前段时间，深圳、天津、济南、青岛、杭州等城市相继提出二批次集中供地暂缓，更改竞拍规则，引发了地产人的诸多猜测。目前，天津、青岛、杭州、福州、广州等城市已经重新启动了第二轮土拍。

当然，也如大家所预测一致，这次土拍规则除了要限制溢价率，还做出了不少调整，比如多个城市就提出了要审查房企购地资金来源，这个规定一旦在全国推广开来，土地前融很可能会退出历史舞台。

2021年对于房企而言，可谓多事之秋，从当下不断变化的政策环境和市场环境来看，只有变才是最大的不变。那么， 在全新的规则下，未来投资拿地又会呈现出哪些趋势？房企应该如何应对？

最近，龙湖、旭辉、中海等上市公司都召开了2021年中业绩发布会，这些头龙房企高管在会上也分享了他们对投资趋势的判断。明源君帮大家做了一个总结，下面将详细内容分享给大家。

行业降杠杆主基调下

竞拍规则不断变化

从去年下半年到今年7月份，地产行业的调控力度越来越大，市场变化速度也很快。目前，在房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”、双集中供地等常态化政策的基础上，房地产行业监管还在持续收紧。

前段时间传出，目前被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求拿地金额不得超过年销售额的40%，包括公开市场拿地和通过收并购获取的土地。之前业内传言该政策将于2022年全面执行。

但目前头部房企对这一新政解读较为乐观。

中海发展行政总裁张智超在年中业绩会上表示，投销比40%这个规定属于三条红线以外的参照，更多是辅助管理，不属于强制性要求。而且，在40%里面是不含持有类物业的投资额，对中海总体影响不大。

除了投销比不超40%，最近不少城市发布了第二轮集中土拍新规则，从新规来看，主要从四个方面进一步收紧：

第一，提高报名门槛。大部分城市规定，参与商品住宅用地竞买的企业，须具有房地产开发资质，而且参与土地竞买，需缴纳20%竞买保证金。

第二，设定溢价率上限为15%。

比如广州本轮出让土地文件，多宗地块经测算溢价率在9%-15%区间。杭州一般地块溢价率上限由20%调整为15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%。

第三，规范拿地资金来源。

杭州、青岛、天津、福州都提到了要规范购地资金来源。明确购地资金五个“不得”，即：

①竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利；

②购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金；

③购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款

④购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款

⑤购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

第四，拒绝马甲。

比如广州就要求，同一名申请人只能进行一次交易申请；凡与申请人之间有参股、控股等关联关系的法人或其他组织，也视为同一名申请人，但申请人的母公司为上市公司的，该上市公司的非控股股东除外。

从本次规则调整来看，一是通过溢价率限制，抑制地价热度过高。首批集中土拍，10个热点城市溢价率超过15%。现在基本设了溢价率上限为15%，这对房企无疑是好消息，能为房企留出更大的利润空间。

但坏消息是，对土地资金来源的严格审查，将让高杠杆的房企雪上加霜。但对于稳健型房企将会出现更多机会。

阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌指出，三道红线是一个分水岭，以前是债推着企业发展，现在是以经营现金流管理来推动企业发展，这个变化是巨大的。三道红线对地产行业意义很大，三年以后还活着的房企就会有很多机会。他预判未来三年很多公司会遇到非常大的困难，一定要认真应对处理。

当然，面对政府密集调控，很多标杆房企都及时做出了反应，具体来看，主要有几个应对手段：优化融资渠道；开源节流；盘活资产；对现金流进行精细化管控。

比如弘阳对于现金流的铺排覆盖未来1年的每一天，尤其是180天以内的现金，精确到每一天。另外对回款、应收帐款、还贷管理等等，都有专门的团队，有专门的机制和工具，确保它不会出问题，保持安全。

收并购机会增多

但缺乏优质标的，纵向收并购或成为主流

去年三道红线出台后，大量高负债房企融资受限，开始出现债务违约风险，当中还包括了很多规模房企。

目前，这些财务爆雷的房企都在积极出售资产自救，大家普遍认为，下半年会有更多的收并购机会，大鱼吃大鱼也会更常见。

总的来看，未来收并购市场会呈现两个特点：

一是项目级收并购机会增多。

旭辉集团董事长林中认为，今年下半年会有更多的投资机会，因为下半年钱少地多。但是收并购的机会，特别是企业级的收并购可遇不可求，反而可能优质项目的收并购机会比较多。

二是房地产上下游的纵向并购更为常见。

中海认为，虽然收并购机会增多，但很多并购标的“质量较低”。因为很多卖家往往都资不抵债，负债过高，而很多项目也都是高价项目，风险很大，中短期难以现金流兑现和盘活，所以公司会非常谨慎选择。

相对之下，房地产上下游的纵向并购会出现大量机会，因为房企可以借并购进入更多新赛道。比如旭辉表示，未来物业公司通过战略性并购进入新的赛道，除了住宅，还可以切入办公、商业、学校、医院，甚至环卫以及很多的城市服务。

龙湖则要求，C4智慧服务业务发展每年会有超过30%的增长，一部分增长会考虑通过外延式收并购来实现，但不会为了并购而并购，对并购标的选择，一方面要与龙湖的城市布局高度重合，另一方面希望用户质量更高，对未来增值服务有更好促进。

市场分化加剧，拿地越来越难

拿着望远镜+放大镜+显微镜才能做好

不同房企对城市布局策略也在分化。

万科董事长郁亮早前就提出，要求万科下半年收紧投资，聚焦现有城市，市占率最好能做到当地前三，如果还没达到，尽量不要拓展新城市。

中海集团董事长颜建国在年中业绩会上表示，中海销售跟去年同比，总的来说一线市场优过二线市场，二线市场优过三线四线市场。从区域来看，长三角地区，粤港澳地区优越过西部地区和东北地区，这两个地区增速比较好。未来会坚持加大投入。

