今年以来，不少地方政府陆续在打放松调控的主意，但慑于“房住不炒”的威力，最终都逃不过“一日游”“二日游”的命运。

与此同时，城镇老旧小区改造却在紧锣密鼓推进。4月14日，国务院常务会议指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，是需改造老旧小区总量的1/4。

会议特别指出，建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。

不过，有人说，这个市场规模并不大，按照一些地方政府公布的数据，规模只有1000亿左右，即便按4万亿计算，今年也就只有1万亿。

明源君认为，这是只看到表面，而且是以地产开发的思维来衡量。事实上，万科、绿城等都在做，难道他们傻吗？核心原因还是因为这块市场规模足够大，有利可图，而且赚钱方式多种多样。

01

老旧小区改造投资额为4万亿

加上服务，市场规模远超此数

或许是赚大钱赚习惯了的缘故，不少房企和地产人对总盘子几百甚至几千亿规模的市场兴趣不大。这也是一些人觉得城镇老旧小区改造没什么大机会的缘故。

如果仅仅是政府出资，那规模确实不大，但是如果加上居民和社会资本，规模达4万亿。如果再加上后续可持续经营的配套和服务，则市场规模远超4万亿。

一、4万亿，只是硬件提升所需投资额

按照《河北省老旧小区改造三年行动计划（2018-2020年）》，河北省计划用3年时间改造全省5739个小区，涉及3.7万栋住宅……根据该行动计划，改造需资金129.6亿元。

据此有人计算：河北省老旧小区改造的投资，平摊到每户居民身上大概是1万元。就算全国平均每户1.4万元，2020年700万户小区的改造，也就只有1000亿左右的投资规模。

可是，第一，这只算了政府出资的部分；第二，以前的改造十分基础，现在要在此基础上进一步提升。

事实上，城镇老旧小区改造不是新鲜事物。2017年时，老旧小区改造作为重大民生工程被纳入国家计划，并在厦门、广州等 15 个城市启动试点。截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个。

相比今年1年700万户的规模，上述推进速度是很慢的。一是因为还在试点，二是由各地政府主导，财政出资面临资金不足的问题（是主要原因）。

根据改造资金来源的不同，老旧小区改造可被分为“政府主导改造”“业主自发组织、政府适度支持”和“政 府引导、市场运作”三种改造模式。

▲来源：《城市建设》

上海模式中各方的出资比例大致为市级财政补贴 35%，区县财政补贴 40%，业主承担 25%。

个人出资为主的广州模式，居民主动参与度高、社会参与渠道多、改造内容和相关的技术标准也比较全面，对改造方案的考虑全面细致，改造质量高。

往后，改造更多会按照“谁受益，谁出资”的原则，完善居民合理分担、单位投资、市场运作、财政奖补等多渠道资金筹措机制。

此次国常会就明确提出 「鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。」，明显是要走广州模式。

方正证券的研究报告指出，老旧小区的改造分为三部分：楼本体、小区公共区域、完善小区环境，这三部分的改造成本估算分别为400、200、100元/平方米，合计改造一个小区的成本约为700元/平方米。由此计算，整个老旧小区改造的成本大约为2.8万亿元。若再加上企业方利润，保障3%利润+2%管理费，以及对社区服务方面的建设投入，总投资会更高些。

