楼市小阳春的暖风还没吹掉累积三年的寒意，四月后的市场便急转直下，各地政府和开发商们为了拉起颓势，为了生存，可谓八仙过海，频出奇招。
有开发商深谙富贵险中求，利用装修贷等手段，打出“零首付”甚至“负首付”的噱头。有开发商为了争取拆迁户，纷纷进村。厦门有拆迁户用房票兑换了某楼盘16套房，该房企为回（宣）馈（传）客（项）户（目），就组织了12个壮汉，抬着两头戴着大红花的猪，挑着两箩筐的贺礼，到村民家门口放礼炮庆贺。
这个房票，来源就是厦门对棚改拆迁户推行的房票安置政策。为了让楼市回暖，各地政府和房企都不断放大招。但目前的政策效果到底如何？现在开发商到底面临什么的问题？
又拼又卷
购房者预期和置业信心低迷，各地为了刺激市场去库存可谓是铆足了劲。
目前来看，多地政府为了降低购房门槛，缓解购房客户还贷压力，加大了信贷方面的放松力度。3月后，公积金政策优化是主要调控手段之一。一二线城市主要是针对多孩家庭有政策倾斜，三四线城市主要通过降低贷款比例和提高贷款额度两方面来调控，多城市允许带押过户。比如深圳3月底提出，公积金贷款购房，首套房贷款最高额度可上浮20%，多子女家庭、购首套房的，最高额度可上浮30%；多子女家庭，购首套房且所购住房为绿色建筑的，最高额度可以上浮40%。
除了政策支持，房企为了吸引客户买房，也推出了各种“零首付”、送月供。比如某楼盘除了房价打折，还返客户10%现金，送2年月供，真的让大大呼魔幻。二、在需求端，放开落户、引进人才、棚改房票安置，极力创造需求。
一方面，通过解除购房户籍限制、放开落户、人才引进等吸引外来人口购房。
杭州将落户门槛降低至大专学历同时放宽投靠落户，开展户籍准入年限累计互认；优化完善居住证积分落户；全面放开县域落户政策等。
大连放开落户政策，主要是放开高校毕业生落户限制、加大年轻人才专业人才吸引、取消新城区落户限制等。
另一方面，多地对棚改从货币安置转为房票安置，定点定向精准创造购房需求。
2022年以来，郑州、厦门、无锡、昆明、贵阳、南昌、龙泉等30个省市开始推行房票安置政策。相对于现金补偿，房票更像是楼市的定向消费券。对于部分财政能力较弱的城市，在推动去库存的同时，也能很大程度缓解财政压力。
龙泉在去年9月推行房票安置，规定房票申购最低额度为补偿款的80%或100万以上，房票不仅可以购房，还能用来买储藏间和停车位等，可与购房补贴和契税补贴同时享用，使用时超出房票面值部分，也可以贷款。厦门在今年5月推出的房票政策上，做了一些升级。在房票的基础上增加了分段式购房奖励，12个月内使用房票购房，可获得使用面值5%的奖励，第13个月至24个月使用，则可获得使用面值2%的奖励。厦门也允许房票转让，并且同时一张初始房票可以分割金额转让给多人。
除厦门外，今年南京主城六区、南昌四个中心城区等也都开始推行房票安置。
从去年起，各地密集出台楼市松绑政策，但整体效果并不及预期，今年3月后各地政策加码，但还没看到显著效果。一是政策落地到消化需要时间，二是购房者的信息不足，易受到房产税、抛售潮等负面信息影响，抱有观望甚至悲观情绪。
如今调控政策已逐渐见底，那目前各地推出的救市政策效果到底如何？
