最近两年，明源君一直在强调，伴随房地产市场“供求关系发生重大变化”，房企只有及时摒弃惯性思维，积极探索新的发展模式，才能在激烈市场竞争中立于不败之地。

一方面，中国住房整体短缺时代已经过去，住房需求从“有没有”向“好不好”升级。也就是说，谁能为群众建设好房子和提供好服务，谁就会有市场和发展。

另一方面，属于房地产商的黄金时代已经逝去，但城市化进程还远未结束。这也意味着，谁能与地方政府高度同频共振，谁能更好地“支撑城市发展、保障城市运营、提升城市品位、增强城市功能”，谁就有望获得更大发展机遇。

不过，擅长产品力的房企有不少，但要同时具备丰富业态开发经验和强大后期运营能力，在业内可以说是凤毛麟角。

华润置地则是为数不多能够同时满足这两项条件的房企之一。

财报已经说明一切。2023年，华润置地实现合同销售金额约3070.3亿元，按年增加1.9%。投资物业实现租金收入约256.3亿元，按年增长39.4%。

在绝大部分房企业绩下滑，甚至亏损的情况下，华润置地凭借强大的综合实力，继续维持市场领先地位。

为什么华润置地能在业绩方面遥遥领先？秘密武器之一，便是其独创的片区统筹模式。

从深圳大冲到上海万象城再到西安奥体中心，多年来，华润置地通过对城市发展底层逻辑的不断思考和对城市建设运营需求的持续探索，在全国筑造了一大批有口皆碑的标杆片统项目，和这座城市一同成长。

最近，华润置地片统模式又一力作，总投资超百亿的三亚海棠湾正式对外“官宣”。

▲海棠湾实景图示意

其不仅集合了华润置地不同时期片统项目的优点，还借鉴新加坡、迈阿密、奥斯汀等全球明星海湾的建设经验，在业态规划、功能布局、产品设计等方面，实现全方位多重进化，立志打造世界顶级度假新场景。

▲效果图示意，最终呈现以实际交付为准

接下来，明源君就以海棠湾为例，来详细解读下，华润置地是如何助力三亚高水平打造国际旅游胜地和自贸港科创高地，跑通房企新模式的。

引入片统模式

超百亿重仓海棠湾

所谓片区统筹模式，核心就是深度参与整个片区的城市规划，站在城市层面关注整个区域的功能，强调整个片区的统筹开发。

以三亚为例，在海南自贸港建设浪潮中，三亚被定位为海南自贸港建设的标杆和转型发展的示范。

有学者提出，得益于中国举国体制优势、亚太一流海景风光、以及面向东南亚和太平洋的区位优势，三亚潜力犹如1985年的深圳、1995年的迪拜，具备崛起为下一个全球明星城市的最大潜力。

图片来源：三亚发布

虽然前景明朗，但三亚也面临几个发展命题：

一是土地开发模式亟待革新。

早期时候，三亚不少地方都存在土地利用效益较低、土地利用方式粗放等问题，成为制约地区高质量发展的“瓶颈”。为此，三亚提出要进一步完善国土空间总体规划成果，按照世界眼光、国际标准、中国特色、三亚气质，优化生产、生活、生态空间布局。

二是产业竞争力和发展动能有待提升。

三亚是典型的游客经济，在国内外具有影响力的产业集群和龙头企业不多，科技赋能产业不够充分。为此，三亚提出，要坚持强龙头、延链条、建集群，加强质量支撑和标准引领，全力推动高端购物、境外消费回流，培育壮大四大主导产业和三大未来产业。

三是城市功能品质有待增强。

三亚是中国最著名旅游城市之一，也是名副其实的“宜居之城”。但与迪拜、新加坡等全球明星城市相比，高品质的综合配套、国际化的城市氛围还需提升。为此，三亚提出，要优化完善城市空间规划和功能，大力破解城市发展瓶颈和短板，着力打造世界级滨海城市。

