近几年，房地产市场一直处于深度调整期，战略转型成了众多房企的时代大课题。代建，成了许多房企的新赛道。
明源君注意到，近期有一家能力极其全面的代建品牌正在强势入场，它就是美的置业。
自去年下半年起，美的置业完成了重资产业务剥离计划，开始聚焦代建管理等轻资产赛道，转型成效相当可观。
据公开资料显示，美的置业2025年上半年新增代建面积71万平米，代建业务也已经成功进入徐州、无锡、贵阳、南昌、佛山等城市…
今天，明源君打算以美的置业的最新代建标杆项目——无锡美的东望府为例，来给大家拆解一下美的置业穿越周期的秘诀。
这个项目位于无锡东部，是一座产品均在158平方米以上的大平层豪宅盘。美的置业通过一系列的诊断与赋能，扭转了原项目的市场形象，创造了量价双高的逆袭“奇迹”。
无锡美的东望府不仅做到了首开去化率超90%、首日热销4.72亿元的业绩，而且与同等地段二手房项目相比，还实现了1.5倍的溢价，做到了实打实的资产增值。
扭转乾坤的背后，明源君也看到美的置业充分展现了这个时代下，专业代建的价值所在。
产品打造能力是底盘
洞察市场深层次需求，做极致纯粹的产品
其实在美的置业接手之前，东望府项目去年就已经面世了。但因为原合作方暴雷，项目一方面在外部市场上没有声量，失去了客户的关注度和信心；另一方面，内部开发进度也出现停滞，处境十分棘手。
不过仅仅进场129天后，东望府就摇身一变成了无锡的豪宅顶流，这背后最关键的内核，在于美的置业注入的超级产品力。
在研究东望府的过程中，明源君能清晰地看到美的置业对产品的诊断与再造脉络。“冷盘”逆袭的背后，是对产品呈现的严谨思考与严苛品控。
一、以极致纯粹的产品定位，做区域豪宅的破局者
美的置业接手东望府之后，做的第一件事就是对产品定位进行重审，把“顶层设计”做扎实。
多年以来，“锡东无豪宅”的刻板认知一直存在。不过近两年，锡东已经集聚人形机器人、合成生物、航空航天等前沿产业，还有高铁枢纽，天一实验学校、锡东高级中学等丰富的教育资源。
产业能级的提升，带来了大量高层次人才，购房需求也在从刚需、改善向着高端置业升级。
▲锡东片区鸟瞰效果图
锡东似乎对城区能级的跃迁已经准备好了一切，唯独还没有一座能满足高端置业需求、真正称得上豪宅的项目。
所以美的东望府最先做出的重大战略调整，就是确立纯粹大平层的顶豪定位，做击碎“锡东无豪宅”印象的破局者。
二、果敢推翻原规划，不惜成本从头打磨产品
走顶豪定位、只卖大平层，这种决策对任何一家房企来说都不简单。尤其是在目前的行情下，风险可想而知。
但美的置业这么做是有底气的，来源于两点。一是自2016年进入锡东以来，整整10年所积累的对区域市场的洞察和把握；二是作为TOP30房企的过硬产品实力。
所以美的置业做的第二件事，就是对东望府的产品进行深入的诊断和调整，甚至不惜成本、前后12次推翻了原来不符合定位的设计。
第一，在规划布局上，美的置业做了大量的优化。
比如园林的规划。东望府的占地面积是约7.7万平方米，在楼栋布局经过调整后，园林面积达到了惊人的1.5万平方米。更夸张的是，这里面光水景就占了1万多平方米！
▲美的东望府园林实景图
这么庞大的水景，相当于牺牲了一整栋楼的占地面积！独特的水系布局令东望府的每一栋楼，看上去就像一座座绿洲岛屿漂浮于水面。如此大手笔的园林水景，在无锡应该还没有出现过。
▲美的东望府园林实景图