相比很多房企聚焦一二线，中南则主动将战线重新拉回到较为熟悉的三四线战场，避开部分土地热门城市，未来中南会以规避热点城市，更多投资非集中城市，希望能给公司带来更多腾挪空间。

以前不少中小房企认为，一线城市基本被龙头房企垄断了，动辄几十上百亿的竞争，中小房企基本不具备竞争优势，所以应该将重心下沉，放在二线城市，甚至三四线城市。

不过随着土拍规则的优化，未来不再是价高者得，而是实力+运气，一定程度给到了中小房企更大空间。

但现在市场分化加剧，对于房企投资挑战越来越大，如果做好了，就能比别人跑得更好。林中在接受观点地产采访时表示，现在做投资要有望远镜+放大镜+显微镜三个镜，才可以做好。宏观上需要望远镜看清楚，要看清全国态势，城市微观需要放大镜。项目的价值，城市内部差异化、结构化的机会，要用显微镜，不然看不懂，看不懂就很容易错过。

比如很多三四线城市市场冰火两重天，要选对城市。像当代地产在武汉周边城市的布局，像仙桃、天门、监利、洪湖，还有江西抚州，这些城市做得都很不错，毛利能到25%-30%。

在城市选择上，除了从传统指标的人口、经济指标来判断，还要考虑每个地方的监管政策、预售政策、银行政策、金融政策等等，找到最符合自己发展的城市和区域。

比如有的城市，预售资金百分百监管，封顶释放50%，竣工释放95%，还有的城市要求房企项目卖完就要还开发贷，这些城市就不适合中小房企。

项目选择逻辑变了

未来行业净利润可能会保持在8%到10%

在去杠杆的政策下，未来房企在项目选择上也可能会更加趋同。

林中就表示，未来旭辉要加快盘活土储，因为现在的调控下，土储过长对公司发展不利，旭辉计划将土储的周期未来缩短到2年。

与此同时，调整投资策略，避开市场不好的城市，在市场好的城市拿更多周转快、去化快的项目。为此，会减少拿大型项目，偏重拿中型项目。

确实，未来体量较大的储备型项目，出让可能会越来越难了。这类项目投资回报周期更长，对大部分房企而言，资金压力很大。相反，短平快的小地块，投资回报周期短，会更受开发商青睐。

绿地集团执行总裁陈军在年中业绩会上指出，绿地下半年整体投资会更加审慎和精准，在拿地时，过去的参考指标已经不适用了，不能简单看这个市场接受多少价格，有多少盈利空间，而要更综合地从各个纬度进行判断。现在绿地量化考核到50个子项，包括监管资金、预售条件、贷款、信贷额度的投放空间等等。

不管怎么选择，拿地最核心的问题是要能赚钱，现在行业拿到的项目能赚钱的非常少。这也是第二轮集中拍地调整规则的一个重要原因。

当然，对于未来项目不赚钱的问题，林中看法相对乐观。他认为，目前行业毛利率和净利率都在回落是正常情况，预计明年年底会触底回升。因为2017、2018年一些低利润的项目对很多大型企业来说都已经消化完成。

未来会维持在15%到25%的毛利率区间，净利润维持在8%到10%的区间，但不可能回到过去的暴利时代了。

龙湖管理层也认为，在限价的大环境下，行业毛利率将回归到合理区间。未来行业毛利率可能会维持在保持20-25%区间。在房价可控、地价合理的市场背景下，房企更有动力做好产品和服务，这样行业也能够获得更稳健可持续的发展。

合作开发不断迭代

但要把控好风险

从上半年的第一次集中供地以后，行业合作的紧密度是进一步加强。未来一定是强强联合。在22城首批集中供地中，联合拿地比例就非常高。

数据来源：贝壳研究院

现在行业的合作模式已经迭代到3.0版本了

第一是强强联手成为常态，两家不行就三家，大家都倾向于形成战略同盟。

第二就是单独操盘的财务合作会越多。很多房企发现联合操盘，每个人一条线，产品做不好，扯皮太多，效率不高。往往财投加上单独操盘，效率更高，这种模式也会越来越多。

第三是兼并整合的战略合作越来越多，从全方位的兼并重组，或者是大范围的业务重组，合作越来越多。

通常来看，未来房企的合作伙伴中，一般分为几类：

第一类是双方价值观非常一致，能形成战略合作。这种合作往往具有排他性，比如区域房企选择与头部房企形成战略合作，在当地就不会再与其他房企合作了，双方合作深度非常大。

第二类是资源互补，1+1＞2的企业。比如头部房企进入一个新市场或者新赛道，往往都会选择与具有某方面的房企合作，以降低风险。

第三类是项目层面的合作，大家经营理念比较相近，刚好优势互补，如果合作了一两个项目赚钱了，可能会建立更多合作，慢慢形成长期的战略合作。

第四类是与政府、机构等层面的战略合作，比如很多房企做产城项目都是跟政府合作。

当然，不同房企对于合作开发都有不同考量。

陈军就表示，绿地在合作伙伴选择上，倾向于考虑对经营性现金流和自有资金回报率有提升的合作方式。比如适度输出管理职能，引进一些平台公司或机构投资者，以此提高绿地香港的自有资金回报率。

值得注意的是，合作开发虽好，风险也无处不在。不久前闹得沸沸扬扬的宋都股份退地风波，就暴露出了合作开发的风险。对于合作开发如何避坑，我们之前在《联合拿地一时爽，合作开发坑里躺》一文有分析。

除了合作开发，未来拿地方式也将会更加多元化。城市更新、勾地、收并购等拿地方式也会更为房企所重视。