韩国楼市崩盘，带来的启示……

作者：胡天祥

韩国最近火了，原因却是“楼市泡沫即将破裂”。

据韩国官方数据，截止今年4月，本国房价指数已经连续11个月下跌，也是11年来最长的一段房价下跌时期。

另据韩国媒体4月报道，今年公寓和住宅的公示价格，已较去年平均下降近20%，降幅创下历史新高。

楼市低迷，让开发商很是焦虑，有的甚至打出广告：看房送苹果手机，买房送奔驰返金条。

最着急的还是韩国政府。

韩国央行认为，如果房地产价格下降过快，家庭负债进一步提高，部分金融机构的健全性也会受到打击，很有可能引发危机。

韩国总统尹锡悦也要求相关部门，尽快给出房地产市场软着陆的方案。

那么，韩国楼市是如何一步步从繁荣走向衰败的？

始于降息，止于加息

回顾全球历次房地产泡沫，其共通点往往是：先以流动性过剩和低利率刺激为开端，之后又以货币收紧和提高利息收场。

其背后逻辑是，低利率会使贷款变得容易和便宜，促使刚需族和投资者将资金投入到房地产市场，进而推高了房价。此举虽有助于刺激经济增长，但也容易让房地产市场出现泡沫。

韩国首尔这次楼市危机，亦是如此。

第一个阶段—降息。这是韩国这轮楼市泡沫形成的重要因素。

2014年8月-2016年6月，为了刺激楼市拉动经济，韩国央行5次降息，将基准利率由2.50%降降到历史最低的1.25%。由此，韩国尤其首尔楼市，迎来新一轮房价上涨。2015-2018年上半年，首尔房价分别上涨4.6%、2.1%、3.5%、3.1%。

虽然之后韩国一度上调了基准利率，但2020年3月，为了应对新冠肺炎疫情对经济的冲击，韩国央行再次将基准利率降低50个基点至0.75%，成为自1999年以来的最低水平。

至此，韩国房价彻底起飞。据亚洲最大的房地产科技公司居外IQI发布的数据，2020-2021年，韩国房价分别上涨7.82%、19.08%，其中2021年更创下14年来最大平均涨幅。

这里插一句，熟悉国内房地产的可能对韩国这一房价涨幅不以为然，但要注意的是，过去国内房价的高涨幅是建立在低城镇化率基础上。2018年，韩国城镇化率已经高达81.5%，中国仅为59.2%，所以不能简单比较。

楼市疯涨，韩国在享受经济增长的同时，本国居民杠杆率也开始大幅飙升。

据国际金融协会发布的报告，2022年一季度，韩国家庭债务占国内生产总值（GDP）的比例高达104.3%，在受调查的36个国家和地区中排名第一，远远超过65%的警戒线。

截至2022年年底，韩国每户家庭平均负债为8650万韩元（约合人民币46万元）。同期，中国负债人数达7.8亿人，人均负债13.34万元。

第二个阶段—加息。这也是刺破韩国楼市泡沫的一大诱因。

2022年，随着美国进入加息周期，韩国为了防止本国资本外流和经济体系崩溃，也不得不跟随美元的步伐，开始持续大幅加息。从2022年4月到今年1月，韩国央行连续7次加息，创下历史纪录，目前基准利率已上升至3.5%。

加息对房地产市场的抑制作用明显，主要有几个方面：

第一，对房企来说，加息使其融资成本增加，财务费用存在转嫁可能，从而进一步推高房价。同时，加息还会对部分资金紧张的房企造成一定打击。

第二，对已贷款购房者来说，加息意味着还贷压力增加。尤其对于投资客来说，加息使其预期收益可能下滑，为了及时止损，这批业主很有可能大举抛售房屋。

第三，对于潜在购房者来说，加息带来的心理负担远大于其实际作用，甚至会影响其购房决策，将本应买房的钱转作他用。

受利率上调、经济萎缩忧虑、房价已触顶的认识扩散等因素影响，韩国楼市也逐渐从沸腾转向冰封。

据韩国房地产委员会发布的数据，该国今年4月房价指数较3月下降0.47%，已是连续11个月下跌，也是11年来最长的一段房价下跌时期。

另据韩国媒体4月报道，该国今年公寓、多户型住宅等共同住宅的公示价格较去年平均下降了18.63%，降幅创下历史新高。

野村证券认为，韩国经济“面临相当大的硬着陆风险”，高利率引发的楼市恶化、非金融圈民间信用风险增加将成为今年韩国经济的主要困难。

韩国经济学家郑成恩也在一份报告中指出，就韩国房地产市场而言，令人担忧的因素不是价格过高，而是增长前景疲软、房地产相关贷款激增、利率相对较高。

初衷美好的“全租房”，开始显露弊端

由韩国加息带来的连锁反应，也不可避免地从销售市场传导到租房市场。

全租房又叫传贳房，它是韩国有别于其他主流国家，在传统租房与买房之外存在的第三种方式，也是租赁和金融工具的“结合体”。

简单来说，在全租房制度下，租户不用支付除管理费外的房屋租金，只需一次性缴纳当前房产市场价值的5到8成保证金给房东，即可租住。如果临时拿不出那么多钱，租户还可以找银行申请专门针对全租房的低利率贷款。

