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地产行业3大神话破灭!地产人何去何从?
作者:天风


地产行业曾经有过很多神话,其中最著名的3个神话是:

1、 地产巨头大而不能倒;

2、 一二线房价永远涨;

3、 房地产老板最有钱;

 

过去2年,这3个神话逐一倒掉,到底是因为什么呢?

在这3个神话倒掉之后,地产人在选择行业、企业的时候,又该如何抉择呢?

下面明源君详细来说……

 

“大而不能倒”

不能倒的,绝不是企业的老板

 

“大而不能倒”的神话主要有2个逻辑。

 

第一个逻辑是市场层面的:

有人认为,地产巨头在全国各地都有项目,内部资源可以互相调配,这个区域出了问题,另一个区域可以支援,三线出了问题,一二线可以支援,所以永远不会有大的风险。

 

持这种观点的人,忽略了2个问题:

首先,很多地产巨头的野心太大了,他们在把杠杆用到了极致,以扩张规模。为了达到这种极致,他们本来就通过各种先进的技术手段,就在各个区域之间充分调配资源挖掘潜力,内部根本就没有余力了; 

其次,在金融系统,也就是融资、贷款相关的机构之间,几乎是全国一盘棋的。地产巨头某个区域还不上钱了,某个项目被查封了,这样的消息,一夜之间就会在全国传开,很快,这家巨头所有的区域,借钱都越来越难了……

 

第二个逻辑是相关政府机构层面的:

有人认为,地产巨头手头有大量项目,外面有大量借款,一旦自己暴雷,还不上,可能就会影响市场稳定,政府部门就会出手相救。

但问题就在于,政府部门要救的到底是什么?

 

首先,政府部门可能不希望出现大量的项目烂尾,希望大部分项目都有人接手;

其次,政府部门可能不希望出现大量呆坏账;

事实上,房企暴雷的风险,与一些以虚拟资产为主的企业相比,风险相对较小。土地、房子、项目,这些不会凭空消失,都还在,只要运转下去、变卖出去,大部分窟窿都可以填上,风险更多是周转不开的风险。

政府部门在这个时候,一般都会选择更加靠谱的大企业、大股东来接手。

历史上,好几家大房企危机时刻,变换大股东,企业的壳却运转至今甚至还加速发展就是明证。

 

所以,大而不能倒的,是巨头的壳,而绝不是巨头的老板和管理层。

 

“一二线永远涨”

不会大起大落才是正确答案

“15%”是个标准

 

2021年,深圳等地房价的横盘、下跌,打破了这个神话。

比“一二线永远涨”更早的神话,是“房子永远涨”。后来可能是发现三四线好像波动较大,又出现了“一二线永远涨”的神话。

 

一二线聚集了最优质的各种资源,比如好工作、好医院、好教育等等,所以从市场角度来说,从5年、10年长周期来看,其房价肯定是持续上升的。

但是,短周期来看,一二线都曾经大跌过,比如2009年。

 

中国的房地产市场,从来都是政策决定其走向的。

因城施策之后,地方政府手里的牌足够让其达成想要达成的调控目的!

影响房价的无非供需:

调节一手房供应数量,长期来说可以控制卖地数量,短期来说可以调整预售条件。

调节二手房供应数量,可以规定上次交易完成后几年内不准交易。

调节买房客户的数量,则可以通过限购、限贷等等来完成,而且可以通过增加限购、限贷的细节条款,精准调节。

 

明白了地方政府可以达成精准调控目的这回事,我们就可以看看地方政府的调控目的到底是什么。

笼统来说,就是不准大起大落。

那么,跌多少算大落,涨多少算大起呢?

日前,岳阳市住建局下发了《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》,明令禁止楼盘降价超过15%。15%,就可以看做是房价短期内上涨或下跌的政策底。

为什么是15%呢?

按照明源君的理解,目前国内的首付,有的地方是3成,但还有一些地方是2成。

一旦房价下跌超过20%,那么可能就会有业主放弃还贷,所以,只要将下跌控制在15%以内,就没有大的风险。

 

“房地产老板最有钱”

综合开发风险升高,导致财富缩水

 

2021胡润中国富豪榜,前10名,竟然没有一个地产老板,这是史无前例的事情。

就在2020年,前10名中还有2位地产老板,之前则更多。



地产老板在财富比拼中为什么会落后呢?

核心是2个原因:

1、 房地产项目利润率下降,在同等规模下,房地产老板到手的钱少了;

2、 在各种调控下,房地产行业风险提高了,在资本市场的估值,远远比不上其他一些行业;

就房地产行业内来说,资本市场给物业、代建等企业的估值,也是综合房企的很多倍。

为什么呢?综合开发链条太长,融资、拿地、开发、销售、运营……,每个环节都有风险,资本先天厌恶风险。而物业、代建,只是其中一个环节,其他环节的风险被隔绝了。

 

从最新的富豪排行榜来看,互联网公司固然占了大头,快递、矿泉水饮料、农业这些过去很多人看不起的行业,都占据了自己的一席之地。

 

神话之后,地产人如何选择?

 

这3大神话的倒掉,可以带给地产人哪些启示呢?明源君觉得有以下一些……

 

一、 选择企业:“壮”比“大”更重要,抗风险能力强比高速增长更重要

 

以后地产行业要靠能力吃饭了,地产人的职业发展就不要一味求“快”,而是要看在自己的职业生涯里,有没有学到真本事、积累下真资源。

与其在一个快速膨胀很快暴雷的企业里做到中高层,一朝暴雷,声名狼藉。不如在一个讲求品质、稳扎稳打的企业里慢慢发展,厚积薄发。

 

二、 选择项目:城市和位置不是一切,要看是否适合自家

 

之前,行业利润率高,只要选对了城市拿地,就不存在亏本,无非是赚多和赚少的问题。

同样的一块地,甲企业做能赚钱,乙企业做会亏本的情况越来越多了。

在整体下行的城市,一样有卖爆的楼盘。

这背后考验的是房企的产品能力、品牌溢价能力、成本控制能力、周转速度等等。

拿地,地块本身之外,更要看土地和房企自身能力是否匹配。

 

三、 选择行业:真的热爱,坚持下去必有收获;只为赚钱,年纪还小,可以考虑转行

 

地产行业有一段时间是“最能创造财富”的高收入行业,现在虽然有所下行,但仍不次于其他行业,成为成了高收入行业之一。

如果你只是想获得一个高收入,年级还小学习能力挺强,那么可以考虑转行。

未来哪些产业会更有前途呢,明源君认为有3类:

1、 与生命科技、基因技术相关的大健康产业;

2、与芯片等硬软件有关的高科技产业;

3、为00后等新生代新兴需求服务的相关产业。

而如果你是真心热爱地产这个行业,喜欢自己的专业,那么就坚持下去,一定会有回报。(作者:明源地产研究院  天风)

 

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