它蜿蜒串联起一座座水中浮岛，不仅能为业主遮风挡雨，还为水乡式园林增添了灵动的美感，江南水乡曲径通幽的意蕴得到了充分展现。
第二，是在立面上，美的置业对窗墙比做了升级。
一般行业内的窗墙比标准大约在0.2-0.3之间，但经过调整后的东望府，窗墙比最大达到了0.4-0.5。
▲美的东望府园林实景图外立面效果图
这当然意味着更高的成本投入，但也进一步打开了户内的景观视野，让房子能更充分的揽景入室，与阔绰的水景园林和外部九里河湿地公园的景观，有更充分的互动。
▲美的东望府样板房实景图
第三，针对户型，美的置业围绕户型空间和风格审美做了多处调整，原来的三套样板间被全部推倒重做。
以下面这个180平方米户型为例。为了打开更舒适的空间尺度，美的东望府采用了“无梁体设计”，从客餐厨直到阳台区域都没有任何梁与柱网阻隔，用敞亮的动区一体化格局，凸显大平层的气度。
▲美的东望府180平方米户型图
同时，由于无柱网的设计，户型中心形成了一片近60㎡的家庭互动区域，家人们能更方便的互动，营造更加紧密的家庭氛围。
▲美的东望府180平方米样板房实景图
值得注意的是，层高是美的东望府产品的一大亮点。158平方米户型的层高是3.1米，而这个180平方米户型，则把层高做到了3.3米！
在好房子时代的新标准下，国家对住宅层高的要求从2.8米提升到了3米。但美的东望府又把这个标准往上拔了不少，户型的空间尺度不仅豪在平面上，更豪在高度上。
再来看看这个210平方米户型，首先是配置了南北双阳台，通透感拉满；其次，端厅结构实现了270°环幕观景，结合高窗墙比立面，让景观优势得到了进一步放大。
▲美的东望府210平方米户型图
更豪横的是，这个户型竟然还是个双玄关结构，加上1梯1户配有的独立9-10㎡入户门厅，把大平层豪宅的入户私密性与仪式感做到了极致。
▲美的东望府210平方米样板房实景图
而310平方米的王炸户型，层高直接拉到了罕见的3.5米，增配了铸铝双开装甲门，在门口就能感受到与其他产品不一样的顶豪气场。
▲美的东望府310平方米样板房实景图
户内采用了全国各大石场精心挑选而来的大量真石材，据透露，整个房间光石材成本就要近50万……
▲美的东望府310平方米样板房实景图
第四，在会所配套上增设了大量超配空间。
东望府的会所坐落在社区湖景之滨，总共有三层的面积，囊括了艺术展厅、红酒雪茄吧、茶室、咖啡书吧、无界泳池、私宴厅、健身房、瑜伽室、spa理疗室等多样化的功能。
▲美的东望府会所实景图
其中私宴厅是正规的双厅配置，均配置了完整的厨房和备餐区，能独立满足更多业主的使用需求，配置极高。
通过这一步一步的从头诊断和精心打磨，美的东望府逐渐成为了匹配其顶豪定位的产品，填补了锡东片区的豪宅空白。
选调组建全专家级营销团队
集最优资源、以最大声量攻坚市场
美的东望府的产品确实很能打，不过作为纯大平层豪宅盘，能做到开盘卖9成的业绩，其实背后还有高手。
要知道去年的东望府，在市场上基本处于无声状态，对中途进场的美的置业来说十分被动。
地产项目做营销，从0到1已经是一个很成熟的流程。但对于已经面世却归于沉寂的项目来说，想重整形象却是很困难的，因为市场和客户已经有了初始记忆。
除了造势之外，操盘方还需要花大精力去扭转以往的印象。为了解决这个难题，美的置业几乎集中了全沪苏公司的力量去攻坚，至少做对了三件事。
一、自带品牌光环，为项目形象强势赋能
美的置业在无锡已经深耕了10年，而且落子的15个项目里有6个都在锡山区，这就提前奠定了扎实的品牌信任度。