去年以来，各地为了促进去库存，推出了各种各样的救市政策，到底效果如何呢？从市场数据来看，效果不太理想。虽然3月份楼市出现了短暂的小阳春，但4月份形势却急转直下。3月份全国新建住宅销售面积是12864万㎡，4月份这个数据是6715万㎡，只有3月份的一半左右，形势相当严峻。不过，也不是所有政策都没效果，比如房票安置政策在某些城市就起到了比较明显的促进作用。据义乌官方消息称，自今年2月28日发布房票政策以来，目前义乌市集聚权益置换房票总额已用尽，10亿元房票在63天时间内被置换使用，带动商品房销售591套，销售总金额21.46亿元，4月义乌的一手房成交面积，同比涨幅超过200%。厦门某区推行房票后，有好几个楼盘通过房票实现单周高成交，单周去化20套+，更有楼盘成交额超1亿。但郑州、南京等地去年年中推行房票安置，从2022年数据看，对市场无明显拉升。郑州在去年3月宣布将集中3年时间攻坚安置房建设，发布时是大力推进货币化安置，在6月改为推进房票安置，但2022年郑州的楼市确实整体量价齐跌。若不谈效果，房票安置本身对市场整体发展是有一定的积极意义，在理想状态下，房票具有拆迁户、开发商、政府财政三方共赢的优点。拆迁户除了安置房外能有更多选择，并且能缩短住房过渡期。
开发商在规划上可以不用单独规划回迁房影响整体设计，还可以去化商品房。
政府以票代替资金，能避免短期集中财政支出，降低拆迁补偿支付压力，还能带动市场。棚改货币化安置是国家出资兜底，但房票是地方行为。如果城投征用的地卖不出去，或者后续资金链出问题，可能会有房票兑现不了，又没钱兜底的情况。
房票的实际兑换中，房票的使用范围其实有一定的限制。只能购买纳入“房票”房源库的房源，除了统筹安置房，若要购买商品房，需要是房地产开发商同意以房票结算的项目。
并且可能遭到开发商区别对待，比如只能兑换哪种房子，强行绑定车位等，又或者开发商暴雷，项目烂尾，变成空头支票，房票持有者其实承担着比较大的风险。
在当下市场预期低，可以自主选择的前提下，拆迁户可能会优先选择货币，预计房票政策实际推行效果有限。要实现房地产市场及整个内需的良性循环，除了通过调控公积金和购房限制，棚改房票安置等政策等来定时定向去库存外，未来政策可能还需往这几个方向调整。根据今年5月15日央行发布的《2023年第一季度中国货币政策执行报告》显示，截至3月末，全国共83个城市下调了首套房贷利率下限，较全国下限低10-40个基点，12个城市取消了首套房贷利率下限。3月新发放的个人住房贷款加权平均利率为4.14%，同比下降 1.35%，目前利率已达10年来最低。
但就4月市场形势急转直下的情况来看，利率仍有下探空间。在2008年救市时，各银行曾给出85折的房贷利率优惠，目前来看，刺激不到位，还有较大下降空间。
当前首套与二套房贷利率差持续扩大。大部分城市首套房贷款利率回调，二套房贷款利率保持不变，据贝壳研究院数据显示，5月份百城整体首套、二套房贷款利率差扩大至91BP，二套改善需求的房贷成本较高。
当前市场修复不仅需要持续刺激刚需，还需要激活二套改善需求，因此二者利率都有调整空间。
众多案例表明，在高速上涨时期制定的限价和指导价政策，在当前市场下已经失效。
前几日上海单价16.5万的豪宅，因为一二手价格倒挂严重，认购率超667%。限价的初衷是稳定房价，但限价与市场价差距过大，其中有利可图，违背房住不炒政策，导致市场价格更失衡。而另一边不少地区传出四折五折抛售的传闻，实际开发商为了降价只能重新备案，重新备案后的出售价格约为之前的四五折。限价限跌后又重新备案， “多此一举”让购房者对市场更没信心。同样，一些城市的二手房的指导价也不再符合当前形式。当前不止新房市场，二手房交易市场也表现疲软，而二手房指导价直接影响银行核定房价和贷款金额，指导价低，可贷款金额少，在一定程度上限制了二手房交易。
降价抛售潮、提前还贷潮等，背后的根本原因还是长期享受红利的惯性意识和市场惨淡现状的失衡、居民购房成本和消费水平的失衡，房企“以价换量”的销售手段并非长久之计。现在地产行业信心很脆弱，经不起更多打击了。
特别是民营房企现金流只出不进，面临很大暴雷风险，如果不及时遏制危机，可能还会出现更糟糕的局面，进一步打击信心。