国务院参事仇保兴曾提到一个数字：初步估算，需综合改造的城镇老旧小区投资总额可达4万亿元。这也是4万亿说法的源头。

二、配套服务的市场规模同样十分巨大

4万亿的说法，是投资的视角。跟市场规模略有差异。比如，去年我国房地产开发投资额是13.22万亿元，商品房销售额是15.97万亿元。

城镇老旧小区改造，不只是建筑本身的改造，还有服务管理的升级，这里面同样蕴藏着巨大的市场。

改造完成后的长效治理，完善小区物业管理体系必不可少。因为城镇老旧小区大多没有物业管理，或者是形同虚设。

由于缺乏必要的物业管理，加上不少老人行动不便，不愿意下楼丢垃圾，而是就近将其扔在楼道里，不仅导致小区卫生极差，而且很容易引发火灾。

比如，北京一距离CBD不远的老旧小区，是上个世纪80年代建的，有一万多户居民，仅去年5月份就有两次火灾。

全国共有老旧社区17万个，建筑面积约40亿㎡。从试点地区的实践来看，引入市场化的物业管理公司是大势所趋。

40亿㎡，是什么概念？

2019年商品房销售面积17.16亿平方米，其中，商品住宅15亿平方米。40亿平米相当于去年销售商品住宅的3倍！

数据显示，2018年，中国物业管理行业管理面积为279.3亿平方米，基础物业营收规模为7043.63亿元。40亿平方米，相当于现有物业管理面积的1/7，每年可带来的基础物业营收为1000亿元。

注意，这只是基础物业的营收。加上增值服务收入，会更高。更重要的是，这不是一锤子买卖，而是可持续的，且每年都会增长（下面还会谈到）。

▲来源：中国物业管理协会、明源地产研究院

再加上社区社区养老、托育、医疗等公共服务（从实践看，提供付费公共服务可以实现良性发展），市场规模更大。

02

从拆除重建到提供配套服务

开发商至少有5大赚钱机会

城镇老旧小区改造不像棚改那样推倒重建。

如果说“棚改”“拆除重建”是简单粗暴的“外科手术”，那么当前要求的老旧小区改造则是保守精细的“中医疗法”。

这让不少房企怀疑：能干吗？有利可图吗？

当然！事实上，早已有不少房企参与其中。比如去年4月中旬，嘉兴中心城区老旧住宅区改造与房地产企业技术合作，就举行了签约仪式，南湖置业、中房、佳源、绿城、万科等7家品牌房地产企业与7个老旧住宅区结对。

这是因为，老旧小区改造，至少以下机会：

一、部分小区过于老旧，还是得拆除重建

对城镇老旧小区改造，过去处理的逻辑是：拆>改>留，典型的比如前几年轰轰烈烈的货币棚改。现在的逻辑是：留>改>拆。

但是留>改>拆，不代表绝对不能拆。

城镇老旧小区改造，得因地制宜。有的房屋框架是好的，改造之后，居住功能可以得到很好的提升。可是，有的小区房屋没有钢筋，地基也不稳，还是得拆。

比如上海静安区彭浦新村的彭三、彭一小区，小区内房屋建筑大都建造于20世纪六七十年代，均为砖混4—6层房屋，共有58幢，居民2588户。

在判定原有老旧房屋几乎没有改造价值后，静安区决定对数十幢不成套房屋拆除，并在原址上进行重建。

▲图片来源：看看新闻

新建成的小区不仅配套了1500平方米社区商业，还配有社区警署、城管、为老服务中心、有线电视用房、业委会及物业管理用房，增加了218个停车位。

类似这样的老旧小区数量不少，整体拆除重建是房企擅长之事，可施展的空间很大，因为核心城市核心地段的小区，即便只是解决停车场的问题，也能极大地提振整个小区的价值。

二、可以增加额外面积，用于出售或出租

即便是不能拆的，同样有各种办法，在原有的基础上增加额外面积，这些多出来的面积，或直接出售，或对外出租，都可以获取收益。

目前，增加额外面积有以下三种操作方式：

第一种，通过不同小区的合并，设施整合，实现配套、空间、环境叠加赋能，又能腾出空间。

例如，相邻的A、B小区，A有篮球场、乒乓球场，B有花园、儿童娱乐设施等，如果将两个小区合并，设施就能倍增，活动空间也增加。因合并推倒院墙、整合巷道留出的空间则可以修建立体车库，或者修建绿化带。

这并非只是设想，事实上，成都早在2018年就有社区在尝试合并改造小区了。高新区蓓蕾东巷1、2号小区按照“一院一策”原则，以及院落实际情况和居民需求，确定了院落合并改造方案，改造后，大门新添了门禁系统，院内宽敞干净，车辆停放有序，楼房外立面和雨棚也进行了更新改造。