租约期间，房东可将保证金放在银行或者投资，其产生的收益归房东所有。等合约期满，房东则会退还所有保证金给租客。

全租房的好处不言而喻，主要包括以下几点：

第一，有效缓解城市购房和居住压力。

对于大城市来说，居住往往是老大难问题。全租房的全面应用，使得人们将目光从购房转向租房，这不仅解决了流动人口对住房的需求问题，也有助于缓解低收入阶层的住房难题和稳定住房市场。。

第二，减少租客支出压力。

传统租赁存在两大痛点，一是租期不稳定使租客无法居住安宁，二是每月支付的高额房租给不少租客造成一定的生活压力。

全租房则很好地解决了这一难题，该制度租期通常为2年，还可视情况再续约两年。而且全租房受《住宅租赁保护法》保护，无论是房东还是租户，单方提前解约都不太可能实现。

更重要的是，全租房等于免费租住房子，很大程度减少了租客的生活压力，其缴纳的保证金也等于是强制性储蓄。

第三，房东可以获取大额保证金，用于其他投资。

看似对租客更有利的全租房，之所以会被房东接纳，是因为在房价上涨的时候，房东可以利用全租房吸纳更多保证金，然后去投资房地产等，放大杠杆增加收入。

比如房东一套房子值100万，租给租客收了60万保证金，房东就可以用这60万付三套新房的首付20万，然后用这三套新房还可以再收新租客的保证金。

另外对于银行来说，庞大的业务规模，可以使其获取不菲的利差收入。

可以说，在低利率时期，全租房是一个多方共赢的模式。但随着韩国多次加息，全租房埋下的风险，也逐渐暴露。

加息之后，全租房在贷款利率方面的优势开始减弱，部分租客选择退出，转向普通月租房。数据显示，韩国2022年成交的房屋租赁合约中，普通月租房的数量第一次超越了全租房。

面对租客退房潮，此前过度杠杆的房东为了尽快归还大额保证金，只能批量折价卖房，导致韩国房价加速下行，地产泡沫开始破裂。

更有甚者，伴随着加息之后带来的还贷成本大幅增加，部分房东的资金链出现问题，无法退回租客的保证金。

韩国住房和城市保障公司的统计数据显示，2022年国内共发生2073起全租房保证金被吞案件，涉及金额达到7千多亿韩元，折合约30多亿人民币。其中拖欠金额最大的业主累计欠下646亿韩元的租户保证金，折合约3.37亿人民币。

韩国有专家预计，今年国内还会发生更多、规模更大的全租房诈骗，预计会产生1兆八千亿元(约人民币100亿元)的损失。

高房价压制生育率，

低生育率又反向影响楼市

房地产市场是一个受供求关系影响比较大的市场，随着人口出生率的降低，房地产市场缺乏长期增长动力，价格也会随之降低，所以市场上才会有“短期看金融、中期看土地、长期看人口”的说法。

虽然韩国政府在过去15年间投入280万亿韩元（约合人民币1.5万亿元）预算刺激生育，但依旧难挽人口颓势，对楼市形成利空。

据韩国统计厅统计，受低生育、老龄化的影响，2022年韩国人口连续3年出现自然减少，减幅创下历史之最。去年总生育率（一名女性一生中平均生育的孩子数量）更低至0.78，创下了1970年该指标有记录以来的最低水平。

据官方推算，如果趋势不改，韩国总人口到2045年将减至5000万人以下，2070年减至3700余万人。

韩国人口出生率断崖式下跌，主要是因为年轻人不愿意结婚和生育。

据统计，韩国2022年登记结婚数量为191957件，为自1970年来最少的一年。而韩国政府今年对1.5万名19岁至34岁年轻人进行调查，发现有接近一半的女性受访者表示不愿意生育。

韩国人为何不想结婚生育？韩国媒体曾分析称，就业、房子和教育是韩国年轻人的三大压力来源，也是让他们远离约会、婚姻与生育的“幕后推手”。

在网上，有人总结了典型韩国人的一生：从幼儿园开始，一路上着各种补习班，通过地域竞争模式最终进入名校，毕业后去争夺各大财团提供的为数不多的高收入岗位，承受着连年上涨的房价，面对不足的养老金，直到65岁仍旧“退而难休”，不得不继续工作补贴家用。

有趣的是，对买房和结婚生育不抱希望的韩国年轻人，开始疯狂购买奢侈品。

摩根士丹利2023年初发布报告，2022年，韩国在个人奢侈品上的总支出增长了24%，平均每人消费325美元（约2190元人民币），居世界首位。

或许在韩国年轻人看来，无法通过自身努力改变命运，那还不如享受当下，用表面上的虚荣寻求心理满足，让自己开心。

这并不是他们的错。