同时，2024年美的置业在无锡的业绩稳居前三，前两名是城投公司，项目众多。作为一家民营房企，能够和本土国资企业掰腕子，足以说明实力。
而且紧邻东望府的美的云璟项目，也是去年无锡销售榜的三甲。
所以美的置业在进场时就自带品牌光环和区域关注度，为东望府的成功踩实了第一步。
二、高举高打积极发声，快速扭转市场形象
在营销节奏的把控上，美的置业采取高举高打、层层递进推高声量的策略，通过大量互动活动的举办，成功吸引了大量关注度，重新塑造了东望府的良好形象。
比如3月份示范区开放时，就结合了在地文化，复刻了央视无锡春晚及元宵分会场的盛大场面。
5月会所开放时，东望府同步举办了无锡首个社区大师艺术展，展出了诸如吴昌硕、徐悲鸿、齐白石等大师的传世名作。还同期举办了全市千人级的乒乓球比赛，决赛邀请了邓亚萍亲临东望府互动。
▲美的东望府营销活动实拍
一系列迅速果敢的营销策划，为东望府的市场形象打了一场漂亮的翻身仗。
三、全域选调顶尖营销精英，组建专家级营销团队开展攻坚
美的东望府从美的置业进场到开售，仅用了四个多月时间，对营销团队来说时间紧、任务重。尤其是大平层豪宅盘，想迅速打开市场、获取热销，一般的营销团队还真啃不下来。
为此，美的置业决定集中整个沪苏公司的最强火力，用专家级的人海战术来攻克这个难题。
据内部人士介绍，美的东望府的销售团队，全部由美的沪苏区域的各个销冠组成的。在此之上，是4名业绩顶尖的精英销售经理打头。
这还不算完，连营销总都直接下场、亲自去谈客户。再往上，还有城市总在案场亲自坐镇、随时调整销售策略。
▲美的东望府案场实拍
如此奢侈的团队配置只为了一个项目服务，背后体现出了美的置业拼全力要把东望府做成的决心，这种投入魄力明源君还真是没见过。
在超配团队火力猛攻下，美的东望府收获了丰硕的成果。不仅开盘即热销，而且还表现出了超强的自销能力。百日热销近5亿的东望府，分销房源仅仅只有4套，这在当下许多地区几乎是无法想象的比例。
这份成绩不仅是东望府产品力与营销力的佐证，也是美的置业资产增值与运营能力的体现。极低的分销比起码节约了大几千万的营销费用，想必对项目利润的提升贡献不小。
制造业基因刻入开发链条
以系统化的运营管控模式，推动方案高效落地
据明源君的观察，美的东望府今年的节点推进效率堪称夸张，进场后30天就开放了示范区、62天开放精装会所、96天开放了样板间，仅129天即首开热销，从“小透明”到“大爆款”，只用了短短4个月时间。
▲美的东望府鸟瞰效果图
是什么样的效率，能够在如此短的时间里，让一个几近“躺平”项目彻底改头换面、摇身一变成了无锡最抢手的红盘之一？！
在明源君看来，这背后或许是美的置业独特的运营管控优势在发挥作用。
根据我们采访了解，美的置业构建了以城市总直管的前中后台三位一体作战体系，在进场后建立了12小时快速决策机制，在生产端以“小时制”来推进节点。
这种“拍板人”亲赴一线的魄力，使决策效率得到了大幅提升，各个关键节点得以迅速推进、环环相扣。
▲美的东望府会所实景图
这是同行难以想象的效率，其更深层次的能力支撑，或许是美的置业长久以来的制造业基因。
刚才我们提到了一个词叫“生产端”，在房地产行业内比较少见，但却是美的置业内部的常用语。制造业基因已经渗入到了东望府的整个操盘过程，简单举几个例子。
