正文
三道红线的威力正在显现！这些房企越来越危险了！
作者：凌峰
最近，“银行额度紧张”“二手房停贷”的消息不绝于耳。我们来看下央行6月10日发布的数据：5月居民部门中长期贷款新增规模今年首次同比转负——增加4426亿元，环比减少492亿元，同比减少236亿元。把时间拉长更能看出差距：2020年前5月，居民部门中长期贷款新增规模是40264亿元，今年同期是29420亿元。居民部门中长期贷款，几乎跟房贷划等号，所以银行（针对房贷）钱紧也就不足为怪了。水龙头关小了，房地产行业自然受到影响。虽然头部房企的销售业绩表现依然不错，但房企各有各的苦。小房企难，踩中“三道红线”的规模房企同样难。事实上，三道红线的威力，仍在不断发酵和扩大，如果房企不努力降负债，往后还会越来越难。
银行将房企划分成三六九等，哪些能放贷，哪些需要谨慎，哪些坚决不贷……在几年前就已是业内的公开秘密。三道红线，对此作了进一步的约束。政策公布后，明源君独家对话过十余位百强房企董事长/总裁，他们几乎均坦言：三道红线带来不小的压力——即便不是实质性的，心理压力也很大。一TOP30房企副总裁告诉明源君：现在投行不讲三道红线，对企业投资都是名单制，经营能力强，风险小，获取融资的成本低，规模大，才给你钱；其他的不是说融多少的问题，而是根本没机会。压力能不大吗？最近，“商票”兑付事件，闹得沸沸扬扬。一些曾经的百强房企，竟然连几十万元的商票都无法如期兑付。6月30日，财联社报道称，其独家获悉，央行等监管部门已经出手，将“三道红线”试点房企的商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。过去几年，由于融资渠道不断收紧，商票成为房企融资很重要的一条渠道。踩中三道红线的房企，纷纷加大商票的使用规模。房企应付票据总规模由2016年的 704亿元增长至2020年末的3932亿元，年复合增速高达53.7%（中达证券的研究报告）。这种融资手段的成本很高，部分现金流紧张的房企，其部分商票年化利率超过30%！大多数重点房企的商票年化利率为10%-20%。已经是在铤而走险。如果未来商票数据被纳入“三道红线”指标中的有息负债指标计算，碰线的房企，压力将进一步加大。随着监管层针对房企的融资监管越来越严，资本市场上的秃鹫也闻风而起，部分踩中三道红线的规模房企的股票或债券被做空，甚至恶意做空。让其雪上加霜。所以，我们看到，一些房企今年以来很少拿地，甚至几乎不拿地，这是对的。因为还抱侥幸心理，未来一定会付出代价。
近几年，出问题的房企基本都有以下问题：房屋质量差，原因很好理解，公司命悬一线，哪还有心思打磨产品；项目停工，或者烂尾；更有甚者，还一房多卖……购房者的问题得不到解决，必然找当地政府相关部门，带来巨大的麻烦。因此，近年来，我们看到，高能级城市拍地，设置的准入门槛越来越高。6月初，成都进行第一次集中土拍。这次集中供地，需要竞大比例的自持和大量的配建，因此，虽然表面上看，此次集中土拍的溢价率不高，但拿到手的地块，实际算下来的溢价率是非常高的。此外，成都还限定了清水房价的最高价格，这意味着，房企想玩装修搞溢价的机会都没有了。为了防止问题房企抢地，增大后续麻烦，成都住建局颁发了一个关于限制竞买主体资格审查办法的文件，简单地说就是黑名单制度。根据文件，存在烂尾的项目，拖欠工程款，在最高人民法院的网站上，被公开列为失信人的等，触碰到9条中任何一条的房企，均不具有参与土地竞拍报名的资格。其中，踩中三道红线，位列第一条——不符合三道红线规则，同时踩中了三条红线的房企，不具有参与土地竞拍报名的资格！谈及为何没在成都拿地，一房企投资总表示：原本还想跟土豪联合一起拿，但是这个黑名单直接把我们卡死了。考虑到接下来可能更多的城市会跟进，该投资总表示：如果公司不改变的话，可能只有我自己改变了——跳槽。
22城第一轮集中土拍热火朝天，面对同行的疯抢和飙升的溢价率，部分房企选择另辟战场。比如，4月26日，未参加广州集中出让的富力，拿下广州海珠赤沙旧改，改造范围内总建面达152.86万平方米；4月30日，合景拿下广州黄埔双沙社区旧改，项目建新范围内总建面约250万平方米。不过，旧改项目存在开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等各种风险。十几年还没动工，有些老业主至死都不能搬回自己家……这样的现象不在少数。因此，近年来，原业主在选择实施旧改的房企时，越发谨慎。其中，就涉及“三道红线”的标准。今年5月份，广州市增城区朱村街朱村村旧村全面改造项目公开选择合作企业，预计投资总金额71亿元。该村对寻求合作的房企从规模、资产、旧改经验和引入产业4大方面，提出了详细要求。其中，非常引人注目的是，该村要求：合作企业实缴注册资本金不低于15亿元；企业总资产不低于1500亿元，企业净资产不低于380亿元，且剔除预收款的资产负债率不得大于70%！为了防止合作企业违约，该村还明确了企业违约责任与退出机制。据了解，早在2019年11月6日，朱村村举行旧村改造项目选择合作意向企业和表决大会，大华集团就成为了赢家。因为大华有丰富的旧改经验，而且“三道红线”零踩线。
