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终于,民营房企开始缓慢回血
作者:刘飘


有关地产行业的论调,现在两极分化。


悲观无力的看法不少,“回暖、春天、拐点”等关键词也逐渐出现,但大部分是关于行业趋势的论断。叠加一季度宏观数据,无论是销售总额还是融资总额,都同比去年有所下降 ,于是更让人迷茫,市场底究竟在哪,触底后又能恢复到何种程度等。


但其实,与其总是抬头张望未来,不如俯下身来,认真盘一盘,看看去年下半年以来 ,这几个月房企究竟怎么样了?尤其是民企,在这次行业动荡中,他们开始逐渐有回血迹象了么 ?


下面,明源君分享一些自己的了解。


今年一季度

融资总额逐渐上升,利率下降


房企要回血,主要是两方面,一是向外借钱,二是自己生钱。


在向外借钱中,融资过紧曾一度让房企愁云惨淡。据中指研究院统计,去年8月以来,由于多部门加大对经营贷和通道类融资业务的管理,以及多家房企接连暴雷影响,国际评级下调,市场一度对地产行业失去信心,海外融资和境内融资都同时收紧,更有甚者,有些银行怕房企后续出现债券违约甚至提前抽贷,不禁让许多房企唏嘘。所以,可以看到,那时房企的融资一路跌到冰点。



那时,许多房企也在极度节流,有地产人分享,公司财务紧张,节约成本细化到每一个毛细血管。比如以前随便可以打印,纸张也比较正常,后来公司买的打印纸都是最薄最便宜的,并且设定了每周的不打印日,其他可打印时间,也得去前台领纸张打印,简直是过于寒酸了。


直到去年11月,中国银行间市场交易商协会邀请部分企业座谈,释放了发行债务融资工具窗口的信号。随后,房企融资步调较快,起初是国央企开始发行中期票据和ABS。截止3月30日,包括碧桂园、旭辉、龙湖、越秀等多家房企中票注册被批量接受,注册金额合计250亿元。此外,大悦城、保利发展、保利置业、金茂、金地、北辰实业、首创城发、南京奥体等房企已合计提交约295亿元中期票据的注册申请。


虽然从具体融资金额总数看,去年四季度和今年一季度的融资总额都较去年同比有所降低,但线性来看,融资是呈现缓慢的回升趋势。尤其是今年3月份,房企非银融资总额为1050.7亿元,自10月来,首次单月超过千亿,环比上升125.4%。


而且在融资渠道上,去年下旬,海外债和信托几近腰斩,由于政策原因 ,审批力度收紧,ABS在去年8月到11月期间,也急速转冷。但这一迹象,在今年开年后逐渐有所改观。


尤其在3月份,信用债上升显著,这主要是在政策鼓励下,3月份银行审批速度提升。据不完全统计,银行间市场交易商协会官网,3月房企中票发行的注册通知书就达14个,但2月和1月却分别只有1个和4个。


此外,3月份的ABS发行种类多样,以往的ABS主要是供应链类,主要是将房企上下游供应商的应付账款转移对象,可以有效缓解房企的支出压力。现在CMBS/CMBN迅速提升,占本月发行额66.1%,购房尾款及保障房也占10.8%,与 单纯延长债务支出不同,现在的融资更主要是将房企现持有的资产进行抵押,可以有效补充房企血液。


在融资成本方面,这些渠道的融资利率基本保持平稳水平。信用债平均利率为3.85%,海外债发行利率为4.06%,信托融资利率托融资平均利率为7.66%,ABS平均利率为3.74%,大部分同比有下降,环比有些许提升。


融资成本低的房企,不仅包括国企,还有民企卓越,旭辉等,比如卓越的海外债平均利率最低,为2.91%,其他的在4%左右。


除了上述这些现实层面的回血,4月11日,证监会、国资委及全国工商联发布《通知》,表明要稳定企业预期,完善民营企业债券融资支持机制,支持上市房企积极向新发展模式转型,严格防范、妥善化解各类风险,促进房地产行业良性循环和健康发展。


不过,上述融资情况,对于元气大伤的房企,还是杯水车薪。有地产人和明源君分享,关于融资回暖传导到具体公司内部,员工的感受并不强烈。大部分时候弥漫的仍然是非常恐慌的气氛,大家都不知道公司的资金链能撑多久,也不知道下次人力约谈要裁员的会是谁,更不知道如果失业后,自己又将何去何从?


销售同比降幅增加

但3月环比有所上升


从去年第三季度开始,房企销售业绩同比一直有所下滑,今年一季度的整体情况也并不乐观,同比降幅进一步拉大。


数据来源:克而瑞    制表:明源地产研究院   单位(亿元)


不过仔细看一季度数据,虽然单月同比还在进一步拉大,但相比二月,三月环比已上升27.38%。



具体而言,从一线城市的情况来看,上海楼市回暖最早,2月成交量同比回升109%。受疫情影响,3月环比下跌,但从一季度整体来看,跌幅最小。


其他一线城市,3月北京、广州、深圳新房成交量分别环比回升57%、27%、18%。


二线城市中,重庆3月环比回升215%,长沙回升129%,佛山回升100%,市场复苏势头强劲。东莞,杭州、苏州等城市也环比回升50%以上。


也有地产人和明源君表示,从三月下旬开始,北京的中高端新楼盘开始回温,二手盘的价格也开始上升,市场开始有小火现象。这些新开的楼盘,部分是国企,但也有部分是民企操盘,比如龙湖。


