曾几何时，“产业新城模式”备受追捧。一方面，是因为房地产行业越发成为规模与数字的游戏，单调乏味；另一方面，“产业新城模式”可以让人们在一个地方工作和生活，解决过去城市发展过程中，摊大饼式的发展模式带来的交通拥堵、污染严重、通勤时间长等问题。

这种模式受到各地政府的欢迎，大量房企也纷纷布局。仅50强房企，就有45家布局了产业地产，其中不少都想玩“产业新城模式”。

可是，几年下来，追随政策布局产业地产的房企，取得的成果并不多。与此同时，“产业新城模式”的模式也开始走下坡路。到底是企业自身的问题，还是这个模式本身就存在问题？明源君认为，用张瑞敏那句话来解释，最为合适——没有成功的企业，只有时代的企业。时代变了，过去的模式可能不再适用了。

分化时代，房价普涨的盛况结束

产业新城模式的现金流随之严峻

过去几十年，我国城市高速发展。但很长一段时间，各地的城市摊大饼式发展，职住是分开的，造成了钟摆城市。

一方面，很多新城只有一堆住宅，但是缺乏产业，沦为睡城。

另一方面，有产业的地方缺乏居住区，下班时间就没了人气。

产业新城，就可以很好地解决这个问题：人们居住在工作地附近，骑个车、甚至走个路就可以到单位，简直不要太爽。

这种模式下，地方既建了新城又有了产业和税收，政府连招商引资都省了，自然愿意给开发商低价土地。

开发商低价大量拿地，通过卖房带来的现金流反哺产业，然后去招商、培育、发展产业，产业做大之后可以为当地带来税收，也会反过来带动房地产的升值。看起来这是一个非常完美的正向循环。

然而，房地产销售是有周期的。在此轮调控之前，我国房地产每2-3年有一个小周期，若投资布局失当，手里的钱又不足以过冬，就不得不变卖资产，甚至破产倒闭。

粗略统计，17年前的百强房企，如今83%已经被淘汰出局。由此可见，即便在“非常赚钱”的房地产行业，以及“可以躺着赚钱”的时代，洗牌也无时无刻不在进行。

危机时刻，现金流就是企业的命。产业新城的模式本身，决定了其对资金的占用远比纯住宅开发要严重得多。

之所以以前矛盾不突出，一是因为以前的房地产周期很短，低迷一段时间之后又会迎来新一波的上涨，而且是普涨；二是城市化率还不够高，刚需占据主导地位，偏远地区产业新城的房子，也不愁卖。

如今，这两者都发生了很大的变化：

一是房地产小周期和普涨都没有了。去年万科上午拍完地，下午施工就进场了。对此，郁亮接受媒体采访时表达了无奈：因为一测算只有4个点的净利润，再不抢时间，也是亏钱的。我们差不多要变成加工产了！

二是城市之间甚至城市内部不同区域之间的分化越发严重，最典型的，去年以来，深圳、杭州、上海等城市相继因为楼市太火热，加码调控，同时，天津、石家庄等地的房价跌回几年前。地处偏远地带的产业新城，即便有产业基本面也远没有中心城区那么坚实，销售很容易陷入困境。这样一来，开发商很容易陷入现金流紧绷状态。

数字经济，最需要的是人才资源

产业新城低成本的优势随之丧失

现金奶牛出了问题，已经很致命。如果只是这样，收缩规模，把产业做起来，也还有一线生机。然而，令人遗憾的是，过去的那种产业逻辑，今天也渐渐开始走向没落。

众所周知，自有人类文明以来，到目前为止，我们先后经历了农耕文明、工业文明，以及现如今的信息文明时代。

农耕文明和工业文明时代，都需要大量的土地资源和红利。农耕文明不用说，随着人口的增多，技术没有实质性提高，劳动在土地上的边际产量递减，必须要不断获取新的土地，表现形式就是侵略。工业文明时代，生产大发展，开设厂房，同样需要大量的土地资源，对外贸易还催生了海外殖民。

改革开放以来，我国从从省到市，从县到乡镇，各类企业如雨后春笋，之后慢慢形成产业集群，各地的产业新区随之遍地开花。这时，产业的典型特征是劳动密集。

工业文明、城镇化，使得产业新城模式广阔天地大有可为。

可是，进入信息文明时代，中国经济的发展升级到了不主要靠土地资源扩张的阶段，驱动经济发展的引擎是以信息产业、互联网、智能制造等为核心的数字经济。数字经济最需要的不是土地资源，而是人才资源。

几年前，明源君对话中部城市一家百强房企的总裁，该老总告诉明源君，他们公司正在孵化互联网业务，也舍得开高薪，但候选人一听说要到公司所在地办公，就纷纷没了意向，最好公司只好将互联网业务放在了北京。