▲蜈支洲岛实景图，来源：三亚传媒融媒体

而华润置地海棠湾的整体规划，基本是围绕这三个目的来进行：

第一，主动参与城市公共设施代建；

第二，通过产城融合，引流精英人才，与城市共同创业；

第三，深度挖掘土地价值，重塑居民生活方式。

▲效果图示意，最终呈现以实际交付为准

首先是主动参与城市公共设施代建，把控片区整体打造效果。

很多开发商都不愿意参与城市公共设施代建。一是这类项目前期投入大；二是这类项目利润较薄；三是公共设施项目对品质的要求更高。

但是，华润置地在各地落地片区统筹模式，往往都会主动争取公共服务类的项目代建。这样不仅能更好地把控片区整体打造效果，也能间接提升自持商业、写字楼的盈利能力，实现经济效益和社会效益的双赢。

比如海棠湾拥有完整的山河湖海的生态底盘，是体现自然生态与人居环境共生的绝佳场域。

为了充分发挥这块片区的经济价值、人文价值、社会价值、生态价值，华润置地利用自身片区统筹优势，配合政府倾力打造5500亩海棠河生态公园，立志为三亚再添一个世界级艺术活力水岸。

▲实景图示意，最终呈现以实际交付为准

水岸经济一直是城市发展重要的动力来源。过去几十年，全球水岸城市纷纷结合自身条件与战略机遇，对滨水地区开展了大量有益的探索与实践。

例如，纽约猎人角南海滨公园，原本是工业废弃地，后经设计师鬼斧神工，成为兼具新型文化及生态典范的综合型城市滨水公共空间。

美国布法罗河口公园曾因城市发展，被多条公路桥所切断，逐渐被人们所遗忘。后经综合整治，河道重新焕发了活力，并成为城市公共空间系统的重要组成部分。

海棠河的整体规划，在充分汲取以上优秀案例经验的同时，也结合三亚当地的自然资源条件，进行了创新和优化。

一是打造开放式南岛全域生态“博物馆”。

海棠湾利用5500亩河湖湿地，以及15公里蜿蜒岸线，通过复育海南特色热带生境，维护生物多样性。

▲效果图示意，最终呈现以实际交付为准

200+全域植物种类、150+昆虫、30+水生动物、15+国家/省级保护鸟类，它们种群纷繁、生而不同，在这片恣意生长的热带雨林里，组成一座生物多样性的博物馆。

未来，随着华润置地的不断投入和赋能，这里有望成为全国首个集国家重点公园+国家湿地公园+国家农业公园“三位一体”的国家级5A景区。

二是打造世界级的城市公共活力舞台。

对于海棠湾整体空间的规划，设计师们一直致力于营造多变的视景画面，通过“一湖三线”动静线设计，创造丰富的空间体验。

▲效果图示意，最终呈现以实际交付为准

其中，中心湖作为纽带，有效串联起海棠湾八大功能区，是未来海棠湾的名片也是重要的国际封面；东线以“三亚万象城”为核心，打造城市形象展示界面；

▲效果图示意，最终呈现以实际交付为准

西线配合“健康疗养+运动社交”的滨水开发主题，打造城市疗愈水岸；南线搭接生态保育与农田资源，打造三生共融的生活环境。

引流精英人才

▲效果图示意，最终呈现以实际交付为准

一方面要抓产业升级，打造引领性、旗舰型文旅项目，开拓国际航线和旅游市场；另一方面要持续培育壮大高新技术产业。

华润置地海棠湾的产业规划，也基本围绕这两个导向来开展。

▲效果图示意，最终呈现以实际交付为准

一是拓宽旅游板块的产品丰富性及产业链深度。

按照规划，项目会与餐饮、会展等关联产业联动，结合数字娱乐、科技沉浸等趋势，进一步提升产品附加值。

再如通过建设“三亚万象城”等世界级消费航母，引领片区顶奢消费，延长旅游产业链条。

二是强势导入健康产业龙头。

▲效果图示意，最终呈现以实际交付为准

为了构筑区域健康产业链，项目参考瑞士青草地疗养院和泰国华欣奇瓦颂国际水疗度假村案例，计划落地近千亩的生命科学园，以及海南首个湖心高端疗愈基地，助力三亚大健康产业的全面升级。

三是创建国际人才成长圈。

为了吸引更多人才来三亚工作和生活，海棠湾计划从三方面入手：

首先是培育优秀的旅游人才。项目参考法国蓝带学校，计划在海棠湾打造国际餐旅职业交流基地，未来该基地将以培养米其林餐厅大厨为目的，为海南输出国际化的专业技能人才。

▲效果图示意，最终呈现以实际交付为准

其次是吸引高层次的专业人才。棠湾项目将充分利用自身优越的生态环境，计划打造一座企业领袖人才培训中心，吸引东亚乃至全球的跨国性企业来到海棠进行管理培训和团建活动，为高层次人才了解三亚、落户三亚创造契机。

