的规划主基调。

臻澐在社区里打造了两条景观轴。

一条是山轴，沿地块东西方向延伸展开。人哪怕不出社区，只是走在园林里，也很容易就能望见西山。

更值得称赞的是在这条轴上打造的“四季花厅”。它借鉴了颐和园金光穿洞的意向，可以坐在这里享受西山日落之美。

同时它还是一座双层花房会所，为社区提供了一处四季都能享受绿植环绕的生态空间。

▲臻澐园林效果图

另一条水轴，引水入园，设计成一条南北向的蜿蜒水景。其脉络采用了龙形意向，如水墨般穿行在园林之间，呈现出东意西境的简洁优美。

▲臻澐园林效果图

臻澐的山水轴景观可以说把借景玩到了极致，呈现出独树一帜的在地风貌和松弛随性的人文雅趣。

二、告别楼王时代，开创景观平权理念

臻澐在规划上的另一妙处，是平权理念在楼栋布局上的体现。

过去，在地产项目里“楼王”观念根深蒂固。凡是楼盘，必有一楼王。但臻澐偏要打破传统，走出了一条景观平权的新路。

在楼栋布局上，臻澐摒弃了单一的楼王评价维度，通过错落的排布把不同景观要素放大利用，把好的资源平等赋予每一栋楼。

▲臻澐整体鸟瞰效果图

比如地块西侧的面向户型，哪怕是最小的户型也能享受一线山景，未来的窗景就是西山的那一抹晚霞；

又比如南侧户型正对清河，每天推窗就是潺潺流水门前过；而位于社区中心的楼栋，则可以把山水轴组成的雅致园景一览无余……

这样一来，哪还有什么楼王之说？每一栋楼都是最好的安排。

这种布局手法很有颠覆性，既能实打实提升居住体验，又能拉升整盘产品的总体价值，手法的含金量有多高，相信操盘的同行都明白。

结语

一路看下来，臻澐这个项目看似区别于惯例，但实际上，它背后的产品逻辑非常清晰，开辟了豪宅领域里的新赛道。

臻澐做的每一个决定、设计的每一处功能，都是严格以客户需求为尺，经过理性推敲而输出的结果。就像一串优美的代码，简洁又好用。

这大概就是“功能美学”的意义吧。

所以明源君认为，臻澐所诠释的好房子理念很真诚也很直观。它做到了那件最朴素、最本原的事，就是用百分的诚意去观察和回应客户需求。

这个道理这么多年了大家都懂，但只有在臻澐项目里明源君感受到了知行合一。

造房子本该如此，这是房企应有的初心，而臻澐就是行业初心回归的一个标志。明源君期待这样的理念，能够引领行业返璞归真，走出一条不一样的好房子之路。