这种模式下，可以通过优化规划设计，对边角废弃土地、地下空间二次开发，改为停车、商业服务、运动休闲、养老服务等设施，为投入改造的企业带来土地经营效益。同时，在水系统、供热、网络、电梯改造中，鼓励建造商与运营捆绑，在运营收费中实现资金平衡等等。

第二种，在原来住宅的顶层加盖一层，或者做地下筒式立体停车场，用于出售或者出租……

小区不合并，同样可以新增空间。

针对部分低楼层的居民觉得自己不需要坐电梯，装电梯不出钱等扯皮的现象。上海率先进行规划尝试，提出“6+1”模式。

所谓的“6+1模式”，是指由开发商出资在原有6层住宅顶层加盖一层，加层房屋出售所得用于补贴电梯安装与前期保养费用，业主只需支付电梯运行费。

2016年，上海 10 多个小区启动前期准备，并得到 100%业主签字同意。

中建安装华西公司承建的西安市雁塔区2019年老旧小区改造EPC总承包项目，在居民同意、条件允许的情况下，预备建立一座直径20米、面积314平方米的地下筒式立体停车场，届时可存放120余辆机动车，既不影响地面绿化效果，又可有效缓解老旧小区停车难问题。

这些，都可以为开发商带来收入。

第三种，依托建筑物整体移位技术，首层顶升增层、地上和地下一体化开发，大幅增加空间。

城镇老旧小区改造新模式将城市空间开发与老旧房屋升级改造相结合，其实是一种基于小区功能提升改造与可持续发展需求的城市二次开发建设，同时也是一种新型房地产产业发展模式。

对此，有房企提出，可以采用如下模式增加额外空间：地上将原楼房从首层开始整体抬升2-3 层，在整个既有小区范围内，地下增设 2-3 层地下室，局部区域根据需求增加新功能。

建筑物整体顶升技术属于建筑物整体移位技术的分支，早在20世纪90年代就已经有成功实例，目前该技术较为成熟。

而且，实际顶升过程中，在处理好临时上下楼和给排水设施的条件下，现有技术能保证顶升施工过程中2 层以上居民的正常生活。

新增空间功能划分与分配上，将地上新增空间的一部分作为小区物业用房、公共活动空间; 其余部分按居住和商用功能对外出售。新增地下空间用以提供 停车、仓储、地下交通疏散通道等功能。既可以更好提升小区居民的生活品质，又能让参与其中的企业有利可图，实现多赢的局面。

三、扩大物管面积，通过服务和配套赚钱

去年以来，物业管理成了风口上的猪。去年，很多房企的业绩表现一般，但上市物业公司却十分亮眼。

经过此次疫情，物业管理的价值进一步凸显，备受资本市场青睐，很多上市物管公司的股价持续高涨，估值倍数已经比腾讯、阿里还高。

与此同时，规模战早已打响。为了降低对母公司的依赖、快速扩大规模，物管公司的收并购此起彼伏。

比如，雅生活服务通过大举收并购，合约面积在两年内增长近3倍；为增加独立第三方物业开发商的项目数量，碧桂园服务于2018年建立了一支市场拓展团队……

如上所说，目前很多老旧小区是没有物业管理的，一旦老旧小区改造完毕，顺带承接小区的物业也是顺理成章的事情，这对于物管公司来说是一个很大的增量市场。

截至去年底，上市物管公司中市值第一的碧桂园服务，合同管理面积（除“三供一业”业务）达为6.85亿平方米，收费管理面积约为2.76亿平方米。40亿平方米的城镇老旧小区物业的空间十分巨大，仅今年1年就10亿平方米！

当然，由于很多老旧小区以前没有物业或交费很少，推进可能会有困难。但服务好了业主是愿意交钱的。例如，为打消业主疑虑，愿景集团在北京劲松小区改造后，采用物业服务“先尝后买”的模式，居民看到了实实在在的变化，小区居民的分项服务费收缴率很快就达到了95%！

