史上最猛！节后第一波利好来了

作者：凡文

上个月，明源君在《真的急了！房地产超级利好来了》一文中提到，预计2月份会降息。

果不其然，昨天（2月20日），LPR如期下调。5年期及以上LPR报价3.95%，一次性下降了25个BP，1年期LPR暂时没变化，还是维持在3.45%。

这一次可以说是史无前例，超预期降息，对地产行业无疑是很大的利好，那此次降息对房地产市场会有什么影响？今年房地产政策还会怎么走向？

下面明源君抛砖引玉，简单来分析一下，欢迎大家在评论出给出你的观点。

降息幅度远超预期

打响新春救市第一枪

为什么说这次降息幅度远超预期呢？

据克而瑞统计，自2019那年8月以来，总共有过8次五年期LPR的下调，但历史上最大一次降幅也不过是15个基点，发生在2022年5月和8月，其他降幅都在5-10个基点，现在一次性下调25个基点，可以说是超预期大下调了。

这么大力度的LPR下调对地产行业会有什么影响？

最直接的利好是带动房贷利率下调，降低客户购房成本。

这次下调之后，全国首套房的利率可以下调到3.55%，像上海、深圳，首套房利率可以下调到3.85%。

据了解，上海已经有多家商业银行将首套房贷利率调至3.85%（LPR-10BP），二套房贷利率4.25%（LPR+30BP）。假定房贷100万，等额本息30年，总利息可以节省5万元左右，每月月供也能省将近150元，如果是几百万上千万的房子，每个月月供也能省不少了。

相信对本来要购房的客户，还是能起到一定促进作用。

那么对于已经在还房贷的客户来说，房贷利率将在重新定价日（一般是明年1月）调整后，月供压力也会有所减轻，一定程度上也有利于促进消费。

可能很多人会说，虽然LPR大幅下调，但房贷利率还是太高了。尤其是二套房，这对于刺激买房需求，作用有限。

据贝壳研究院数据，2024年1月百城首套主流房贷利率平均为3.84%，二套房为4.41%，两者差距非常大。

从这个角度来看，二套房的房贷利率确实有很大的优化空间，因为目前有能力购房的更多是改善、豪宅客户，如何刺激他们进场，除了放开限购，降低二套房利率可能也是一个值得考虑的方向。

而且现在经济形势大家有目共睹，购房需求还在，但是购买力没有了，或者说已经比较弱了。很多人确实想买但买不起，很多有房客户想置换也换不起。只有继续降低房贷利率，进一步降低买房成本，才能真正起到刺激作用。

除了需求端，LPR利率下调也将降低开发企业融资成本。

现在房企尤其是民营房企急需输血，我们之前在文章中提到，现在中央对于资金流入房地产的态度发生了转变。不但要引导金融机构，精准给房企输血，还要给房企提供新的融资渠道，进一步改善房企的融资困境。现在降息无疑也能减轻房企的负担。

春节新房成交下滑

形势仍然不乐观

今年开年以来，楼市不断释放积极信号，供应端和需求端的纾困政策接踵而来，但目前来看，效果仍然还没有达到预期。

据克而瑞数据，1月份，TOP100房企销售总额2350.6亿元，同比降低34.2%，环比降低47.9%，单月业绩规模创下近年新低。要知道，1月份连续出了不少利好政策，这样的数据多少让地产人有点心灰意冷。

或许受到1月份低迷行情影响，春节期间，房企推盘积极性并不高。据CRIC监测，50个重点城市在春节两周（2024年2月2日-2月15日）的新增供应量仅为396.44万平方米，同比下降11%，较2022年同期下降了53%。

毫无悬念，春节期间新房市场成交同样比较惨淡。

CRIC监测数据显示，44个重点城市在春节周成交量仅为23.38万平方米，环比下降87%，同比下降40%，较2022年同期降幅也达到了82%。

以前春节期间比较火爆的返乡置业潮也没出现，像传统人口输出大省安徽、苏北、川渝等城市，尽管房企大力促销，但效果也一般。

不过值得关注的是，相比一手房市场的惨淡，二手房市场在春节起来迎来一小波行情。

据贝壳研究院监测，2024年春节假期重点50城市二手房看房量和交易量水平比 2023 年有大幅回升。

其中交易量水平同比去年增加超7成，其中增幅最大的是二线城市，增加了98%，其次是三线城市增加了65%，一线城市反而微降了3%。

贝壳研究院数据显示，一线城市中，北京的看房及交易量较去年略有下降，深圳交易量较去年翻倍；二三线城市中，苏州、郑州、西安、南京、武汉、合肥、成都、宁波、佛山、济南、无锡、银川、洛阳、惠州、常州等城市交易量都比去年翻倍。

新房市场和二手房市场表现差距巨大，核心原因一方面是大城市的客户大多返乡过年了，另一方面在于价格水平不同，当下不少城市的二手房价格经过两年调整，基本调整到位，更加能刺激客户需求。

从二手房市场的情况来看，说明当下潜在购房客户依旧不少，就看房企怎么从二手房市场中争夺过来了。

小结‍

地产人也不用太过悲观，从当前中央救市的决心来看，房地产行情一天没有起色，利好政策一天就不会停。

今年开年以来，利好政策已经出了好几波了：包括一线城市限购放松；金融监管总局推出“城市房地产融资协调机制”，第一批房地产白名单已经出炉；住建部宣布下放“房地产调控自主权”。

再加上今天的降息利好，多重政策叠加效应之下，乐观来看，预计三四月份成交会略有改善，如果政策持续刺激，小阳春也值得期待一下，但不要过于乐观。

另一方面当前纾困政策并未出尽，还有空间。比如一线城市及强二线城市，更大范围的四限松绑，二三线城市进一步释放利好。再者，销售端进一步减负，像降首付、降房贷利率、减税降费等等，都有可能陆续有来。

明源君去年就说过，地产行业接下来就都是利好了，该来的都会来。