两年多前，小王从一家小房企跳槽到了一家排名靠前的规模房企。在当时「大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米」的大环境下，可把他的同事羡慕坏了——平台大了，工资涨了，更重要的是很难失业。
可是，万万没想到，小王最近还是被优化了，在他的身后，是一家处于风雨飘摇中的前规模房企。
有类似小王这样经历的地产人很多。因为，今年以来，每个月，甚至有时候每周，都有房企暴雷的消息传出。走到今天，不仅没有消停的迹象，而且愈演愈烈。不安的供应商，购房者……甚至员工，通过各种渠道讨要说法。
暴雷的房企，过去都有着辉煌的战绩，而且历史也不短，出现今天这种局面，可以说让人感到十分可惜。因为，这其中有不少房企，本可以不用现在这么狼狈。但是，各种因素叠加之下，危机还是爆发了。不少暴雷的房企，老板是最后才知道危机本身的，这时，即便想要采取措施挽救，但往往已经无力回天。
危机导火索
内部管理形式重于实质
《莎士比亚文集》中有一句名句：「马，马，一马失社稷!」
这是一个真实的故事。
1485年，英国国王理查三世与李奇蒙德伯爵亨利带领的军队在波斯沃斯发生激战。这场战斗将决定谁统治英国，理查计划打头阵，鞭策士兵迎战敌人。
他派了一个马夫备好自己最喜欢的战马。但是，马蹄铁却准备得很匆忙。在马夫的不断催促下，铁匠只钉好了三个马蹄铁，第四个马蹄铁少钉了一两枚钉子。查理指挥战斗时，第四个马蹄铁掉了，战马摔倒在地，查理也从马背上摔落。还没等他抓住缰绳，战马就逃走了。士兵们见状，四处逃窜。
此时，他才发现自己的马有问题，他在空中挥舞宝剑，「马！」他喊道，「一匹马！我的国家倾覆就因为这一匹马！」。
不少暴雷房企的高层乃至老板，也是最后才知道的。这听起来有点不可思议，因为在很多人的印象中，老板放权是特别难的一件事，像融资、拿地这种事关命脉的事情，老板都会亲自过问。暴雷，怎么会是最后一个才知道的呢？
明源君的一位同学是某金融机构的CEO，跟包括百强房企在内的大量房企存在合作关系。最近一次聊天时谈及某家房企，他也感到惋惜：
其实还有不少跟他差不多量级的房企，情况可能更糟，但没想到暴雷的是它。该房企之所以暴雷，在于一笔数额不大的贷款。
上述CEO表示：如果他下定决心还，完全还得上，但公司资金链已经比较紧张了，相关部门希望借贷方能够展期，金融机构一看，来沟通的人级别也不够高，你是不是不想还，于是把消息捅了出去，公司的信用立马就垮了，直到这时，老板才知道事情已经到了不可收拾的境地，如果一开始就是最高层出面沟通，展期的问题不是很大。
这是典型的内部管理出现了问题。
这样的事情在该公司还很多，一投拓人员说，他们看上一个项目，立项半个多月还没上集团的一些会议，竞争对手不到半个月已经把项目拿下，并签署了排他协议。集团审计不对业务深挖，却一个劲的在形式和流程上较劲。他认为，公司出现今天这样的局面，毫不意外。
这样的例子很多，比如最近闹得沸沸扬扬的「商票兑付危机」，有些数额仅十几万。这些人接触不到规模房企集团的高层，区域甚至城市公司的高层也接触不到。逾期不兑付，又没有合理的说法，这些人干脆一不做二不休，在网上曝光，导致相关企业瞬间陷入巨大的被动——更多的持票方要求给说法，借贷方抽贷，评级机构下调公司评级，客户担心收不了房，员工整天提心吊胆……
有些房企用房子抵工程款，但工程方发现，拿出来的都是比较差的房子，优质的房子房企内部的人在以低价疯抢。
危机催化剂
政策频出，加速问题暴露
6月30日，财联社报道称，其独家获悉，央行等监管部门已经出手，将「三道红线」试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随「三道红线」监测数据每月上报。
过去几年，由于融资渠道不断收紧，商票成为房企融资很重要的一条渠道。踩中三道红线的房企，纷纷加大商票的使用规模。房企应付票据总规模由2016年的 704亿元增长至2020年末的3932亿元，年复合增速高达53.7%（数据来自中达证券）。
如果商票数据被纳入「三道红线」指标中的有息负债指标计算，碰线的房企压力将进一步加大；本来已经降档的房企，将重回红档。
因此，消息一出上市房企的股价大跌，特别过去几年商票使用规模大的房企，遭遇股债双杀。相关金融机构也坐不住了——你几十万的商票都兑付不了，欠我的钱更多，我要是不赶紧动手是不是也拿不到，于是催促赶紧还，没得商量。
这是典型由一个政策煽动翅膀，引发的蝴蝶效应。
而自「三道红线」以来，类似政策出台得十分密集。过去不是问题的问题，立马成为了巨大的灾难。
对这些政策可能造成的严重后果，不少房企总裁副总裁，乃至老板并没有想象中的那样能精准预判。「三道红线」政策一出来，郁亮就指出，「三道红线」发布后，行业的游戏规则都将改变，所有人来到新的起跑线，也就是要归零之后重新再出发。
因为万科几年前就对这一趋势有过预判。相比之下，很多房企高管，甚至老板则在公开场合频频表示，对我们影响不大。