北京朝阳区东湖街道利泽西园一区小区改造后，物业从2015年物业费收缴不足20%上升到2018年83%。

除了收缴基础物业服务费，获得固定现金流以外，作为与业务交互最频繁的触点，还可以作为线上入口导入社区消费，布局教育、养老、医疗健康等社会公共服务（国常会要求引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务）。

愿景集团参与改造的北京劲松小区，除了收取基础物业管理费，低效资源被改造成便民菜站、洗衣店等惠民网点，有租金收入；停车位有收入；引入养老、医疗以及上门的保洁、家修等服务，也会带来收入。

虽然目前看来，增值服务的种类已经十分丰富，但是，未来挖掘的空间依然非常之大……

碧桂园服务总经理李长江就认为，疫情后家庭消杀和消毒服务将成为业主的刚需，市场量级是以亿元为单位的；还有线上服务等。

再来看一下万科在其管理小区的布局：

万科第五食堂（餐饮）；万科朴邻（二手房交易和新房代理）；万科装修（房屋翻新和新装）；万科V24（生鲜、小型便利店）；万科双语学校（私立教育中小学）；万科桶装水（纯净水管家配送（合作））……

四、可提前锁定拿钱走人的购房目标群体

部分老旧房屋，人均面积极小，只能采取“抽户”改造。

比如上海市区位于黄河路的承兴里，是建于上世纪二三十年代的砖木混合结构里弄式石库门建筑街坊。百年历史的老式里弄房，早已斑驳不堪。

而且，2000多平方米空间竟然居住157户居民、7家单位，平均一个门牌有6家住户，面积较大的不过十几平方米，最小的只有4平方米。

承兴里最终确定，将采用抽户的方式，实施综合改造。面积小的人家搬走（留给剩下居住的人），但能拿到相应的货币补贴。

类似这样的老旧房屋不少。比如在广州越秀荔湾的老城区，一套房子可能产权人有几个，甚至几家。要改造就必须要有一部分人搬走。

有些，甚至所有人都要搬走，比如上海市黄浦区福佑地块被整体征收，以成片保留大量上海老城厢的历史建筑肌理和风貌，并将原有居民住宅改造为商业开发和公共空间。

搬走的人当然得买房。参与改造的房企，当然可以近水楼台先得月，向他们兜售自家开发的项目。

五、改造老旧小区，提升新建项目的价值

北京万科“观承.大家”别墅项目，对小区周边的各种市政设施、公园、荒地、河流等进行义务改造升级。

比如，在通往小区的市政路两边种满了笔直的法桐，让这条路变成了一条充满仪式感的“法桐归家大道”；把项目地块边的那块待征绿地，做成了一个充满诗意的公园“鹿鸣公园”。

既让大家得了好处，自身项目也变得更好卖。

城镇老旧小区改造其实也可以这么玩。因为现在核心城市招拍挂土地越来越少，很多房企都在城市更新上动脑筋。

如果你家项目旁边都是破破烂烂的老旧小区，必然影响新建项目的价值。相反，如果你把附近老旧小区改造了，或许改造本身赚钱很少，但提升了新建项目的价值，这笔账并不难算。即便不是紧挨着的，老旧小区改造后，整体区域价值得到提升，在周边拥有较多资源的房企能够间接受益。

方正证券的研究报告显示，根据之前上海徐汇、杨浦区的小区改造后市价来看，改造之后平均提升5000元/平米。

而且，老旧小区改造你干得好，当地居民和政府看在眼里，获取拆除重建的城市更新项目自然也容易得多。

小结

跟增量开发相比，城镇老旧小区改造的利润空间当然小很多，但由于规模较大，而且赚钱方式多种多样！整体利润额还比较可期。

而且，经过前期试点，一些房企已探索出“区级统筹，街乡主导，社区协调，居民议事，企业运作”的“五方联动”机制。还不行动？！（作者：明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员 艾振强）