关于房地产行业，业内已形成共识：高速增长一去不复返，三道红线紧箍，杠杆红利等彻底消失。行业利润越来越薄，客户需求越来越细，产品迭代越来越难，行业高度竞争的残酷，越来越像制造业。

面向未来，该如何破局、如何发展？这是每家房企当下最为关注的问题之一。

对此，行业早已喊出房地产进入制造业时代，要向制造业学习的口号，但知易行难，做得好的凤毛麟角。一是过去行情好钱太好赚，动力不足；二是隔行如隔山，缺乏先进制造业基因的房企，学习制造业的转型困难重重。

不过，如今，这个问题已经由做不做转变为怎么做。明源君环顾地产行业，认为美的置业是将制造业精神贯彻得最彻底的一家，它早在制造业的土壤里，构建了一套“房地产制造业”的底层经营逻辑，其做法颇有借鉴意义。

吸收先进制造业的精髓

应用于地产开发全流程

学习制造业，房企该学习什么？对标先进制造业，成本计算精确到分，生产流程精确到秒，即使低利润，也能凭借精细化运营优势，获取可观的规模回报；同时，融入数字化、互联网思维者，响应客户需求迅速，产品迭代日新月异；再说及像华为、苹果等那样投入研发，建立发展护城河；总体而言，房地产行业差距明显，如在成本控制上，房企动辄万元、百万元，对比制造业精确到“分”，确实野蛮粗放。

学习制造业不在于照搬教条，而在于结合行业规律，立足创新投入、产品落地、服务水准，以及全过程管理，吸取制造业精细化管理的精髓。作为骨子里流淌着制造业血液的美的置业，又是如何遵循制造业生产精细化、管理精细化、产品和服务精细化的逻辑，搭建、完善自身组织模式，向“制造业”不断变革和升级的呢？

一、制造业投资逻辑：高度聚焦，打造“根据地+卫星城”模式

全球价值链分工是制造业的基本趋势。成功的制造业企业往往始于专注某一细分市场，投资逻辑高度聚焦某一品类或品种，形成、积累优势活下去，再以自身核心产品为基础和纽带，整合供应链，围绕为客户提供解决方案，形成深耕细分市场的闭环。譬如华为立业之初，先单品突破，再定位从骨干网到接入网，从有线网到无线（移动）网的解决方案供应商，过程非常聚焦。

地产行业投资围绕城市展开。过去，乘着行业高速增长的趋势红利，攻城略地，是大多数房企的常规操作，既可扩大战略纵深，又可享受城市轮动红利。但是，当大周期可遇而不可求，扩地盘、打游击、冲规模难以为继，投资效率低，风险反而增高。高度聚焦比较优势城市，锚定细分市场，精准投资，精耕细作，牵引、塑造体系化运作模式，越来越成为企业所珍视的生存之道。

2018年，美的置业专注城市深耕与升级战略，先后进入了广州、杭州、天津、武汉、郑州、珠海等一线、强二线城市，提升城市等级；同时，公司深耕的徐州、佛山、邯郸等城市，均跻身当地前五，2017年新进城市常州，三年即进入当地前三（数据来自克而瑞2020年1-6月销售数据）。2020年，公司11个区域公司中有6个销售额破百亿元，其中销售额超过40亿元的城市11个，合计贡献51%的业绩。

在深耕超10年的徐州，由于深谙当地市场规律和需求，客户基础和口碑有了较好的积累，深耕红利效应明显，常年位居徐州市场第一。

以徐州铜山项目为例，项目所在地是徐州的极刚之地——潜在供应最大、成交均价最低，但美的置业在当地的项目首开720套去化700套！

近期，美的置业进一步提出聚焦40个左右城市，打造“根据地+卫星城”模式。根据地就是公司已有优势或者相对优势的城市。区域向根据地集中火力和资源，扎根坚守，做大做强，适机适量渗透其周边卫星城，拒绝游击其他新城市的诱惑。

二、制造业产品思维：以客户为核，通过标准化和差异化创造客户粘性

产品力是行业老生常谈。但研究显示，近几年，整个行业的产品质量不仅没有提升，还存在一定程度的下降。

相比之下，制造业企业面向的消费者群体更庞大，但投诉量反而要少得多。原因在于经历了激烈的市场竞争，制造业在产品和客户服务方面都付出了巨大的投入。市场和客户意识强烈。“市场要什么我生产什么。”尤其在互联网及数字化武装下，呼应客户需求的反应体系值得房企借鉴。

作为每个成长阶段都历经充分市场化竞争的品牌，美的置业做产品有深刻的制造业烙印，在多维度城市和客户研究基础上，精细化平衡客户需求和利润导向，打造产品力五维体系——产品管理、产品发声、产品创新、产品体系、产品标准化，提升产品精准度、创新力、适配性和周转力。

