2021年被称为房企暴雷年。不仅一批中小房企深陷债务危机，部分top级房企也难逃一劫。据中指研究院数据，截至去年底，共有14家房企的26只美元债发生实质性违约，违约金额合计86.5亿美元。此外，有7家房企虽未发生实质性违约，但存在债务展期或商票拒付等潜在风险，其中不乏千亿级别的房企。
今年以来，尽管政策上的暖风频吹，市场也有筑底的迹象，然而一些房企最困难时刻似乎尚未过去。有人说，现在的情况和2015年越来越像了；也有人说，现在比以往任何一次行业低谷期都艰难。
如果复盘行业的历史，会发现，当前情形与历次的行业动荡有相似之处。每一次外部环境急剧变化的时候，总会有一批房企被击倒，而且倒下的总是同一类房企。都说历史不会重演，却总是惊人的相似。这一点，地产行业丝毫不例外。
倒下的大部分房企
都不是饿死，而是撑死的
2012年一个论坛上，潘石屹曾直言，“做房地产业几十年，看到的死掉的开发商一批接一批，太多了。但死掉的开发商大多数不是饿死的，而是撑死的。”
这句话在当时是写实，在10年后的今天依然适用。
纵观每次行业下行最难受的房企，大多有一些共性，比如经营上较为激进，规模扩张很快；或者不甘于主业，在短时间内涉足多个陌生领域；负债率居高不下，一旦遇到政策收紧便很容易陷入流动性危机……
1、负债率过快攀升，抗风险能力弱
这一轮地产行情的上行，始于2011年。在2011-2015年，由于融资政策较为宽松，房企普遍加大了融资力度，财务杠杆也随着快速抬升。以A股上市房企为例，短短几年间，剔除预收账款后的资产负债率从2010年的58.16%，增加至2015年的62.75%，净负债率由33.18%上升至64.24%。
2015年年底，中央经济工作会议将房地产“去库存”作为供给侧改革的重点任务之一，随后出台了一系列的宽松政策，比如多次降准降息、取消限购限贷、降低首付比例，减少交易税费等，购买力被充分，楼市也随着升温。
许多房企也借机进一步负债扩张。据统计，截至2021年上半年，60家上市房企的平均净负债率已经达到90.46%，剔除预收款项的资产负债率上行至73.64%。这一数据，放在全球地产行业都属于高位。而这尚不包括房企各式各样的表外融资。
负债率过高、过度依赖外来输血、长期依靠借新还旧维持经营，无疑为房企积累了极大风险。2016年起供给侧去杠杆，融资政策逐步收紧，各地为了抑制楼市过热出台一系列的调控，再叠加2020年以来的疫情黑天鹅，房企的资金两头承压，去年九月，某规模房企理财产品的兑付问题，引爆了地产在金融市场的信任危机，房企的流动性危机就此集体爆发。
2、重规模轻利润，拿地上过于激进
前几年快周转火爆的时候，相信很多人都听过456模式，即4个月内开盘、5.5个月资金回正、6个月资金回笼再周转。该模式被称之为行业快周转的极限。
事实上，早在2002年的时候，就有房企超越该记录，这家房企就是顺驰。
2002年9月顺驰在天津塘沽区的一个40万方的项目，从进场到开盘仅仅用了两个月的时间。当时顺驰各地的项目开盘时间普遍在4-6个月，6个月已经是最迟开盘期限。
顺驰建立了严苛的考核体系，关注到每个项目的开盘，回款及现金流调度，且单位精确到天，目的就是将资金使用效率提到最高，以便在短期内达到规模暴增的效果。如今看来，这些举措无不开快周转的先河。
从2003年9月到2004年8月，一年时间内顺驰在全国拿了1000万建面的土地。那时顺驰的年度销售额仅45亿元，拿地的资金却累计需要80亿，到了2004年第一季度，拿地的预付资金规模超过100亿。
就在顺驰高歌猛进的时候，由于房地产过热，国家于3月份开始推出一系列的调控政策，顺驰被打得措手不及。后来，顺驰求上市和境外融资均未如愿，在2006~2007年被路劲基建收购。
回顾这一轮的出险房企，大多也有着类似的特点：投资上过于激进，短钱长投的现象明显；规模导向下，为了达成拿地目标不惜牺牲利润。就以2021年首轮集中供地为例，溢价率超过50%的地块都有房企敢拿。就连以管理效益著称的房企都表示，只能努力做到1%—2%的利润。有地产大佬更是直言，有3%利润率的地块都要靠抢了。疯狂拿地的后遗症，在行业下行过程暴露无遗。这两年最痛苦的，无疑就是那些高息融资又频频拿地王的房企。
3、盲目多元化，在不熟悉的领域栽倒
大概是开发业务上的钱来得太于轻松，让房企老板很容易产生了一种错觉——觉得自己无所不能，可以驾驭任何行业。许多的房企，在主业尚且未形成护城河的情况下，仓促上马多元化业务，做商业、做产业、做文旅、做制造业……多元化业务如果开展顺利，自然是皆大欢喜，不仅可以和开发业务相得益彰，还可能形成新的增长极。