广州的某营销总也表示,现在受疫情影响,所以,情况不如预期乐观,刚需盘表现疲软,但中高端盘业绩还可以。


深圳在售项目的去化率也达到40%,较2月有所回升,市场在逐渐回暖。也有深圳的地产销售表示,3月份以来,确实比之前好许多,二手房的价格有调整,挂牌和来看房的人比以前更多了,成交也比春节时好很多。


三四线城市,如辽宁营口,福建泉州等,受疫情影响严重,售楼处断断续续开张又关闭,所以春节后回暖只有昙花一现,在三月份又急剧转冷,客访寥寥。


不过,一线城市市场较为特殊,局面的购买力和需求整体大于二三四五线城市,所以,它们能成为市场回暖时的风向标。其他二三线城市,还需要继续等待轮动,四五线城市回温则是更长的时间周期。


有辽宁的营销人和明源君表示,他们是去年9月在营口市开的中高端盘,到现在七个多月去化35%,往年同类楼盘半年大部分去化率可以达到50%。但由于现在这个楼盘已经到了施工后期,而且政策回暖的意头也非常明显,所以他觉得等这阵子疫情过后,楼盘也可以现房交付,到时候还是非常有竞争优势的。相比下,他现在并不焦虑,选择慢慢等待时机到来。


泉州的地产营销人则表示,受疫情影响,城市按下暂停键,全城停工一个月,售楼处也没开,同事们也都集体躺平了,现在还在等开工,看市场反应,估计得到五六月才能回暖。


所以,综合来看,现在房企整体销售情况依然惨淡,但3月下旬开始,已经有回暖迹象,且受疫情影响,部分购买力还未释放,预计之后会比现在更为乐观。、


暴雷民企有人驰援,

部分房企有望平稳落地


除了融资和回款外,还有一个令人宽慰的消息,即暴雷的民企又有机构驰援了。


“不死鸟”佳兆业,便再一次上演了起死回生的传奇。在4月2日,佳兆业发布公告称,基于佳兆业在粤港澳大湾区核心城市的城市更新项目,已与招商蛇口及中国长城资产签署战略合作,未来以“成熟一个,合作一个”为原则,通过股权合作、资产转让、联合运营等方式盘活存量,拓展增量资源,加强在大湾区文旅、渡轮等业务上的合作。


这次战略合作之所以能达成,有佳兆业本身作为“旧房之王”的优势,据统计 ,截至2021年6月,佳兆业拥有城市更新项目储备213个,其中,大湾区土储货值就高达5580亿元,绝大多数都集中于寸土寸金的深圳和广州。


不过合作方本身也有强烈的需求。如招商蛇口,由于它城市更新的底子薄,与佳兆业合作可以借力补短板。而中国长城此前就是佳兆业的资金支持方,这次可以利用自己的优势,做好资产整理分类的工作,一方面可以让招商蛇口拿到干净的资产,一方面自己还能赚一笔可观的中介费。


而对于佳兆业,央企和险方入局,虽然不是合作所有资产,但也可以解除自己眼前的近火,让项目运转起来,以及也有资金回流。


不仅如此,在此之前一周,佳兆业还宣布了与中建五局的战略合作,一起盘活优质资产,促进项目开发和转化。


佳兆业这两个战略合作,都将有利于它进一步回血。


不仅是佳兆业,华夏幸福,花样年,恒大等也有积极的动向。


在去年12月公布债务重组计划后,积极推进了4个多月。在4月1日,它发布公告称华夏幸福已完成1048亿债务重组,接近拟重组债务总额的一半。


还有4月11日,花样年、彩生活都披露了公告,表示它们已各自与粤民投另类订立协议,粤民投另类将在引入战投、债务重组、资产优化等多方面为两家公司提供协助。粤民投另类在大型财困公司及不良资产重组方面经验丰富,是由广东省政府指导推动及于2016年成立的投资公司。


恒大也一直有积极的动态。今年3月,广州城投又给中信信托去函,称将通过项目退地的方式,化解“中信信托恒大广东集合资金信托计划”的项目风险。在该方案中,履约能力较强的广州城投,充当保证人,保全信托计划全额本金分期支付,相较于资产转让或处置(土地出让)等方式,项目退地的方式,更有利于快速化解债务。这也为恒大注入了一些希望。


房企信心逐渐恢复

国企踊跃,民企也开始入场


去年,在拿地上,自从第一轮高价拿地吃了大亏,且债务压顶,融资渠道收紧,让许多民企一度不敢再拿地。


去年,据中指研究院统计,22城三轮集中供地,国企是拿地主力,去年总占比是61%。具体而言,拿地占比分批次提高,第三次集中供地占比接近80%。



今年一季度拿地,虽然还是以国央企为主,中海、保利、华润等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局,重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为国央企。


但龙湖、金茂和中南置地 也都开始入场,今年一季度分别新增了69万平米 、17万平方米、24万平方米。


有上海某民企的投拓经理也和明源君表示,去年公司拿了6块地后,担心后面行情继续恶化,就选择了观望。现在政策底已现,公司也敢再往前迈出一步,不过拿地标准比较谨慎。以前测算利润达到5%,就可以拿地,今年要求达到10%才能过审。而且现在要更聚焦于新一线城市和长三角城市,而不是为了拿而拿,现在进度还可以,已经有几块地在谈。


小结


总的来说,去年下半年以来,房企元气大伤,居民信心也亟待恢复,受疫情影响,所以房企大规模回血尚未出现。


但从去年11月开始,尤其今年两会过后,其实民营房企已经有些许回暖的迹象,只是力度并不明显。随着政策逐渐落实,疫情平稳,我们有信心期待二三季度房企的行情能大幅向好。


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