进行标准化产品线开发，实现产品适销对路，做细项目全周期价值兑现。产品标准化管理体系通过搭建产品方案库、原型库等方式，实现精细化体系管理，并建立具备自主迭代能力的长效保障机制，不断升级产品性能，创新生活场景。

在智慧、健康差异化优势打造上，2014年启动智慧家居战略，次年提出5M智慧健康社区理念，以智慧和健康作为产品的标签，并不断迭代升级。

通过多年的持续研发投入与落地实践，已经逐步在行业内形成了“智慧地产制造商”的标签。在产品智能化方面，形成了智慧家居产品矩阵，行业首个自主研发具备自我思考和自我学习能力的AI超级大脑，且所有智慧社区和智慧家居场景集成到云邻社区APP。

明源君在美的置业的智慧样板间，体验了“毫米波无感监测”、“AI智能眼”等黑科技。毫米波无感监测是一种广泛运用于无人驾驶领域的技术，运用到家居生活后，可以实现监测睡眠时心率等身体状态，根据房间人数自动调节空调温度等功能；AI智能眼可以实时监测家庭成员意外摔倒并发出预警。

在健康社区方面，2020年联手清华大学推出维G健康社区，将疗愈理论首次运用在社区，升级了《美的置业健康标准》，涵盖3大健康板块、11类健康系统和220项健康措施。

2020年10月底，举办5M智慧健康社区发布会，宣布未来将贯彻100%全精装，100%智能化落地，满足客户消费升级，创造产品溢价。两个100%不是简单一句学制造业，背后要有整套围绕客户、产品、服务的系统标准，贯穿支持全生命周期。譬如智能化服务，美的置业睿住智能搭建了专业的智能科技家居服务生态体系，直击房企智慧社区、家居售后服务缺位的行业痛点。

三、制造业管理方式：数字化转型，向管理要红利

2018年下半年开始，随着三四线棚改货币化退潮，不少房企已经感觉到压力，为应对融资难、周转难等问题，很多房企提出了“以销定产”的策略。可真正实施下来困难重重。很多房企招了一大堆人才、制定了一系列规章制度，收效甚微。为何？因为缺乏落地工具。数字化就是最好的工具。

美的置业在行业内较早推行数字化战略，目前，其大运营数字管理驾驶舱贯穿“储-建-融-供-销-存-回-结”的全流程，打通各业务系统，赋能业务高效和精细化运营。2020年，其数字化运营上线系统超40个、模块超800个，初步估算，伴随主数据系统的深度打通，组织管理行为可以压缩50%。

以提升服务力为例，数字化客户服务平台，从问题抓取、精准派发，到监督限期解决，再到客户回访，实现了问题解决的闭环式管理。

再以数字化营销为例，2020年官方线上销售中心“美的置业云”全民营销金额232亿元；截至2020年底，累计注册用户421万，有力地促进了公司自销渠道的构建，营销收效明显。

学习制造业产业生态整合

聚焦科技人居生态开辟第二跑道

近年来，规模房企纷纷寻找增长的第二曲线。美的置业的选择，依然是“制造业”的风格。

如果说，脱胎于制造业，学习制造业是其初心，那么，成就地产中的“制造业”，则是其更大的愿景。

2020年底，公司“一主两翼”战略升级为“四大主航道”，即地产开发、大服务、睿住科技和商业运营协同发展。其中基于自身产业优势，美的置业选中了智能化和建筑工业化作为“第二跑道”，打造睿住科技，以品牌基因里的制造业产业链整合思维，专注构建智慧、健康、绿色科技人居生态链。

一、用科技创新加速产业链垂直整合的二次创业

建造效率较低，质量参差不齐，是过去行业规模粗放增长广受诟病的地方。如何更高效地建造更高质量的房子，产业化是绕不开的道路。

睿住科技坚定地走在这条路上。聚焦智慧绿色人居，多年培育和积淀下，目前睿住科技可提供从设计、软硬件产品生产销售到安装运维的整体解决方案。

智能产业化是用科技创新，让房子更智能，建筑工业化则通过技术革新，让造房子更高效，二者异曲同工，均指向用制造业思维造房子，且与房地产开发主业高度协同，并非盲目跨界。

用科技创新加速产业链垂直整合的二次创业，是美的置业内部对睿住科技的定位。目前，美的置业自主开发了行业首个一体化系统平台，将智慧家居和智慧社区全景服务深度打通，已在60多个已交付项目中完成落地，服务超过7万户家庭。这个系统可以与美的集团的智能家电和百度、华为等品牌的智能单品实现互联互通。

在建筑工业化方向，瞄准装配式建筑和装配式内装，已在全国布局了5个装配式建筑工厂和1个装配式内装工厂，不仅能赋能自身开发业务，同步拓展外部合作，向第三方输出PC构件等产品。