最近一段时间，无论是主动跳槽还是被动优化的地产人不在少数，很多总裁“辞职”之后也只能去干副总裁，一是总裁的空缺少，二是即便有的房企有空缺，但风险系数很高。去稳健的房企，虽然title降了，但是好好干，收入有保障。明源君此前专门分析过，为何网上都说地产人薪水高，现实中很多地产人却觉得自己收入低，其中一大原因就是流动性大，很多跟绩效挂钩、跟就职时间（比如一年一度的奖金等）挂钩的部分，你很难拿全，自然要打折扣。高管如此，中层和基层，就更是如此了。高管多半已经财务自由，完全可以提前退休了，再找个工作，只是为了有事干，不脱离行业。绝大多数中层和基层家里没矿，工作是为了养家糊口，稳定性至关重要。多年来，一直有熟悉的房企HR或用人部门，让明源君推荐人才。过去，人人对去大房企心神往之。这两年发生了很大变化，很多人宁愿去小一点，但发展稳健的房企，也不愿意去危险系数高的大房企，衡量的标准之一就是踩中了几条红线。前不久，某房企招聘多个中高层职位，我问了几个熟悉的猎头朋友有无兴趣。对方一听连连摇头：踩中红线太多，不干，因为干了也很难拿到钱。据他们透露，跟银行/投行一样，猎头圈也会对房企划成几个等级，有些房企直接被拉入黑名单，踩中三条红线过多的房企，即便合作，也特别谨慎。因为很多运作进去的人才在这些房企呆不久，猎头费还没拿到，人已经走了。而且，将人往火坑里推，也会损害我自己的信用，这事要特别谨慎，一资深猎头如此表示。
2019年初，新三板公司H企因2018年末净资产为负，遭全国中小企业股份转让系统实施风险警示，被“ST”。公开信息显示，H企主要从事建筑智能化工程服务，公司收入的9成一度只来自于一家房企。这是典型的一荣俱荣，一损俱损。与大部分地产项目一样，H企需要为合作方大量垫资施工。在合作房企正常状况下，H企的资金压力都十分紧张。2014年，合作的房企陷入泥潭，几经努力也无法救活，2017年，合作方进一步被列入失信被执行人名单。包括H企在内的200多家供方的巨额工程款无法结算，H企随之陷入困境。有血泪教训在前。供应商老王对最近“商票”兑付的动向十分关注。过去，为了跟房企做成业务，收商票司空见惯。特别业内知名的规模房企，收商票是惯例，即使合同里标明了是现金交易，最后往往还是会拿到商票，如果非要现金，对方则会要求扣几个点的利息。但今年以来，随着越来越多的“商票”无法如期兑付的事件出现，老王对收商票变得十分谨慎：现在基本要求现金。因为，过去到期能如期兑付，问题不大，但现在各项政策收得越来越紧，高负债特别是踩中多条红线的房企，最后可能本都收不回。“我每天一睁眼，也有一大群员工要养活，宁可少做点业务，也不能立于悬崖边”。老王这么干，也有其底气，因为有些事，还真的就只有极少数企业能干，他们就属于极少数。
降负债，无非开源节流。开源，很重要的一点是销售回款。但现在的购房者也越来越精明。过去，购房者买房，看区位，看产品，看户型，看服务……当然，还有非常重要的一点：价格。现在越来越多的购房者，还会关注企业经营的稳健性如何。其中的一个指标就是踩中了几条红线。这非常好理解，缺钱的房企，很难沉下心来打磨产品，搞不好还会无期限停工，交房遥遥无期。上述财联社的报道出来之后，紧张的，除了资本市场、房企、供应商等，还有广大购房者。当天，就有一位网友焦急地问明源君：正打算买某房企的房子，但查了下发现该公司最近诸多商票到期批量拒付，再一查，踩中了多条红线。网上关于该房企质量问题的报道也非常多。「高负债+质量问题多多，商票还可能被监控，其房子还能不能买？如果买了，能不能如期交房……」这位购房者十分担忧，最终其决定：不买。毕竟，首付是掏空六个钱包才凑齐的。同时，还劝身边有意向的亲友不要买。近年来，这种现象其实已经越来越常见。随着监管继续加码，如果房企的负债过高，卖房会越来越难。除了三道红线，还有房贷两集中，加起来是五条红线。五道红线下，房企必须要做出改变，继续依靠高负债推动规模发展，终将把企业带入万劫不复的境地。（作者：明源地产研究院 凌峰）
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