去年4月份，中央政治局会议提出房地产“去库存”以来，一系列政策持续发力，房地产进入新一轮库存消化阶段。期间，我们曾跟踪过新房库存量的变化，发现有些月份库存有所下降。

而从前不久国家统计局发布的数据来看，新建商品房的库存量又有所上升了。截止2024 年末，新建商品房待售面积 75327 万平方米，同比增长10.6%；其中商品住宅待售面积39088 万平方米，同比增长 16.2%。

新房库存不降反增，这是什么情况？今年房地产去库存，还有招吗？

  商品房库存逆势上扬
主要受前期未建成项目影响

商品房待售面积，指的是已竣工而未售或未租商品房面积，也就是通常所说的狭义库存。

除此以外，房地产库存还包括，在建未售部分（包括已取证及未取证部分），以及待开发的土地面积，这是广义库存的范畴。

事实上，房地产去库存压力，不仅源于已竣工未售部分，更源于大量的在建未售建面以及闲置土地。

商品房待售面积为何不降反增？

我们知道，受房地产投资热情退潮影响，商品房新开工面积及竣工面积已连年下滑。

其中，房屋竣工面积73743万平方米，同比下降27.7%。住宅竣工面积53741万平方米，同比下降27.4%。

而全年商品房共卖出97385万平方米，这里面既包含原来的库存部分，也包含新开工建设项目。年末库存增加，说明市场销售速度不及存量房屋的竣工速度。

相比狭义库存，广义库存数量要庞大得多，根据国家统计局的数据，广义库存面积高达127亿平方米，这部分库存显然更为棘手。   

图源：克而瑞

其中，最为严峻的，是前几年开工而今尚未售出的项目。

国家统计局的数据显示，开工后未竣工的建面共有136亿平方米，其中包含已售未竣工部分69亿平方米，以及开工未建成且未售的67亿平方米。

后者或将成为“顽固”的库存问题。

最近两三年新开工的商品房面积一直在下降，2023-2024年新开工的商品房加起来约为19.7亿平方米建面。一般住宅项目的建设周期为2-3年，因此可以推算出，超三分之二的“开工未建成且未售”的项目是2023年以前的存量项目。

这部分项目启动时间早，而这几年住宅标准不断放宽，产品升级迭代速度极快，积累的库存跟市面产品的差距越来越大，想要通过市场化的手段来消化可以说难度极大。

投行摩根斯坦利去年曾在一份报告上表示，中国目前市面上存量新房有超过30%库存属于“死库存”；在建的项目中，也有大约20%未来会转变为死库存。

为所谓死库存，指的是过于偏僻，户型差，建筑质量差的房子，中短期内无法卖出。如果没有特别的措施，这些库存可能长期存在。

另外，去年中央已经提出，要推动房地产融资协调机制扩围，将所有合格项目都纳入“白名单”，这意味着接下来仍会有一大批“保交楼”项目会复工建设，随着也会产生一批增量供应，如果销售速度不及建设速度，也将造成待售面积增加。也就是说，今年假设市场销售规模与去年持平，由于“死库存”的增加，依然可能出现全年库存不降反增的情况。

其次，库存问题最突出的，是三四线城市。

据克而瑞对2024年12月百城商品房库存的统计数据，一线、二线、三四线城市的库存占比分别约为7.1%、48.1%、44.8%。

库存压力的大小，不仅要看建面，也与去化速度息息相关。比如说，有些城市虽然库存暂时偏高，但由于市场热度较好，库存消化周期并不会太长；相反的，如果一个城市库存建面高，去化速度又慢，那么库存压力就会特别高。

克而瑞的另一组数据显示，三四线城市去化周期最长，达到了30.6个月，而一二线城市分别为12.8个月、18个月。

再者，未开工的53亿平方米闲置土地也造成不小的库存压力。   

面对低迷的市场环境，近几年房企对项目的筛选极为谨慎，基本上只有测算不亏损项目才会开工，而不开工的土地，基本上都是算不过账的。而且，这两三年房企拿地大幅缩水，基本拿一幅开发一幅；而此前闲置的土地短期内被开发的概率很低，已成为房企手中的累赘，这些土地如何处置，也是一个问题。

房地产去库存
仍需要下大力气

从前文我们可以知道，房地产去库存其实包含2个维度：

1、在建及已竣工商品房去库存。

2、房企存量闲置土地去库存。

事实上，去年中央一系列的政策，已经奠定了去库存的大方向。

去年，自然资源部已出台新规，要求去化周期超过36个月的城市不能出让土地，去化周期在18个月（不含）-36个月的城市必须遵循“盘活多少、供应多少”的原则，也就是新出让的土地面积不能超过去化面积。

这相当于切断了高库存地区的库存上升的路径。即便没有其他去库存手段，库存量也会维持一个相对稳定的水平，不会大幅增加。

中指研究院对2024年全国300城土地情况的统计显示，一线城市的土地出让金额占比上升，而二三四线城市的土地出让规模明显下降，尤其三四线城市，土地出让金同比下降27.81%。

严控土地出让规模，就是从源头上抑制商品房库存的增长，属于治本的举措。

闲置土地的盘活，中央已经给出明确政策，并且已在落地执行。

政府收储。

去年中央已经明确允许利用专项债回收闲置土地。今年以来，部分地方已经推动土地回收工作进入实质性阶段。

比如广东已公示今年首批拟收储土地，据不完全统计，广东省各市将回收土地160宗，土地使用面积超680万平方米，收购价格合计超350亿元。所回收土地中宅地占比过半。

今年，专项债回收闲置土地将在全国范围内推进，这将是消化土地库存最行之有效的途径。

土地调规。

很多土地被闲置是因为早年拿地条件较为严格，而今市场环境已发生变化，地块缺乏竞争力，房企也没有动力开发。

去年以来，一些地方已试水地块调规、换地等做法，比如广州已经房企退地并以票据进行补偿，回收的土地调规后重新挂牌出让。

目前也有更多地区探索类似做法。这也是房企盘活存量土地，降低闲置土地库存又一办法。

前面提到，商品房的库存呈现分布不均的状态，高能级城市库存风险整体较低，而三四线库存风险普遍较高。

近年来中央已经制定了一揽子的政策措施，推动商品房去库存，整体而言包括以下几种：

①刺激潜在需求释放，充分满足各类购房需求

各类购房限制政策先后松绑，持续降低首付比例，下调购房税费等，降低购房门槛和购房成本；

②政府收购存量房，直接将市面上滞销的商品房转变为保障房；

③以旧换新，通过帮小业主卖掉旧房购置新房，缩短置换周期。

从此前的市场反应来看，高能级城市对于政策的敏感度更高，比如北上广深以及杭州等城市，在926新政之后市场反应积极，如深圳的新房销售持续创新高，得益于市场回暖，新房库存也快速下降，甚至有人开始担心深圳新房供应告急。   

相比之下，三四线城市的库存问题更为严峻。

自2022年以来，关于楼市的各项政策相继退出，尤其是三四线城市基本上各类限制政策已全部取消，直白点来讲，三四线城市直接可以用来促楼市去化的牌子已经不多了。

因此，三四线城市想要寄望于市场回暖而彻底解决库存问题，显然不太现实。今年商品房去库存，今年必须多举并下，其中，政府收储或将发挥核心作用，另外，需要以旧换新等、购房补贴等政策加以支持。

政府收储，在降库存方面的效果是立竿见影的。

比如去年有的城市，政府收购了130多万平方米的存量新房作为保障房，直接为该市消化了约十分之一的库存。

今年随着专项债收储的逐步落地，三四线城市的库存难题或将迎来新转机。