正月十五已过，春节假期已经正式结束了。节日期间明源君一直在关注今年返乡置业的情况，发现节前的调研数据，和春节实际成交数据之间，出现了完全的错位。

说好的今年要返乡置业，多少三四线地产人伸长了脖子等着呢，但最后大多是被客户放了鸽子。反倒是春节后的首周，多个城市的成交面积出现了很大幅度的上升。

据中指研究院统计，春节后第一周二线代表城市成交面积环比上升726.2%，三线代表城市成交量环比上升502.1%。

楼市为什么会出现这种与预期相悖的表现？今天明源君就来梳理一下个中缘由。

说好的返乡置业潮没有来

春节后成交反而暴涨？

上个月底，58安居客研究院发布了一份《2021-2022返乡置业报告》。报告中显示，有返乡置业意愿的人群占比达到了41.2%，比去年调研的结果上升了3.4个百分点。

其中保定、昆山、苏州、合肥、湛江、佛山等地，都是返乡置业的热点城市。

同时调研显示，回乡发展事业、改善居住环境、大城市教育资源紧张等，都是返乡置业群体相当迫切想解决的问题。

△ 图表来源：58安居客研究院

然而，春节周的实际成交状况却与调研结果大相径庭。据克而瑞统计，春节周40个重点城市成交量仅44.5万平方米，同比下降40%，与2019年同期相比降幅也达到了13%。

表：2022年春节周40个重点监测城市商品住宅成交面积及其变化（单位：万平方米）

 △ 图表来源：丁祖昱评楼市

其中监控的20个三四线城市里，有17个城市的成交量出现同比下降，预期中的返乡置业潮完全没有大范围出现。相反地，部分一线城市如北京、上海，却在春节期间走出了不错的行情。

直到春节后，三四线楼市才出现了大幅上升。

图：二三线重点城市成交面积环比涨跌幅

 △ 图表来源：中指研究院

无论是连云港、大连等北方城市，还是温州、江门等南方城市，在成交上都呈现出触底反弹的态势。

行情+疫情等多因素影响

春节置业潮期望落空

调研与实际状况之间的错位，让许多三四线地产人希望落空，对后市也倍感悲观。但明源君认为，今年返乡置业潮消失有着多方面的原因，应该更全面地来看待。

一、节前多地疫情反弹，客户被迫暂缓返乡

今年返乡置业潮未能形成的一个直观原因，就是疫情防控形势的升级。春节前多地疫情出现反弹，北京、深圳等多个发达城市升级了防控措施，并倡议就地过年。

疫情防控的收紧，直接打乱了一批客户的置业计划。大量一线、新一线市民选择暂缓返乡，这大幅限制了有返乡置业计划和购买力的客户，形成回乡置业潮。

一些三四线城市的置业顾问表示，很多客户早在开年时就在线上看好了户型，给开发商打了定金。却因为疫情形势严峻，春节没办法回乡签合同，只得暂缓购房。

二、政策利好信号频出，返乡客群被一线城市分流

去年第四季度以来，楼市政策面利好信号频出。不少城市放宽了公积金贷款政策，开年后各大银行放款速度也显著加快。

这一系列的回暖迹象已经动摇了客户群体的观望情绪，并诱使一线城市的刚需购房需求逐步释放。

春节期间上海迎来成交爆发，北京的二手房市场也在悄然回暖。不少中介经纪人都表示，在节日期间门店带看量比以往都要多。

再叠加疫情防控、就地过年的影响，使得返乡置业需求被进一步地稀释掉了。

三、节日期间供应不足，置业需求有待释放

虽然许多三四线城市的地产项目，今年春节做“不打烊”活动看似十分热闹。但从实际数据来看，三四线城市春节期间的新房供应量，较2021年和2019年同期近乎“腰斩”。

受行业不确定性影响，今年春节房企的推盘积极性并不高。售楼处坚持开门搞活动，更多地还是专注于去库存、卖尾盘。对节日期间成交量的预期，其实说不上乐观。

供应端的低迷也体现在了二手房市场。部分新一线、二线城市经纪人告诉明源君，一月以来二手房业主的放盘量一直在下滑。

由于政策面有所回暖，很多业主呈现出了惜售心态，都想等到小阳春期间放盘。导致中介在带客户看房时，很难挑到心仪的房子。

节前供应端的收缩，使得部分真实的返乡置业需求难以兑现。

四、三四线楼市波动大，市场观望情绪仍然浓厚

自去年以来，各城市之间的市场分化不断加剧，大量三四线城市处于下行周期。对此，客户的观望情绪一直都比较浓厚。

在克而瑞发布的春节置业客户调研中，今年春节客户没有返乡置业的一个关键原因，就在于对三四线房价剧烈波动的忌惮。

△ 图表来源：克而瑞地产研究

虽然目前政策面已经有所回暖，但对于大部分客户来说行情尚未明朗，还是会选择持币观望，暂缓回乡置业的计划。

返乡置业需求始终存在

三四线城市还有机会

虽然春节这一波翻了车，但节后三四线城市的强劲表现，已经显露出机会。

明源君采访了各地地产人，发现三四线楼市这种先抑后扬的局面的出现，其实是由于春节期间抑制返乡置业潮形成的几大因素，在节后得到了缓和。

其中包括疫情形势的缓解、各地渠道人员的回流、房企营销开始发力等原因。

多地置业顾问表示，春节守了一周的盘都没见几批客户，但节日一过售楼处立刻就热闹了起来，客户的看房热情有显著的提高。

在客户这方面，随着公积金贷款限制放松、房贷利率下调等政策利好的出台，已经动摇了部分刚需客户的观望心态，开始在市场上的走动。

而在房企这方面，那些节前抱着“偃息旗鼓、来年再战”心态的房企，在节后也不约而同地开始发力，冲击“开门红”。多地楼盘不仅延长了春节特惠，还趁着元宵节点加推优惠房源。

今年三四线城市虽然在返乡置业上翻了车，但却在节后感受到了暖流。

虽然市场的热度、政策的利好要传导至三四线城市，需要相当长的一段时间。疫情管控政策，也仍然是横亘在三四线城市面前的一道“薛定谔的门槛”。

但目前楼市供求两端在节后都表露出了积极信号，未来三四线楼市仍然有望逐步恢复。