最后是实现目标人群“吸引-适应-永居”的转化。

为了满足国际精英客群多元的生活需求，海棠湾分别打造了k12教育培养体系、跨国医疗门诊、国别社群沙龙、米其林美食街等生活场景，构建“引、育、留”全链条服务体系。

深度挖掘土地价值

最后是重塑片区居民生活方式。

刚才明源君提到，近年来，随着城市化进程的加速推进，地使用效率低下、土地资源得不到充分利用等问题日益突出。

所以，如何深度挖掘土地价值，让“黄土”变“黄金”，不仅考验房企的综合实力，也考验着房企对这座城市及片区的理解程度。

比如华润置地海棠湾就主打可持续发展“中国样本”的概念，除了传统的住宅、商业、学校等配置，项目及周边还规划了多种社区公共配套、文体设施，以及城市生态公园，不断引领城市人居与生活方式的迭代升级。

▲示范区实景图，呈现以实际交付为准

▲示范区实景图，呈现以实际交付为准

第一，填补三亚乃至海南重奢消费的空白。

对比迪拜、新加坡这些全球旅游目的地，三亚高端旅游消费项目占比偏低，尤其缺乏高端酒店和重奢综合体。

为此，海棠湾在滨海一线规划了30余家国际知名酒店，包括亚特兰蒂斯、华尔道夫、喜来登、香格里拉、洲际、四季等，已开业的高星级酒店将近20家，堪称世界最豪海岸线。

再如重奢商业综合体。出于对板块未来发展前景的高度看好，目前华润三亚万象城、香港太古里、百联等重奢品牌，已经强势进驻海棠湾。

▲效果图示意，最终呈现以实际交付为准

其中三亚万象城计划总投资超100亿元，是全国最大滨海单体购物中心，预计每年为三亚带来1100万游客，创造近200亿GDP增长，未来将为消费者提供一个聚合零售、娱乐、餐食及全要素免税体验的全球度假目的地。

在明源君看来，高端商业的进驻，不仅是为了唤醒当地城市的高端消费欲望或者吸引城市周边区域游客的到访，还会加大当地居民对所居住城市的现代发展以及商业繁荣所产生的荣誉感。

第二，提升城市文化内涵。

城市精神是城市物质存在中的灵光闪现，是城市居民共同体的观念共识，又往往成为标示城市个性的文化名片。

比如，新加坡以世界级艺术装置进行城市公共空间的艺术营造，促进多元文化融合，加强在地居民的身份认同。

迈阿密以国家电影节、南滩美食节等国际盛会，彰显活力、激情的拉美文化特征，提高国际认同感和影响力。

海棠湾的整体规划打造，也十分注重文化建设，助力提升三亚软实力。

比如，为了展现南岛生态之美，海棠湾参照濑户内海艺术节 ，计划利用片区湿地举办艺术双年展，增加区域的艺术氛围。

为了给市民和游客提供城市休闲新去处，海棠湾利用城市绿地面积，计划打造超级露营基地，兼顾娱乐、住宿、 素拓、团建等功能。

同时，为了持续输出优质内容，满足群众精神文化需求，海棠湾还计划建立艺术境运营机制，不定时举办国家艺术节、国际设计周、国家工作营等国际艺术体验，立志把海棠湾塑造成为三亚链接世界的文化纽带，不断引领城市人居与生活方式的迭代升级。

总结：

应该说，华润置地海棠湾是一次大胆的尝试。

它既是华润置地片统模式的再进化，也融入了新加坡、迈阿密、奥斯汀等全球明星海湾都会的建设经验。

可以相信，随着华润置地海棠湾的落地建设，未来将对三亚的产业振兴、人才振兴、文化振兴、生态振兴切实起到“加速器”功能，助力三亚加快建设成为宜居宜业宜游的世界级滨海城市。

三亚下的这盘大棋，实际才刚刚开始。

海棠湾的故事，也从这一刻，迈入了新纪元。