甚至还有的百强房企老板，几乎从来没看过一块地，也基本不参加公司的年会，也从来不主动和政府、金融机构的人打交道。这固然是对职业经理人团队高度信任。如果职业经理人团队都能恪尽职守，那没问题。可是，如果不是，结果就是，公司出了大问题，老板最后一个知道。目前来看，后者居多。
深层原因
财技，最后把自己骗了
房地产行业是负债经营的典型——企业向银行借钱买地、造楼，造好之后抵押给银行借钱接着造，循环往复。因此，房地产行业是负债率最高的行业之一。
当然，大量的预收款会导致资产负债率偏高。但即便剔除预收款，看净负债率，仍有很多房企不容乐观。
为何？
一是很多房企的净负债率也非常高。
二是报表上的净负债率，可能并不能100%反应真实情况。因为不少表外的债务并没有体现在报表里面。
明源君跟业内人士交流时，经常听到这样的调侃：中国最牛的CFO都在房地产行业，因为调表的需要太大了，他们简直就是瑞士调表师……
一金融机构高管就告诉明源君，某规模房企，会将其提供担保金额在12月31日移除，避免计入年报，等1月1日再移进来。这让合作方目瞪口呆。
即便「三道红线」后，房企依然能想出各种办法，让报表变得好看。由于「三道红线」的监测对象是有息负债，将债务调整为无息化，基本就能不纳入有息负债或不需申报。操作策略如下：
1.通过增加无息类经营性负债以降低金融有息负债，如应付账款及应付票据等，最常见的方式房企给项目总包单位的工程、材料等款项开商票，总包单位拿着商票再进行融资时对开发商的有息负债基本已无任何影响（如房企承担了担保义务或融资成本则另当别论）；
2.将有息债务直接按无息处理，还是以房企给总包单位开商票为例，虽然总包单位拿着商票做保理融资时，融资利息由房企承担，但是利息实际上是转化为开发商需补充支付给总包单位的建安费用（一般是出于税筹的目的），此时的有息债务就被处理成「无息」了。
甚至还有房企，客户购房时承诺一段时间之后返部分款项，但是最后返给购房者的却是商票。
诸如此类的财技，可以规避上市公司的会计准则，以及监管要求，漂亮的财报数据，常常让人产生错觉，以至于「三道红线」出来时，公开表态认为威力不大的大有人在……
但是，债务是实打实存在的。所以，诸如商票纳入「三道红线」监管的消息一出，房企，大量关联机构，购房者，员工都惊慌失措。以至于有人说，调表调到最后自己都信了，最后发现被骗的是自己。
真要出真金白银的时候，其实大家都门清。比如，前不久，远洋集团、远洋资本和红星控股宣布签订协议，远洋以40亿买下红星地产70%股权。
红星地产上千亿的总资产中存货600亿，现金90亿，有息负债不到200亿，净资产是正数的167亿。
本质原因
盲目自信，一再误判
清华北大不如胆子大，哈佛耶鲁不如敢赌。胆子大，敢赌——这是过去一段时期，很多成功企业家/商人共同的底色。以至很多人认为，读大学的只能给初中小学毕业的打工。
这种现象，在房地产行业表现得尤为突出。电影《赌神》里的一段对话，可以很生动地说明这一点——
南大哥：看牌面是不准的，看了底牌才知道，玩牌要胆子大。
在很长一段时间内，类似「南大哥」这种胆子大的房企老板，都获得了发展壮大——好几次看牌面，都觉得没得玩了，结果底牌揭晓，调控放松，市场又变得异常火爆。因为过去的调控2-3年一个小周期，这样的故事也在无数房企身上上演过。更有一些房企，逆势布局，进入头部阵营。
大量成功的案例，极具示范意义。但过去的成功，恰恰可能是未来的毒药，因为大环境变了。
明源君接触过几家房企，2018年已经显露危机的苗头，2019年采取了一些措施，控制了风险的蔓延。2020年，新冠疫情冲击，让大多数行业都深陷困境。按理说，这时更应该加大力度，进一步拆解定时炸弹。可是，没有。他们认为，疫情这么严重，调控会全面松绑，先观望。结果可想而知。
甚至有房企去年还凶猛拿地（拿地宗数和金额是往年的2-3倍），并高喊「冲30强」的口号。结果也可想而知，现在十几万的商票都无法兑付。
结局就是赌神的台词：南大哥，我知道你胆子大，不过你输不起。
……
造成这些问题的本质原因，是高层和老板误判了形势。比如，有的老板觉得自己被忽悠了——
有的区域老总拍着胸脯保证年销售额可以干到三五百亿，最后一百亿都没有，我们管理出了大问题。
表面看是管理问题，本质上是老板自己急切地想要上规模，职业经理人不过是迎合老板，因为他要保自己的饭碗。毕竟，老板花大价钱挖职业经理人过来，就是为了冲规模的。
还有些房企，危机爆发后，寄希望于地方政府会像救华夏幸福一样救自己，这也天真了——华夏幸福的商业模式与地方政府高度相关，而绝大多数房企与地方政府没有强关联。
小结
一家房企暴雷，人们总习惯于将其做个性化的解读，事实上，这是整个行业的问题，一家房企暴雷意味着背后多家即将暴雷，过去几年的现象，充分说明了这一点。
过去20年多年，行业的飞速发展，掩盖了绝大多数问题，进入低速增长和横盘期，这些问题都会一一浮现。切不可心存侥幸。否则，过去凭运气赚的钱，一定会凭本事亏回去。市场从来都很公平。