然而，新业务往往需要较长的培育期，这个过程需要依靠旧业务源源不断的输血，而许多房企的住宅业务其实稳定性极差，一旦遇到外部环境调整便自身难保，更别说给新业务输血。过度、过早多元化，不仅没为房企分散风险，反而成为房企拖累。
而中国的房企，似乎偏偏钟情于多元化。
以曾经的百强房企中弘地产为例。这家发迹于北京的房企，凭借北京像素项目一炮走红，一口气爆赚50多亿元。项目的巨大成功，给了创始人巨大信心，王永红认为，赚钱就疯狂投钱，在住宅业务还没站稳的2013年便开启了狂奔模式，先后进军旅游地产、影视、手游、主题乐园等领域。可惜，冒进的多元化战略，不仅没复制此前的成功，反而让中弘地产入不敷出，债台高筑。
到了2016年，中弘投资的产业开始全面崩盘，公司负债超过300亿元，创始人套现出逃，原本的商业宏图变成一个烂摊子。
正如宁高宁在给王石的自传《道路与梦想：我与万科》一书序言中写到的，“多元化的问题是企业中最普遍、最经典，也最没有答案的问题，过度多元化是一个最容易犯的错误，可它也是一个最难解决的问题。对于一个规模不大的年轻企业来讲，多元化往往是致命的。”这个坑，早期的万科也曾踩过。不过，后来果断的断腕了。现在我们看到城乡建设与生活服务商万科，是在其成为专业的住宅开发商多年之后的事了。而许多房企就就没那么幸运了，他们大多还没来得及等到新业务成型就已经倒下了。
欲望和赌性
地产最可怕的魔咒
《大败局》一书的作者吴晓波曾提到，许多中国企业家是“工程师＋赌徒”的商业人格模式。他们有较好的专业素养，在某些领域有超人的直觉和运营天赋，同时，他们更有着不可遏制的豪情赌性，敢于在机遇降临的那一刻，倾命一搏。
“前车之鉴”在许多房企身上似乎不适用，否则不会有那么多房企不断在重蹈覆辙。和以往的许多企业的“败局“”一样，许多房企掌门人都有远大梦想，但是，“商业终归是一场有节制的游戏，任何超出了能力极限的欲望，都将引发可怕的后果。”
1、野心太大，管不住自己的欲望
彼得·德鲁克曾说，现在快速成长的公司，就是未来问题成堆的公司，很少例外。合理的成长目标应该是一个经济成就目标，而不只是一个体积目标。他认为，企业长时期保持高速增长绝不是一种健康现象。它使得企业极为脆弱，与适当地予以管理的企业相比，快速成长的公司有着紧张、脆弱以及隐藏的问题，以致于一有风吹草动，就会酿成重大危机。
这段话可谓是出险房企的真实写照。
在过去五六年间，“规模效应”是行业共识。百亿房企纷纷喊着冲千亿，千亿房企喊着冲两千亿三千亿，不冲规模似乎都不好意思说自己做房地产。
2010年只有一家破千亿的房企，到了2015年千亿房企有7家，2016年增至12家，2017年17家，2018年30家，2019年36家，2020年43家……许多的房企，这短短五年内实现了规模翻番！
这样的业绩，很大程度上是靠财务杠杆驱动的。很少有一个行业像房地产一样，能够将杠杆用到这么极致。常常有人将地产的开发形容为“空手套白狼”：拿地阶段有前融，建设阶段有供应商垫资，房子还停留在图纸上就有源源不断的预收款入账……一个盖子盖十个锅，还能让锅不叫。
赚钱易，来钱快，让房企很难戒掉高杠杆这个“瘾”。人的思维是有惯性的，企业经营也是有惯性的。利用财务杠杆获得了高额利润之后，鲜花、掌声和金钱，很容易使人迷失自我，以至于野心不断膨胀，按奈不住想要去征服更高更难的山峰，比如不满足于规模循序渐进，比如贸然的踏入不熟悉的领域……
2、赌性太重，对政策和风险缺乏敬畏
前文提到，2015年“去库存”以后，许多房企开启了加速扩张模式。但事实上，政策端从2016年便开始收紧了，当年10月，银行理财资金、信托、公司债债及私募基金等对地产开发资金来源的监管就已经趋严。
尤其到了2020年，对房地产违规融资的整治力度持续加码，各个渠道全面收紧，发债暂停，银行贷款严控，房企融资可谓四面楚歌。
在此之前，一些房企仍然对政策宽松抱有侥幸心理。口头上喊着要降杠杆，实质上却仍在想发设发推高借款规模。以去年暴雷的某规模型房企为例，2015-2020短短5年多时间内，负债增长了两倍多。这个结果，显然与监管政策是背道而驰的。
房地产是一个受政策影响非常明显的行业，而许多房企却总习惯于堵政策，押注调控放松，幻想市场永远上行，游走于灰色地带……殊不知，出来混迟早是要还的。漠视风险的结局，往往是被风险吞噬。