首先，美的置业具有极其规范与严密的成本管理和招采体系，为开发东望府带来了直接的供应链成本优势，也为部品部件的快速采购提供了支撑，让工程节点得以大幅提效。
其次，得益于制造业超精细的计划管理颗粒度，东望府能迅速建立精细严密的工程管理与计划体系，通过灵活、迅捷的多专业协同，推动项目的设计施工高效落地。
所以美的东望府是站在高度标准化、高度成熟的专业体系之上，所达成的效率奇迹。美的置业作为中途接手的代建方，展现出的战略部署效率、资源调配能力和专业协同水平，确实领先。
依托多元化业务生态
实现规划-建设-运营全链条赋能
一路看下来，相信大家对美的置业的代建实力有了更直观的了解。不过代建赛道毕竟已经进入了比拼综合能力的阶段，单一项目项目的成功固然亮眼，但要想在这个行当里长远立足，还需要更多。
据了解，美的东望府是美的置业代建业务的首作，之所以能够打响头炮，除了一线团队的高水准之外，背后还有一套庞大的泛地产业务生态作为支撑。
一、依托美的系业务生态，深度赋能代建项目
目前，美的置业依托美的系的业务生态，已经横向整合了设计、科技、供应链资源，纵向覆盖了开发、运营、服务全周期，形成了“规划 - 建设 - 运营”的一体化解决方案。
这样一来，美的置业就可以通过自有的规划、建设、智能化、物业、商管公司，迅速为代建业主匹配对应的能力模块，为全开发链条赋能，创造资产的超额收益。
比如美的置业的徐州乐城东项目，就由旗下的睿住天元设计院主导产品升级工作。
又比如在南沙万顷沙项目中，美的置业推动了商业策划、工程监理、楼宇科技等多板块的并联作业，省去了大量外部沟通、协调和资源链接的精力，大幅提升了项目的统筹推进效率。
二、美的睿住智能化技术愈发成熟，赋能价值加速显现
美的置业是最早涉足建筑科技与家居智能化研发的房企之一，从早前的5M体系到这次落地东望府的全屋智能系统，智能水平在不断进化。
目前东望府的全屋智能系统，已经能做到全屋设备一屏总控，使用高度集成化、便捷化，灯光、窗帘、摄像头、空调等等设备，全都能够智能调整，确保屋内始终拥有最舒适的温湿度与洁净空气。
▲美的东望府全屋智能系统实拍
同时，美的智能化体系已经形成智慧工地、科技建筑、全屋智能等多个领域的应用场景，在科技方面的造诣一直保持领先，这也为其代建项目注入了沉甸甸的科技含金量。
三、深耕社群运营，构建扎实的软性服务能力
除了硬科技以外，这几年美的置业的服务软实力也同样出色。
据了解，美的置业的“橙意家”服务体系，已经覆盖了交付前的“云监工”到交付后的维修、社群运营等环节。
其每年都会定期开展橙意市集、业主春晚等社群活动，去年总共举办了超100场活动。在这一软性服务的加持下，能够有效强化社区粘性，是提升业主满意度的一大利器。
此外，美的置业还布局了产业园运营、商业运营、医院等公建场所运营业务，锤炼出了全面多元的综合开发与资产长周期运营能力，这为美的置业进军代建打下了扎实地基。
结语
随着竞争的白热化，代建赛道也已经越来越卷。
现在的代建，早已不仅是建房子这么简单，企业还肩负着资产价值再塑造的责任。而这背后需要优秀的综合开发水平，以及长周期的资产运营能力去支撑，并不是谁都能做的。
从无锡美的东望府的成功中可以感受到，美的置业已经把代建企业的价值，呈现到了一个新的高度。
通过全链条的生态赋能能力，美的置业已经把代建业务从狭义的开发管理，做成了资产服务与价值创造，此后路只会越走越宽。
而这或许也是周期下，一条值得同行借鉴学习的转型之路。