该百强房企集团总部所在地是新一线城市。如果城市能级更低的地方，更不可能招揽到优秀的数字经济人才。

没有人才，就算土地资源、办公成本再低廉，也难以吸引产业到这种地方去。如此，产业新城就没有了优势。

当然，低能级、城市化水平低的城市，还是需要依靠劳动密集型的产业，需要土地扩张的红利。产业新城也符合城镇化发展的大方向。

高能级城市产业转移，也能给这些城市带来一些机会，比如，2008年后，珠三角劳动密集型产业就逐步向东西两翼、粤北山区转移。

但是，产业新城容易落地的地方普遍存在以下问题：

一是距离港口相对较远，无论是GDP总量还是增速都较慢，本身产业基础就比较薄弱。从现实看，产业新城模式落地最多的是北方。

▲ 来源：陆铭教授的演讲PPT

二是产业新城模式下，开发商的客户其实是各地政府——为政府建设城市，招商引资。可是政府这个客户，在产业园真正投产以前，是不会给开发商回款的，导致回款期限往往长达两三年，甚至更长。因为这些地方的政府，本来就没什么钱，无法用现有的财政收入来支付开发商的服务费用。

越是缺钱的地方，越需要产业新城。陆铭的研究显示，新城到老城距离越远，则债务/GDP的比率越高。这是一个死结，基本上没解。

这种恶性循环下，产业新城模式的路自然越走越窄。因此，这两年，有些开发商不得不关闭一些园区，认亏出局。 

以人为中心的产城开发模式

对开发商提出了更高的要求

产业新城的模式在走下坡路，是不是说明产城模式不行了？非也！产城融合没问题，只不过玩法得变了！以前，是产能不足，投资和出口对经济增长的拉动作用巨大，城市产业主要是劳动密集型产业，是“产-城-人”的逻辑。

如今，我国城镇化率已经突破60%，消费占据了绝对主导地位，城市发展的模式与动力都发生了巨大变化。核心城市产业由简单的生产加工类劳动密集型产业，转向科技研发、技术升级的资本与技术密集类产业，城市发展核心是为高精尖的科技人才提供高质量工作环境、完善的公共服务、舒适的生活环境，如此，才能留住人才、集聚产业升级资源，进而实现科技创新和产业升级。

换句话说，现在的逻辑已是“人-城-产”。

比如，公园城市理念下，成都的经济组织方式快速由“产城人”向“人城产”转变，经济发展最终要服务于人的生活。

2019年2月，一宗位于菁蓉湖东畔、用地面积近300亩的商住用地成功拍出，该宗地的出让条件中包括：竞得者需引入国际一线酒店、国际化会议中心、艺术酒店、智慧全产业链中心、国际学校等，并全部自持。

▲ 菁蓉滨湖湾所在地块建设要求（截图来自于宗地出让文件）

商务+商业+产业+教育+住宅……一样不落。如此高的产业准入条件，就为了为了保证项目能够围绕“人”而进行产城开发。

近年来，即便是城市核心区，近年来也在发展CAZ（中央活力区），在CBD的基础上，增加更多活力元素，打造工作、休闲、生活一体化的现代办公区，文化展示体验区……

对开发商来说，要做产城融合难度更高了。

首先，地段上一定是聚焦于一二线城市的优质地段，而不是产业新城那种距离城市中心的偏远地带。

其次，除了产业，还要有城市服务升级的配套才行。

比如，星河在涉足产业地产之前，就已经做了很多商业——cocopark，还涉足各种产业实体经营；金地也布局了教育、养老、体育等配套产业。

最后，不能只做存量，而要做增量。什么意思？过去搞个产业园，招商，无非是把别人的客户挖过来，更像是存量的零和博弈。虽然开发商也开始提供办税、咨询等各种服务，但总体上还是包租公的角色。

做增量就是自己还要能孵化出高科技企业出来。比如，金地长期深耕于产业投资孵化，现已投资4支全球知名创投基金，聚焦产业前沿项目进行战略投资，涉及人工智能、大数据、云计算、芯片研发、生物科技、基因检测等领域。打造出了“科技投资、企业孵化、园区建设，一体化协同发展的金地产业模式”。

到2020年6月底，金地自主开发及轻资产运营的纯产业类项目共30个，包含国内项目26个、海外项目4个，总面积超300万平方米。

星河产业也是如此。其不仅真的在做产业地产，而且是重资产持有；不仅仅满足于做入驻企业的房东，还做起了股东。成功探索出了一条“产·城·融·投”四位一体的经营模式，以产促城、以城兴产、产城融合、融投并举，实现“产业、城市、资本”的和谐发展与共赢的道路。

▲ 来源：星河产业官网

目前，星河产业的盈利中，租金约占70%，资产的运营占到10%左右，投资收益如果折算下来会占到百分之二三十，但有些星河还不着急走，真正兑现的可能百分十几，剩下的是增值服务的收入。星河产业的目标是，七八年以后租金在总收入的的占比下降到50%，投资的占上升到4成左右。

小  结

相比住宅开发的单调，产业新城模式确实让人眼前一亮，也在特定阶段做出了其贡献。但这个时代正在快速过去。过去，只需要做宽度和广度；未来需要做密度和厚度。虽然坚持产业新城平台化、加大对外合作依然有空间，但已不是主流。（作者：明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员 艾振强）