明源君曾在广东佛山的美的置业总部19楼，参观了智慧绿色人居样板间。除了全屋智慧家居外，它最特别之处在于，天、地、墙采用装配式内装体系，全部干法作业安装而成，两个洗手间皆采用装配式整体卫浴。

令很多参观者点赞的是，整个智慧精装样板间98平米，仅靠5个安装工人，短短25天全部完成。由于全干法作业不产生噪音、粉尘和有害气体，不仅不影响正常办公环境，让整个样板间安静地生长出来，而且连一墙之隔的员工也悄然不知。

此外，全装配式内装工艺成本与普通装修大体相当。当规模化量产后，成本可大大降低，既高效，又环保，且能兼顾经济效益。

得益于深厚制造业基因和产业链的资源及供应优势。截至2020年底，睿住科技累计申请专利462件，位居行业前列。

同时，美的置业还通过资本的力量搭建智慧产业生态，扩大在智能家居赛道的生态链战略投资,包括投资深圳欧瑞博、上海图正等。

自研和投资，相互推动。设计研发驱动筛选业内优质创投企业；扩大生态链战略投资，则强化和延伸自身系统平台的使用场景，最终形成软硬件一体化的核心竞争力。

二、向第三方输出，打造独立产业

随着5G、AIOT、大数据和边缘计算技术成熟和应用，智慧社区、智慧物管和智慧家居渐成人居环境的刚需配置，市场空间广阔，暂无寡头品牌。

截至2020年底，睿住科技已服务第三方客户166家，2020年营业收入中很大比例来自第三方业务，服务了50强房企中的18家，碧桂园、恒大、保利、融创等都是其重要合作伙伴。

此外，无论是智能产业还是装配式内装，除了做增量市场，还能做存量改造，目前已经完成了近40个存量老旧社区的智能化改造，在行业首屈一指。

装配式产业方面，规模效应和供应链生态也正在形成。明源君了解到，其佛山和徐州的装配式工厂投产后，产能已发挥到最大值，凭借自身的品牌力和综合实力，将进一步合作拓展周边小工厂，通过制定生产和交付的标准规范，形成一个供应链生态平台。

事实上，公司在发展第二跑道之初，就定位将智慧健康和建筑工业化这两个方向培育成独立的产业，以期通过为客户提供领先的整体解决方案，去开拓、建立自己的市场生态，通过为行业发展创造价值，创造属于自己的品牌价值。

朝制造业组织模式变革

拆除“部门墙”打造极简极效组织

当土地红利和金融红利不再，管理红利成为焦点。管理红利的核心是什么？即以经营为中心，让管理创造最大价值。

制造业企业的特征是以客户为中心，以产品品质为根本，以有效成本及有效规模为底线，组织机制极简高效；设置精简流程、精准授权机制，责权利相统一，实现高效决策和精益运营。

美的1998年提出分权体系，“集权有道，分权有序，授权有章，用权有度”的“16字方针”，被誉为中国最成功的分权体系。美的置业将之传承运用，助推组织管理的每一轮革新和升级。

据悉，近来美的置业已阶段性完成新一轮组织再造：围绕“打破壁垒，开放协同；横向拉通，纵向提效；资源共享，文化深化”，对管理模式深度整合重塑，构建极简极效组织。

最大的改变在于集团取消原有以部门为中心的组织设计，拆除“部门墙”，以任务、业务为导向，建构共享互联、开放协同的职能平台；其最底层逻辑在于，以客户和产品为中心，回到资源、生产、服务的产业价值链打造职能群组，让人员、预算、信息、行政及资源集约管理，充分共享共创，实行“制造业”式管理变革。

纵向上，优化授权界面，减少层级、减少流程、提高效率，升级集团-区域-城市三级架构，提出“集团做精、区域做专、城市做强”的经营定位。集团做好资源管控和服务支持，区域转变为服务型中台枢纽港，城市打造为生产和利润中心，成为“强发动机”，驱动高质量深耕，更好地赋能经营。同时，加持聚焦城市根据地策略，更有利于充分授权一线决策，让根据地听得见炮声的人呼唤炮火，让打粮食的城市一线灵活应对细分市场变化，沉淀体系化的经营能力。

三级架构留有弹性空间。部分职能可根据实际灵活调整为两级，集团直达城市，或是集团弱管控，只做事后监督和数据监控，由区域强管控城市，做到更集约、更高效。

小结

过去几年，美的置业的稳健增长有目共睹，2015-2020年年复合增长率达62.6%，即便2020年也录得了同比超20%的增幅，增速位于行业第一梯队。

进入红海时代，未来房地产行业的竞争不再是规模的竞赛，而是战略组合的系统能力较量。这是“制造业”广泛而高度竞争的法则与逻辑。

脱胎于制造业的美的置业深谙于心，提前因势而动，提升系统经营能力，务实培育增长新势能，扎实巩固发展“护城河”。不断向制造业逻辑靠近，相信未来更加可期。（作者：明源地产研究院 凌峰）