昨天中午刚吃完饭，地产圈就炸了。

继北京宣布放松五环外限购之后，上海也官宣了放松外环外限购，力度比北京要大点：

1、放松外环外的限购

沪籍外环外买房不限套数，外环内限购2套；非沪籍1年社保外环外不限套数，外环内3年社保限购1套，且均不分新房和二手房。

同时，成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

2、优化房贷利率

商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套。

3、优化住房公积金政策

一是提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。

二是支持提取公积金支付新房首付。

三是支持住房公积金“又提又贷”

上海公布房地产新政之前，地产股涨了一大波，很多人都纳闷：是不是市场提前知道了上海要出新政策？

但说实话，北京、上海这一轮救市新政，明显低于预期。不过，不用着急，这只是开始，新一轮救市已经开启。

一线城市也急了？

新一波救市已经在路上

有人问，为什么新一波救市是从北京、上海开始的？

一是除了一线城市，其他城市基本已经放开全部限制，没有什么政策空间了。而且药效肯定没有一线城市好。

二是中央前不久刚强调，要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势。

说明中央对于促进房地产止跌回稳，决心很大，但今年以来，基本没有大政策。目前能引起市场较大反响的，要么就是一线城市彻底放开限购，要么就是棚改2.0了。AI创意工场，天天有内容，周周有爆款

三是最近2个月，房地产市场数据非常不理想，急需新利好巩固之前的救市成果。

昨天，我们在《7月数据出来，地产人傻眼了》一文中分析了，7月数据非常不理想：

据统计局数据，7月份销售面积和销售额分别为0.57亿平方米和0.53万亿元，环比分别下降45.8%和47.5%。

与去年同期相比，销售面积和销售额分别降低7.8%与 14.1%。

销售持续收缩，7月份新房的销售面积和销售额都已触及近10年来同期新低位。

而房价也完全没有止跌。

7月份，一二三线城市新房销售价格环比分别下降1.1%、2.8%、4.2%，降幅较6月份有所收窄，但距离回正仍然有一段距离。

二手房价格更是加速下跌。

数据显示，7月4个一线城市均出现1个点左右的环比跌幅：北京环比降了1.1%、上海环比降了0.9%、广州环比降了1%、深圳环比降了0.9%。

要知道，中国人向来买涨不买跌，房价继续下跌，会极大影响购房者的信心。

虽然7、8月是房地产市场的惯例淡季，但如果放任市场急需恶化下去，后果很严重。

比如7月二手房价格上海环比下跌0.9%，同比跌幅则高达2.2%。

大量的次新豪宅价格也出现了下降，老破小价格就更不用说了。

一线城市更需要用政策拉住市场不继续往下掉。只有一线城市实现止跌回稳，拉起市场信心，抬升预期，才能逐步稳住全国市场。

接下来，深圳预计也会继续优化限购措施。

当然，很多地产人会认为，现在很难出什么新的大招了，除非再来一次“棚改”。

确实，现在首付比例和利率已经到了历史低位，各种限制性措施也基本都放开了，除了一线城市还有个别区域限购。

所以接下来的救市新政，可能不会像去年力度那么大，但也值得期待一下，说不定会有新的大招。

当然，除了在交易端刺激需求，供应端的政策，也值得大家关注。

其实，目前国家救市的思路已经很明确了：

从交易端来看，主要是逐步放开限制，降低购房门槛，促进有购房需求的客户尽快上车。

一是通过解除限购，鼓励跨区域/跨城市的购房需求，并鼓励购买多套房的需求。

二是通过降低首付、房贷利率、税费等，降低购房门槛，刺激市场上刚需客户的。

从供应端上，则通过“好房子”新政，推动产品品质提升，刺激改善客户需求。

今年5月份，关于“好房子”新规已经落地。并通过土地供应质量和产品规范调整，双管齐下，进一步优化市场产品结构，提高高品质产品占比。

一是主推低容积率优质地块。

今年是好房子的落地年，土地供地自然要为好房子建设“铺路”。

5月份开始实施的《住宅项目规范》，明确规定住宅容积率≤3.1、高度≤80米。目的就是终结高层建筑“鸽子笼”模式，提升居住舒适度，推动房地产高质量发展。

从上半年的土地供应来看，各地都在主动调低容积率。有机构统计，今年全国容积率2.0以下在售地块占比接近50%，创下近四年来新高。

比如深圳今年的地块容积率可以说是断崖式降低，其中最低的一宗为2.5容积率。

其他城市就更低了。比如上海，年初平均供地容积率从1.87下降至1.78，北京也从1.53下降至1.45，均为近年来最低水平。

优质宅地的放量供应，无疑刺激了房企的拿地动力。当然，也推动“好房子”建设驶入快车道。

二是进一步完善“好房子”政策，强化住宅开发规范。

这两年，不少城市推出计容新规，本意是响应“好房子”战略，提高产品品质，调整产品供应结构，刺激购房需求。

但不少开发商一味卷“高得房率”，并以此为核心卖点。这两年市场上出现了不少得房率100%，甚至120%以上的新规产品。

新规产品确实在量价房企都表现突出，但却也导致了存量项目和二手房加速贬值，引发不公平竞争的争议。

上周有媒体报道，北京多个地产项目近期因报规未通过被要求整改，入市进度被迫推迟。核心问题集中于项目得房率超标，与当前政策对赠送面积的限制存在冲突。

据广州媒体报道，6月广州就收紧了计容新规，封堵“偷面积”现象。

目前来看，收紧建筑新规，将好房子“得房率”控制在合理范围内，下一步会陆续落地执行，这也更有利于房地产市场维稳。

未来，开发商对于“好房子”的迭代，肯定不能只卷“送面积”了，而需要在产品、配套、服务等方面都下功夫。

小结

总之，不管是对房企，还是对购房者，接下来政策的呵护都不会少。